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新國五條調(diào)控措施中的20%所得稅政策，出臺已兩個多月了,。在導(dǎo)致成交量暴漲后,，全國住房二手市場交易量急劇萎縮，但住房價格卻沒有下跌,。20%所得稅政策動機(jī)可能是幫助地方財政增收,，直接目的是通過加稅限制住房買賣，意圖控制住房價格上漲,。這項(xiàng)政策意圖通過減少需求來達(dá)到目標(biāo),，但在地方政府依賴土地財政的背景下，與過去的各種控制需求政策一樣,，是不可能導(dǎo)致住房價格下降的,。
住房具商品和金融品兩重屬性。住房具有居住的功能,，所以存在著真實(shí)的市場需求,，因此可以通過房價收入比、租售比等來衡量住房價格是否合理,。在住房價格偏離普通人群的購買力時,，通過限制購買，壓縮需求便會導(dǎo)致價格下降,。所以,，從2003年以來出臺了不少限制購買的政策，如提高房貸利率,、提高首付成數(shù),、限制購買的套數(shù)、限制外地人買房等等,，這些政策都一度造成了幾個月或一年左右房價某種程度下降,，但是隨后都有一次兇猛的上升。這說明商品屬性導(dǎo)致的供需因素確實(shí)是影響價格的部分因素,，對其進(jìn)行控制
,，在一定時間,、一定程度上有作用，但商品屬性不是住房最主要屬性,，所以不久住房價格就會出現(xiàn)報復(fù)性的上漲,。
因此很多人認(rèn)為，是住房的金融屬性導(dǎo)致了調(diào)控屢屢失效,。因?yàn)樽》績r格具有上漲預(yù)期,，那些資產(chǎn)雄厚的人，或者是通過各種手段得到多套房子的人,，通過囤房可以獲得資產(chǎn)增值的收益,。在2011年雙限之前，中國住房市場上確實(shí)盛行炒房,，而在2011年推出雙限措施以后,，住房市場價格也確實(shí)下跌了約一年的時間，這證明炒作因素是導(dǎo)致房價上漲的一個因素,。但從2012年6月起,，雙限政策依舊而房價指數(shù)又上升，說明炒作因素也非造成房價上漲的主要因素,。
因而有人進(jìn)一步指出,，是流動性泛濫導(dǎo)致了房價節(jié)節(jié)上升。全球各國大放流動性,，在新興經(jīng)濟(jì)體造成了惡性的通貨膨脹,，出自對抗通脹的要求，那么居民必然尋找可以保值增值的東西,。由于中國理想的投資對象極其有限,，大宗的保值工具只有住房，所以必然選擇住房作為對抗通貨膨脹的工具,。
把對抗通貨膨脹作為房價上漲的主要原因,，在邏輯上是非常站得住腳的，而且可以解釋“十調(diào)九空”,、雙限之后房價再次明顯上升的怪異現(xiàn)象,。雙限以后，市場炒作被遏止,、改善性需求也被抑制,，有限的一點(diǎn)剛需是推升不了房價不斷攀高的，同時,，繁重的稅收也導(dǎo)致住房的金融屬性變成雞肋,，然而這些因素都阻止不了房價上揚(yáng)。這是因?yàn)椋m然中國的住房自給率很高,，雖然不容易再買,、不容易再賣，但居民把住房作為保值的工具,，普遍具有惜售的心理：老百姓擔(dān)心沒有了房子之后,，現(xiàn)金等財產(chǎn)會出現(xiàn)長期巨幅貶值，持有房子是維持自己資產(chǎn)不被“通貨膨脹稅”損耗的主要手段甚至是唯一手段,。
在這種保值心理下,，即使真推出所謂的房產(chǎn)稅，也不可能導(dǎo)致房價下降,。因?yàn)樗接挟a(chǎn)權(quán)國家即使開征房產(chǎn)稅,，一般稅率也不超過1%，這個稅率與長期通脹相比是微不足道的,。所以，即使實(shí)行“雙限”,、禁止二手房交易,、征20%所得稅和房產(chǎn)稅，只要流動性不出現(xiàn)長期下降或平穩(wěn)的趨勢,、通貨膨脹沒有出現(xiàn)根本性回落或消失,，房價都是不可能下降的，任何調(diào)控都是難以長期見效的,，也不可能有所謂的“長效機(jī)制”,。
2000年1月，中國的廣義貨幣M2是11.8萬億元,，2013年4月超過了100萬億元,，十余年間增長了8.68倍，而期間中國的一線城市住房價格大約也增長了這么多倍,，這說明兩者之間有密切的正相關(guān)關(guān)系,，而且前者為因、后者為果,。所以,，房市調(diào)控必須正本清源，從流動性泛濫和通貨膨脹這個源頭因素著手,。又有數(shù)據(jù)表明,，外匯占款是中國的基礎(chǔ)貨幣和M2增加的主要渠道，所以中國要控制流動性,，必須嚴(yán)格控制外匯占款的增幅,，而要控制外匯占款的增幅，則必須改變過去對于出口和順差的強(qiáng)烈嗜好，改為重視內(nèi)需,，追求經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易平衡,，為此要進(jìn)行相應(yīng)的政策改革。因此也可以說,，住房市場的調(diào)控是與流動性密切相關(guān)的,，而根子則與貿(mào)易和匯率問題有關(guān)，要防止房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險,，必須致力于經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易平衡,。
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