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越來越多的數(shù)據(jù)顯示,，短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價,，樓市永遠(yuǎn)向上的幻覺被示范放大到了全國廣大的三四線城市。從中期看,，房產(chǎn)稅的開征可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。
未來即將開征的房產(chǎn)稅,，和目前重慶,、上海征收的房產(chǎn)稅會有顯著不同，它是在持有環(huán)節(jié)針對全部存量房產(chǎn)征收的稅種,。發(fā)達(dá)國家的地方政府普遍開征此類稅收,，稅率大約在1％,不同區(qū)域和不同房產(chǎn)的稅率差異較大。
未來即將開征的房產(chǎn)稅,，大約何時開征呢,？也許在2015年上半年。開征房產(chǎn)稅需要具備全國統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫,，這個數(shù)據(jù)庫的形成有一些基本條件：一是你是誰,？即個人的身份信息；二是你的家庭成員是誰,？即家庭成員的組成和變動信息,；三是你在中國境內(nèi)持有的房產(chǎn)套數(shù)和類型；四是你及家庭成員的個人征信、納稅等相應(yīng)信息,。因此全國房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要公安,、民政、央行,、稅務(wù)和地方住建部門現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫的集中和統(tǒng)一,，逐漸從物理集中邁向數(shù)據(jù)倉庫。如果一切順利,，該數(shù)據(jù)倉庫可能在2014年年中初步形成,，在2015年上半年具備選擇一些省市進(jìn)行開征試點的條件。房產(chǎn)稅從空轉(zhuǎn)進(jìn)入實轉(zhuǎn)的時間并不遙遠(yuǎn),，也許就在2年左右,。
為什么政府需要開征房產(chǎn)稅？因為稅源不足,。
中國經(jīng)濟目前并沒有擺脫2010年以來形成的持續(xù)放緩的大格局,。如果從流轉(zhuǎn)稅的增速來倒推中國GDP增速，那么在2012年可能是6.8%,，2013年一季度則可能低至6.5%,，從目前到2020年，中國GDP要維持7.5%的增速難度極大,。在這樣的背景下,，政府稅源日益枯竭。
地方財政的困難尤其巨大,，1994年分稅制后,，地方財力日益萎縮，地方靠拖累銀行和逃費銀行債務(wù),，勉強維持到了2000年,；此后靠土地財政，維持到了2008年,；然后靠地方投融資平臺,，維持到當(dāng)下。隨著營改增稅改的推廣,，地方政府已不再具備任何主體稅種,。通過向企業(yè)增加稅負(fù)已很困難，民企不堪重負(fù),，國企分紅艱難,。因此，開拓稅源很自然地集中到了居民身上,，而中國居民擁有的最大宗財富可能就是房產(chǎn),。
那么該稅將如何開征,？
在我看來，如何開征并不重要,。重要的是,，房產(chǎn)稅對中國樓市的沖擊很可能被嚴(yán)重低估了。
決策者也許會在稅基方面有所考慮,，例如,，按家庭成員的多少進(jìn)行免稅面積的扣除，比如3口之家150平方米以下的住房免稅,；例如,，按房屋類型，進(jìn)行免稅套數(shù)的扣除,；例如,，農(nóng)民自建住宅、房改房,、2套以內(nèi)的商品房或經(jīng)適房免稅,。決策者還可能在稅率方面有所考慮，例如在一二線城市的房產(chǎn)稅率定得相對高些,，而將三四線城市的稅率定得低些,。
我之所以強調(diào)如何界定免征不重要，在于以下邏輯：一是較寬泛的免征規(guī)定,，會對三四線城市的財力補充作用有限,，而較狹窄的免征規(guī)定，則對民眾的廣泛不滿難以平息,。二是即便從邊際角度看,，只有中國的富裕群體才可能真正承受房產(chǎn)稅（例如僅對2套以上房屋開征房產(chǎn)稅，并隨套數(shù)的增加而累進(jìn)）,，那么少數(shù)富裕群體拋棄房產(chǎn)投資,，將帶來巨大市場震動。
這就是投資中的羊群效應(yīng),。對沒有多套房的居民來說,，房價上漲本來就是紙上財富難變現(xiàn),，而對中高收入群體,，如果富裕群體逐漸放棄投資房產(chǎn)，這種示范效應(yīng)很可能被決策者忽略,。比方說,，中國居民儲蓄賬戶中，99.46%的賬戶余額在50萬元以下,，但這一定不意味著對僅占賬戶數(shù)0.54%的高余額賬戶收稅,，會不引起儲蓄的急劇分流,。
房產(chǎn)稅為什么會沖擊巨大？原因在兩方面,，一是從中長期看,，即便沒有緊鑼密鼓的調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場也已進(jìn)入平臺期,，此時出臺房產(chǎn)稅政策,，雪上加霜的效果更顯著。二是房產(chǎn)稅是標(biāo)志性的財富再分配政策,。中國居民財產(chǎn)中最重要的形式是房產(chǎn),，國家統(tǒng)計局曾統(tǒng)計認(rèn)為，房產(chǎn)占中國居民家庭財產(chǎn)的70％,，對這一部分征稅影響極其深遠(yuǎn),。哪怕是0.5%的稅率，以房屋產(chǎn)權(quán)70年計,，也意味著本來屬于你的財富,，瞬間有35％不再是你的了。中國居民的生活將更依賴于薪酬,，而不是財產(chǎn)性收入,。按馬克思的定義，沒有或較少擁有財產(chǎn)性收入,，主要依賴出賣勞動生活,，是無產(chǎn)階級的典型特征。
不僅如此,，房產(chǎn)稅的開征還衡量著政府執(zhí)政的開明程度,。房地產(chǎn)調(diào)控至今，之所以政策疊出,，效果糟糕,，與民意相悖，就在于政策決策的透明度低,，民意參與度幾乎為零,。因此，在開征房產(chǎn)稅之前,，真希望決策者能夠反思政策制定的目標(biāo),、執(zhí)行的效果和民眾的認(rèn)同度。
一是是否應(yīng)考慮中國民眾如何保存其財富,？2003年至今,，M2增長5倍，GDP僅增3倍,，對發(fā)鈔背后隱含的攫取通貨膨脹稅的沖動是否應(yīng)該克制一下,？二是地方財政至今步履艱難,，是用房產(chǎn)稅來轉(zhuǎn)嫁問題，還是真正進(jìn)行1994年以來的綜合財稅改革,？三是在中國房產(chǎn)和土地所有權(quán)分離,，房屋普遍建設(shè)在已交納土地出讓金的租用土地之上，房產(chǎn)稅開征的法律依據(jù)是否充分,？四是房地產(chǎn)劇烈調(diào)整的金融風(fēng)險是什么,？曾有官員認(rèn)為即便中國房價下跌50％銀行業(yè)也扛得住，這種判斷甚至比激進(jìn)的學(xué)者更為大膽,。五是沿用秘密討論,、出其不意實施的舊習(xí)，還是保持足夠的決策透明度,、公眾參與度,？
我悲觀地認(rèn)為，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論尚不夠充分,，倉促的政策極有可能使中國樓市泡沫被擊穿,，在未來的中期時間段內(nèi)，除了一線城市和少數(shù)二線城市的核心區(qū),，其他地區(qū)的房產(chǎn)并不再具備投資價值,，甚至可能成為棘手的風(fēng)險資產(chǎn)。
房產(chǎn)稅開征之日,，是房價見頂之時,。
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