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越來(lái)越多的數(shù)據(jù)顯示,，短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價(jià)，樓市永遠(yuǎn)向上的幻覺(jué)被示范放大到了全國(guó)廣大的三四線城市,。從中期看,，房產(chǎn)稅的開(kāi)征可能成為擊穿中國(guó)樓市泡沫的利器,。
未來(lái)即將開(kāi)征的房產(chǎn)稅，和目前重慶,、上海征收的房產(chǎn)稅會(huì)有顯著不同,，它是在持有環(huán)節(jié)針對(duì)全部存量房產(chǎn)征收的稅種。發(fā)達(dá)國(guó)家的地方政府普遍開(kāi)征此類稅收,，稅率大約在1％,不同區(qū)域和不同房產(chǎn)的稅率差異較大,。
未來(lái)即將開(kāi)征的房產(chǎn)稅，大約何時(shí)開(kāi)征呢,？也許在2015年上半年,。開(kāi)征房產(chǎn)稅需要具備全國(guó)統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的形成有一些基本條件：一是你是誰(shuí),？即個(gè)人的身份信息,；二是你的家庭成員是誰(shuí)？即家庭成員的組成和變動(dòng)信息,；三是你在中國(guó)境內(nèi)持有的房產(chǎn)套數(shù)和類型,；四是你及家庭成員的個(gè)人征信、納稅等相應(yīng)信息,。因此全國(guó)房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要公安,、民政、央行,、稅務(wù)和地方住建部門現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫(kù)的集中和統(tǒng)一,，逐漸從物理集中邁向數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。如果一切順利,，該數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可能在2014年年中初步形成,，在2015年上半年具備選擇一些省市進(jìn)行開(kāi)征試點(diǎn)的條件。房產(chǎn)稅從空轉(zhuǎn)進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)的時(shí)間并不遙遠(yuǎn),，也許就在2年左右,。
為什么政府需要開(kāi)征房產(chǎn)稅？因?yàn)槎愒床蛔恪?BR> 中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前并沒(méi)有擺脫2010年以來(lái)形成的持續(xù)放緩的大格局,。如果從流轉(zhuǎn)稅的增速來(lái)倒推中國(guó)GDP增速,，那么在2012年可能是6.8%，2013年一季度則可能低至6.5%,，從目前到2020年,，中國(guó)GDP要維持7.5%的增速難度極大,。在這樣的背景下，政府稅源日益枯竭,。
地方財(cái)政的困難尤其巨大,，1994年分稅制后，地方財(cái)力日益萎縮,，地方靠拖累銀行和逃費(fèi)銀行債務(wù),，勉強(qiáng)維持到了2000年；此后靠土地財(cái)政,，維持到了2008年,；然后靠地方投融資平臺(tái)，維持到當(dāng)下,。隨著營(yíng)改增稅改的推廣,，地方政府已不再具備任何主體稅種。通過(guò)向企業(yè)增加稅負(fù)已很困難,，民企不堪重負(fù),，國(guó)企分紅艱難。因此,，開(kāi)拓稅源很自然地集中到了居民身上,，而中國(guó)居民擁有的最大宗財(cái)富可能就是房產(chǎn)。
那么該稅將如何開(kāi)征,？
在我看來(lái)，如何開(kāi)征并不重要,。重要的是,，房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)樓市的沖擊很可能被嚴(yán)重低估了。
決策者也許會(huì)在稅基方面有所考慮,，例如,，按家庭成員的多少進(jìn)行免稅面積的扣除，比如3口之家150平方米以下的住房免稅,；例如,，按房屋類型，進(jìn)行免稅套數(shù)的扣除,；例如,，農(nóng)民自建住宅、房改房,、2套以內(nèi)的商品房或經(jīng)適房免稅,。決策者還可能在稅率方面有所考慮，例如在一二線城市的房產(chǎn)稅率定得相對(duì)高些,，而將三四線城市的稅率定得低些,。
我之所以強(qiáng)調(diào)如何界定免征不重要,，在于以下邏輯：一是較寬泛的免征規(guī)定，會(huì)對(duì)三四線城市的財(cái)力補(bǔ)充作用有限,，而較狹窄的免征規(guī)定,，則對(duì)民眾的廣泛不滿難以平息。二是即便從邊際角度看,，只有中國(guó)的富裕群體才可能真正承受房產(chǎn)稅（例如僅對(duì)2套以上房屋開(kāi)征房產(chǎn)稅,，并隨套數(shù)的增加而累進(jìn)），那么少數(shù)富裕群體拋棄房產(chǎn)投資,，將帶來(lái)巨大市場(chǎng)震動(dòng),。
這就是投資中的羊群效應(yīng)。對(duì)沒(méi)有多套房的居民來(lái)說(shuō),，房?jī)r(jià)上漲本來(lái)就是紙上財(cái)富難變現(xiàn),，而對(duì)中高收入群體，如果富裕群體逐漸放棄投資房產(chǎn),，這種示范效應(yīng)很可能被決策者忽略,。比方說(shuō)，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄賬戶中,，99.46%的賬戶余額在50萬(wàn)元以下,，但這一定不意味著對(duì)僅占賬戶數(shù)0.54%的高余額賬戶收稅，會(huì)不引起儲(chǔ)蓄的急劇分流,。
房產(chǎn)稅為什么會(huì)沖擊巨大,？原因在兩方面，一是從中長(zhǎng)期看,，即便沒(méi)有緊鑼密鼓的調(diào)控,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入平臺(tái)期，此時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)稅政策,，雪上加霜的效果更顯著,。二是房產(chǎn)稅是標(biāo)志性的財(cái)富再分配政策。中國(guó)居民財(cái)產(chǎn)中最重要的形式是房產(chǎn),，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾統(tǒng)計(jì)認(rèn)為,，房產(chǎn)占中國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)的70％，對(duì)這一部分征稅影響極其深遠(yuǎn),。哪怕是0.5%的稅率,，以房屋產(chǎn)權(quán)70年計(jì)，也意味著本來(lái)屬于你的財(cái)富,，瞬間有35％不再是你的了,。中國(guó)居民的生活將更依賴于薪酬，而不是財(cái)產(chǎn)性收入。按馬克思的定義,，沒(méi)有或較少擁有財(cái)產(chǎn)性收入,，主要依賴出賣勞動(dòng)生活，是無(wú)產(chǎn)階級(jí)的典型特征,。
不僅如此,，房產(chǎn)稅的開(kāi)征還衡量著政府執(zhí)政的開(kāi)明程度。房地產(chǎn)調(diào)控至今,，之所以政策疊出,，效果糟糕，與民意相悖,，就在于政策決策的透明度低,，民意參與度幾乎為零。因此,，在開(kāi)征房產(chǎn)稅之前,，真希望決策者能夠反思政策制定的目標(biāo)、執(zhí)行的效果和民眾的認(rèn)同度,。
一是是否應(yīng)考慮中國(guó)民眾如何保存其財(cái)富,？2003年至今，M2增長(zhǎng)5倍,，GDP僅增3倍,，對(duì)發(fā)鈔背后隱含的攫取通貨膨脹稅的沖動(dòng)是否應(yīng)該克制一下？二是地方財(cái)政至今步履艱難,，是用房產(chǎn)稅來(lái)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題,，還是真正進(jìn)行1994年以來(lái)的綜合財(cái)稅改革？三是在中國(guó)房產(chǎn)和土地所有權(quán)分離,，房屋普遍建設(shè)在已交納土地出讓金的租用土地之上,，房產(chǎn)稅開(kāi)征的法律依據(jù)是否充分？四是房地產(chǎn)劇烈調(diào)整的金融風(fēng)險(xiǎn)是什么,？曾有官員認(rèn)為即便中國(guó)房?jī)r(jià)下跌50％銀行業(yè)也扛得住，這種判斷甚至比激進(jìn)的學(xué)者更為大膽,。五是沿用秘密討論,、出其不意實(shí)施的舊習(xí)，還是保持足夠的決策透明度,、公眾參與度,？
我悲觀地認(rèn)為，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論尚不夠充分,，倉(cāng)促的政策極有可能使中國(guó)樓市泡沫被擊穿,，在未來(lái)的中期時(shí)間段內(nèi)，除了一線城市和少數(shù)二線城市的核心區(qū)，其他地區(qū)的房產(chǎn)并不再具備投資價(jià)值,，甚至可能成為棘手的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),。
房產(chǎn)稅開(kāi)征之日，是房?jī)r(jià)見(jiàn)頂之時(shí),。
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