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新華社5月13日發(fā)表的一篇文章里透露，“記者了解到,，針對‘長效機(jī)制’的調(diào)研正有序進(jìn)行,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的‘關(guān)鍵一招’�,！�
我個(gè)人從不同渠道了解,，針對房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制所做的調(diào)研，在去年十八大結(jié)束后即已作出部署,。該調(diào)研結(jié)果將成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步?jīng)Q策的重要參考,。
有朋友斷然不同意樓市現(xiàn)在處于“寧靜”階段的說法，尤其是一線城市,。深圳、北京,、廣州已運(yùn)用直接的行政管制手段,，對商品房售價(jià)進(jìn)行審核。最有代表性的當(dāng)然是北京，地產(chǎn)商賣多少錢,，由住建委說了算,。
價(jià)格管制帶來了什么？獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目數(shù)量在下降,。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，2013年4月北京市住建委只批準(zhǔn)了22個(gè)樓盤的預(yù)售許可申請，同比下降18.5%,。實(shí)際開盤量比計(jì)劃開盤量減少了30%以上——這就是管制的結(jié)果,。
如你所知，自去年二季度以來,，商品房成交量大幅增長,，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不僅出現(xiàn)在二手房市場，也出現(xiàn)在新房市場,。按照價(jià)格規(guī)律,，供不應(yīng)求的直接反應(yīng)就是價(jià)格上漲。去年下半年以來,，北京二手房價(jià)格再現(xiàn)瘋狂漲勢,，新房緊隨其后。其他城市的房價(jià)也在上漲,。
如果遵從供求關(guān)系,，政府此時(shí)應(yīng)該迅速加大供應(yīng)，既包括土地供應(yīng),，也包括商品房供應(yīng),。但實(shí)際情況是，搜房網(wǎng)監(jiān)測的全國26個(gè)大中城市中,，今年4月份有69.23%的城市實(shí)際開盤量環(huán)比減少,。開盤量環(huán)比減少，即是說商品房新增供應(yīng)量在下降,。
土地市場如何,？地價(jià)在上漲。據(jù)媒體報(bào)道,，截至5月7日,，今年北京、上海分別賣地550億元,、354億元,，同比分別增長306%、377%,。一個(gè)典型例子是,，上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊,，5月10日重新掛牌出讓，掛牌起始價(jià)從2012年的13.68億元上升至44.23億元,，漲幅超過300%,。
但是，今年各地土地供應(yīng)計(jì)劃并沒有明顯增加或沒有增加,。國土部4月16日公布的2013年全國土地計(jì)劃供應(yīng)量,，實(shí)為2010年以來的最低。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃,，與去年持平,。人們批評地方政府只控房價(jià)不控地價(jià)，更不愿意調(diào)地價(jià),，并非毫無道理,。
我們看到的現(xiàn)狀是，土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)均未見明顯增長,，政府只在控制需求方面下工夫,。除了提高二套房首付和貸款利率外，最具代表性的政策就是對住房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)人所得稅,。這個(gè)政策只在北京得到嚴(yán)格執(zhí)行,，但其效果恐怕與政策制定者的初衷相悖——中介機(jī)構(gòu)反映,，新增稅負(fù)絕大部分被轉(zhuǎn)嫁到了買方身上,。也就是說，該政策仍在變相推高房價(jià),。
以上這些市場運(yùn)行情況,，應(yīng)該被監(jiān)測進(jìn)而傳達(dá)到了決策層。但是,，今年全國兩會總理記者招待會以及最近幾次國務(wù)院常務(wù)會議,，均未對房地產(chǎn)調(diào)控作出新的部署，甚至沒有提及,，以至于有專家驚呼樓市調(diào)控被選擇性遺忘,。
當(dāng)然，對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)有重大影響的房地產(chǎn)市場,，不可能被決策層遺忘,。我寧愿相信，這是有意為之的政策緘默,。但寧靜只會是暫時(shí)的,，暴風(fēng)雨正在醞釀。而暴風(fēng)雨會不會降臨以及何時(shí)降臨,，將取決于前述正在調(diào)研的結(jié)果,。
那將是一場怎樣的暴風(fēng)雨,？如果按照我個(gè)人的建議，必須在住房持有環(huán)節(jié)動手術(shù),，即從第三套住房開始征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅，同時(shí)對土地財(cái)政,、住房保障制度等進(jìn)行更堅(jiān)決的變革,。
倘若這場暴風(fēng)雨即將到來，那么地產(chǎn)商們現(xiàn)在奮不顧身搶來的地王,，就會成為通紅的烙鐵,。反過來，倘若調(diào)研的結(jié)果,，是選擇維持甚至減弱現(xiàn)有調(diào)控政策,，暴風(fēng)雨被毛毛雨替代，那祝賀你們,，無論是通過各種巧妙途徑投資買房的個(gè)人購房者,，還是大把搶地的地產(chǎn)商，盡情大笑吧,。
我們的樓市,，要么徹底轉(zhuǎn)換調(diào)控思路，主動擠壓泡沫,；要么走老路并迎接新的大漲,，也就是再次瘋狂后的崩潰。沒有第三條道路,。
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