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新華社5月13日發(fā)表的一篇文章里透露,，“記者了解到,，針對‘長效機制’的調(diào)研正有序進行,，業(yè)內(nèi)人士認為這是本屆政府樓市調(diào)控的‘關(guān)鍵一招’,。”
我個人從不同渠道了解,，針對房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制所做的調(diào)研,，在去年十八大結(jié)束后即已作出部署。該調(diào)研結(jié)果將成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步?jīng)Q策的重要參考,。
有朋友斷然不同意樓市現(xiàn)在處于“寧靜”階段的說法,，尤其是一線城市,。深圳,、北京、廣州已運用直接的行政管制手段,，對商品房售價進行審核,。最有代表性的當(dāng)然是北京，地產(chǎn)商賣多少錢,，由住建委說了算,。
價格管制帶來了什么？獲得預(yù)售許可證的項目數(shù)量在下降,。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,，2013年4月北京市住建委只批準了22個樓盤的預(yù)售許可申請,，同比下降18.5%。實際開盤量比計劃開盤量減少了30%以上——這就是管制的結(jié)果,。
如你所知,，自去年二季度以來，商品房成交量大幅增長,，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不僅出現(xiàn)在二手房市場,，也出現(xiàn)在新房市場。按照價格規(guī)律,，供不應(yīng)求的直接反應(yīng)就是價格上漲,。去年下半年以來，北京二手房價格再現(xiàn)瘋狂漲勢,，新房緊隨其后,。其他城市的房價也在上漲。
如果遵從供求關(guān)系,，政府此時應(yīng)該迅速加大供應(yīng),，既包括土地供應(yīng)，也包括商品房供應(yīng),。但實際情況是,，搜房網(wǎng)監(jiān)測的全國26個大中城市中，今年4月份有69.23%的城市實際開盤量環(huán)比減少,。開盤量環(huán)比減少,，即是說商品房新增供應(yīng)量在下降。
土地市場如何,？地價在上漲,。據(jù)媒體報道，截至5月7日,，今年北京,、上海分別賣地550億元、354億元,，同比分別增長306%,、377%。一個典型例子是,，上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊,，5月10日重新掛牌出讓，掛牌起始價從2012年的13.68億元上升至44.23億元,，漲幅超過300%,。
但是，今年各地土地供應(yīng)計劃并沒有明顯增加或沒有增加,。國土部4月16日公布的2013年全國土地計劃供應(yīng)量,，實為2010年以來的最低,。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃，與去年持平,。人們批評地方政府只控房價不控地價,，更不愿意調(diào)地價，并非毫無道理,。
我們看到的現(xiàn)狀是,，土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)均未見明顯增長，政府只在控制需求方面下工夫,。除了提高二套房首付和貸款利率外,，最具代表性的政策就是對住房轉(zhuǎn)讓征收20%的個人所得稅。這個政策只在北京得到嚴格執(zhí)行,，但其效果恐怕與政策制定者的初衷相�,！薪闄C構(gòu)反映，新增稅負絕大部分被轉(zhuǎn)嫁到了買方身上,。也就是說,，該政策仍在變相推高房價。
以上這些市場運行情況,，應(yīng)該被監(jiān)測進而傳達到了決策層,。但是，今年全國兩會總理記者招待會以及最近幾次國務(wù)院常務(wù)會議,，均未對房地產(chǎn)調(diào)控作出新的部署,，甚至沒有提及，以至于有專家驚呼樓市調(diào)控被選擇性遺忘,。
當(dāng)然,，對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟有重大影響的房地產(chǎn)市場，不可能被決策層遺忘,。我寧愿相信,，這是有意為之的政策緘默。但寧靜只會是暫時的,，暴風(fēng)雨正在醞釀,。而暴風(fēng)雨會不會降臨以及何時降臨，將取決于前述正在調(diào)研的結(jié)果,。
那將是一場怎樣的暴風(fēng)雨,？如果按照我個人的建議,，必須在住房持有環(huán)節(jié)動手術(shù),，即從第三套住房開始征收累進稅率的房產(chǎn)稅，同時對土地財政,、住房保障制度等進行更堅決的變革,。
倘若這場暴風(fēng)雨即將到來,，那么地產(chǎn)商們現(xiàn)在奮不顧身搶來的地王，就會成為通紅的烙鐵,。反過來,，倘若調(diào)研的結(jié)果，是選擇維持甚至減弱現(xiàn)有調(diào)控政策,，暴風(fēng)雨被毛毛雨替代,，那祝賀你們，無論是通過各種巧妙途徑投資買房的個人購房者,，還是大把搶地的地產(chǎn)商,，盡情大笑吧。
我們的樓市,，要么徹底轉(zhuǎn)換調(diào)控思路,，主動擠壓泡沫；要么走老路并迎接新的大漲,，也就是再次瘋狂后的崩潰,。沒有第三條道路。
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