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近日,，北京樓市調(diào)控出現(xiàn)了新動向,。為緩解北京房價連續(xù)上漲壓力,，北京市升級住房限價令,，即經(jīng)北京住建委審批的商品房預售證，需要提交市長辦公室,，并由分管副市長審批后才發(fā)放,；副市長審批要點有兩方面，一是該樓盤預售價格,，一是前一期項目成交價格以及周邊樓盤價格情況,；若預售價格超出紅線，商品房預售證將不能通過審批,。
與此同時,，北京市政府擬在土地出讓前確定其入市價格，通過土地出讓,、稅收政策優(yōu)惠等措施,，保證商品房價格處于中低價位。這些情況表明,，在房價上漲預期尚未根本逆轉(zhuǎn)的背景下,，如何采取有效措施確保調(diào)控目標實現(xiàn)，以北京為代表的一線城市政府正在尋求樓市調(diào)控的新思路,。
當前一線城市房價確實面臨一定失控風險,。去年以來，一線城市房地產(chǎn)市場在全國率先回溫,，并在今年初迎來小高潮,，住房成交價格再上新臺階。以北京為例,，三環(huán)以內(nèi)商品房掛盤價格大多在5萬元/平米,，與上年同期相比單價差不多提高了1萬元。
時下我國實體經(jīng)濟盈利能力下降,，A股市場低迷,，黃金價格大幅下降，而我國M2余額已經(jīng)超過百萬億元大關,。相比較各類投資品和工具而言,，一線城市房價堅挺,，投資回報較高，社會各路資金追逐房價動能十分充足,。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢一致性看好,，據(jù)美聯(lián)中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日,，上海、廣州和長沙三地已經(jīng)誕生3個年內(nèi)地王,，業(yè)內(nèi)預計北京豐臺區(qū)地塊或成為第4個地王項目,。因此，北京市政府及時升級住房限價令,，清晰表明政府立場,，有利于向社會傳遞信號，引導社會房價預期,，緩解房價上漲壓力,。
一線城市房價失控主要是供不應求所致。目前看,，北京市住宅供應受到兩方面制約,。一是二手房供應受國五條政策影響較大。住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅政策,，有可能會影響到北京二手房入市規(guī)模,。從總量看，北京存量住房規(guī)模較大,，但擁有二套及以上房子的人較多,，絕大部分人并不符合免稅的條件。由于稅率較高,，促使房主由出售轉(zhuǎn)向租賃市場,，減少了二手房市場的供應。二是新房供應不足,。據(jù)統(tǒng)計,，目前北京新建住宅庫存包含(期房住宅現(xiàn)房住宅)合計套數(shù)為6萬余套，處于歷史低位,。2013年1~4月,，北京市完成住宅投資同比下降6.6%，可能會影響到未來市場的供應,。北京市商品房限價令政策成效如何,，還需時間和市場檢驗。但限價令政策實施后,，開發(fā)商利潤率受到擠壓,，有可能會影響到未來開發(fā)的積極性,。
一線城市住房市場調(diào)控應尋求新思路。一線城市住房價格堅挺,，除了城市本身的區(qū)位,、人文、環(huán)境等因素推動外,，主要還是旺盛的社會需求下資金驅(qū)動的結(jié)果,。北京的住房供應面對的是一個開放的市場，需要滿足來自北京,、全國甚至是國際上的需求,。
由于北京服務業(yè)比重在70%以上，中等以下收入人群多,，中等收入人群比重大,，高收入群體人數(shù)也不少，注定了北京住房供應必須要分割為三元體系：一是保障性住房體系,，主要滿足中低收入人群需求,。保障性住房建設，需要采取有力政策措施鼓勵社會資金參與建設,，且以長期租賃為主,，在租賃價格和出售價格上進行政策性補貼。二是商品房市場體系,，主要滿足中等以上收入人群需求,。商品房市場要采取稅收政策，放開行政管制,，允許自由價格交易,，但要根據(jù)交易價格征收高昂的交易稅和所得稅。與此同時,，要采取積極穩(wěn)妥措施鼓勵,、刺激、促使存量房入市,，而征收房產(chǎn)稅可以說是一個比較好的選擇,。三是限價房體系，主要滿足夾心層的住房需求,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，北京市社會結(jié)構(gòu)將日益呈現(xiàn)出“橄欖型”，中等收入人群比重將加大,。這部分人群對北京市經(jīng)濟穩(wěn)定增長意義重大,。
據(jù)報道，北京市政府正在研究“限價序列管理”,，這表明北京樓市調(diào)控機制正由二元向三元轉(zhuǎn)變,，即由此前“商品房+保障房”的二元調(diào)控模式,，向“滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房”三元調(diào)控機制轉(zhuǎn)變。對此,，市場與老百姓均應以積極心態(tài)來面對,。
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