考察上世紀(jì)70年代以來國外發(fā)生的重大金融危機(jī),，無一例外都與房地產(chǎn)泡沫有關(guān),。目前看,，我國很多城市房價(jià)之高,，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通家庭的承受能力,。無論是用房價(jià)收入比還是住房租售比指標(biāo)看,，顯然都已超過了國際公認(rèn)的合理范圍,。因此,，當(dāng)務(wù)之急是要切實(shí)采取有效手段抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,，引導(dǎo)房價(jià)逐步回落,，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。
近年來,，我國房地產(chǎn)市場始終是全民繞不過去的話題與焦點(diǎn),。數(shù)據(jù)顯示，2012年6月以來,，我國百城新建住宅均價(jià)已連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲,。特別是部分一線城市，房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通民眾的購買力,，呈現(xiàn)出虛擬化的運(yùn)行特征,，蘊(yùn)涵了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)�,？疾煲蚍康禺a(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)的國際經(jīng)驗(yàn),，不難發(fā)現(xiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場治理,，抑制房地產(chǎn)泡沫,，是確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的必要前提。
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房地產(chǎn)市場波動與金融危機(jī)的國際經(jīng)驗(yàn) |
考察20世紀(jì)70年代以來的金融危機(jī),，無一例外,，均與房地產(chǎn)泡沫破滅密切相關(guān),。無論是1973年-1975年英國倫敦辦公樓市場投機(jī)泡沫還是1990年以來的日本房地產(chǎn)泡沫破滅，均引發(fā)了銀行體系的金融危機(jī),，進(jìn)而影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,。
1.上世紀(jì)美國房地產(chǎn)泡沫破滅的影響
1982年-1992年期間，美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長,，房地產(chǎn)需求也隨之大幅增加,。在此期間，美國金融自由化進(jìn)程加快,也在一定程度上推動房地產(chǎn)市場發(fā)展,。為刺激經(jīng)濟(jì),，美國政府?dāng)U大內(nèi)需，并實(shí)行減稅,，與此同時(shí)由于石油價(jià)格上漲帶動物價(jià)上漲,，促使房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲。在此過程中,，金融機(jī)構(gòu)大量介入房地產(chǎn)市場領(lǐng)域,，房地產(chǎn)貸款大幅增加。
但隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂,，房價(jià)大幅下跌,，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款大幅增加。由于金融自由化使得金融部門抵御風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低,。面對日益增長的壞賬,，金融機(jī)構(gòu)不得不收縮信貸規(guī)模，提高信貸標(biāo)準(zhǔn),，減少房地產(chǎn)貸款,，最終形成信用危機(jī)。
這次美國房地產(chǎn)市場波動對金融穩(wěn)定影響巨大,。很多商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)倒閉,，呆賬和壞賬大量增加。1998,、1989和1990年分別倒閉的221,、207和169家銀行中很大一部分是由于房地產(chǎn)為主的不良貸款急劇增加所造成,。從1981年到1989年,，儲蓄和貸款協(xié)會共倒閉998家，虧損額高達(dá)2000億美元,。1991年第一季度,，美國前八大銀行呆賬總額為18億美元，比上年同期增加37.8%,。其中作為美國最大商業(yè)銀行的花旗銀行其呆賬增加7.52億美元,，使其呆賬總額達(dá)到70億美元,。
2.日本房地產(chǎn)泡沫破滅存在深遠(yuǎn)影響
20世紀(jì)80年代，日本出現(xiàn)了明顯的房地產(chǎn)泡沫,。80年代后半期,受“廣場協(xié)議”影響,日元急劇升值,。原先對日元的較弱預(yù)期被較強(qiáng)預(yù)期所替代。隨后,，企業(yè),、居民、金融機(jī)構(gòu),、政府等各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體對經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的樂觀預(yù)期逐漸得到強(qiáng)化,。大型企業(yè)融資渠道在1980年左右得到極大拓寬，大型企業(yè)直接融資需求大幅增加,，而銀行對“大企業(yè)金融脫媒”則抱有強(qiáng)烈的危機(jī)感,。但是，銀行從事證券業(yè)務(wù)只得到階段性許可,，積極發(fā)放以房地產(chǎn)做擔(dān)保的中小企業(yè)貸款以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款成為銀行的必然選擇,。
而寬松的貨幣政策在促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格急劇上升中也發(fā)揮了不可忽視的作用。1986年,，日本地價(jià)與物價(jià)指數(shù)之比為25.2,，1990年該比例上升至68.2，短短三四年時(shí)間上漲了將近3倍,。在地價(jià)上漲最高峰值時(shí),，日本土地價(jià)值約為美國地價(jià)總額的4倍多。
1990年以來,，為減少房地產(chǎn)泡沫,，日本銀行大幅度提高利率，并實(shí)行緊縮貨幣政策,，房地產(chǎn)泡沫隨之破裂,，對日本金融穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。由于房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切,，據(jù)日本銀行和大藏省統(tǒng)計(jì),，金融機(jī)構(gòu)在泡沫經(jīng)濟(jì)中以直接或間接方式投入到房地產(chǎn)業(yè)的貸款高達(dá)152兆日元，不良債權(quán)占79兆日元,。
其中情況最為嚴(yán)重的是運(yùn)營銀行資金從事附帶的不動產(chǎn)資金貸款的“住宅專門金融機(jī)構(gòu)”,。土地價(jià)格的大幅下跌，抵押貸款違約率居高不下,，金融機(jī)構(gòu)巨額壞賬成為影響金融穩(wěn)定的一個(gè)重要因素,，并危及整個(gè)金融體系的流動性和安全性，極大地破壞了銀行信用制度,，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”被逐級放大,。
3.歐洲債務(wù)危機(jī)也有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子
歐洲債務(wù)危機(jī)的形成與發(fā)酵,，也有歐洲部分國家房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。2000年以前,，歐洲各國房地產(chǎn)價(jià)格較為穩(wěn)定,。但21世紀(jì)初，歐洲房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象,，部分歐洲國家的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升,，價(jià)格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前兩輪周期中的峰值，與長期趨勢的偏離程度也達(dá)到20世紀(jì)70年代以來的歷史最高水平,。
尤其是歐洲債務(wù)危機(jī)中處于旋風(fēng)中心的幾個(gè)國家,，如愛爾蘭、西班牙和英國的房地產(chǎn)價(jià)格以接近或超過兩位數(shù)的速度快速上升,，年均增速分別達(dá)到10.3%,、9.7%和9.2%。1996年第四季度到2005年,，西班牙房價(jià)上漲1.3倍,；1998年到2005年，意大利房價(jià)上漲54%,。
雖然在2007年前,，歐洲各國房地產(chǎn)波動還未造成金融體系的動蕩，但房地產(chǎn)市場波動對金融穩(wěn)定的威脅大為增加,。在一些房價(jià)高漲的國家,，如愛爾蘭和西班牙，由于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款在金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合中的比重過高,，房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需的資金,，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款和住房抵押貸款都有部分來自銀行體系,，從而房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)化為銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn),，給金融穩(wěn)定帶來潛在的威脅。
以深陷歐債危機(jī)的西班牙和愛爾蘭為例,，房地產(chǎn)市場的波動已經(jīng)埋下了未來危機(jī)爆發(fā)的種子,。截至2005年12月，西班牙房地產(chǎn)抵押貸款占儲蓄銀行和建筑資金融資合作社資產(chǎn)的很大一部分,，分別達(dá)到29.4%和30.3%,，商業(yè)銀行比例較低，只有14.2%,。同時(shí),，房地產(chǎn)部門占生產(chǎn)部門貸款的比例顯著上升，1998年房地產(chǎn)部門貸款占生產(chǎn)部門貸款的21.5%,，2005年這一比率上升到42.9%,，其中建筑部門為16.7%，房地產(chǎn)服務(wù)部門為26.2%,。
綜合來看,，房地產(chǎn)貸款（住房抵押貸款和房地產(chǎn)部門貸款）占商業(yè)銀行資產(chǎn)的23.7%，占儲蓄銀行的44.9%,，占建筑資金融資合作社資產(chǎn)的43.5%,。截至2005年12月末，愛爾蘭的住房抵押貸款占銀行貸款的37%,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占17%,，建筑部門貸款占5%。如果把房地產(chǎn)類貸款占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的比重稱為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度,，那么愛爾蘭的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度從2000年的37%上升到2005年的50%多,，這一比率比起亞洲金融危機(jī)前一些國家的信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度還高。
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采取積極穩(wěn)妥措施,，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場軟著陸 |
針對我國房地產(chǎn)泡沫的判斷,，可謂是仁者見仁，智者見智,。糾結(jié)于事實(shí)的判斷與否,，并不會減少我國房地產(chǎn)市場潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前看,，很多城市的房價(jià)之高,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通家庭的承受能力。無論是用房價(jià)收入比還是住房租售比指標(biāo)看,，顯然已經(jīng)超過了國際公認(rèn)的合理范圍,。因此，當(dāng)務(wù)之急是要切實(shí)采取有效手段抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,，引導(dǎo)房價(jià)逐步回落,，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。
一是要建立科學(xué)合理的地方政府債務(wù)形成機(jī)制�,，F(xiàn)在土地出讓收入已經(jīng)成為地方政府預(yù)算資金的主要來源,。地價(jià)上漲帶動房價(jià)上漲，房價(jià)上漲促進(jìn)地價(jià)上升,，是一個(gè)相互支撐的循環(huán),。只有建立起科學(xué)合理的地方政府債務(wù)形成機(jī)制，切斷地方政府在土地一級市場的利益,，才能減少地價(jià)上漲對房價(jià)的推升作用,。
二是更多運(yùn)用差異化的房地產(chǎn)稅收政策。提高房屋持有成本，增加房屋流轉(zhuǎn)費(fèi)用,，抑制投資投機(jī)性住房需求,，是國際上房地產(chǎn)治理的基本途徑。比如“國五條”20%的個(gè)稅政策,，本身就是一個(gè)老政策,，但市場的誤讀導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)格大幅飆升應(yīng)該屬于市場的非理性反應(yīng)。政府保證中低收入人群的住房需求,，應(yīng)該更多運(yùn)用差異化的稅收政策,，來增加中高收入人群的住房成本，這也是調(diào)節(jié)收入分配差距的重要手段,。
三是更多運(yùn)用差異化的金融政策,。金融政策關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)融資。沒有金融的支持和資金的推動,，房價(jià)沒有可能大幅上漲,。差異化的金融政策應(yīng)體現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款之上，差異的標(biāo)準(zhǔn)除了套數(shù)外,，還應(yīng)體現(xiàn)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。能夠買得起的高房價(jià)人群，不應(yīng)享受金融機(jī)構(gòu)提供的相對優(yōu)惠的利率和首付款比例,。
應(yīng)該看到,，我國房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的影響越來越大，需要采取積極穩(wěn)妥措施,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸,。