|
最近,，一位律師質(zhì)疑萬(wàn)科等拖欠土地增值稅金至少640億元引發(fā)市場(chǎng)嘩然,。萬(wàn)科等以質(zhì)疑者誤解會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”為“該繳不繳”回應(yīng)。早在2010年就有學(xué)者提出近十年內(nèi)全國(guó)流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元,，其理?yè)?jù)是全國(guó)的土地增值稅稅額僅占全國(guó)房企銷售額的1.29%,，而開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳土地增值稅額應(yīng)占其銷售收入的15%至30%。
這一說(shuō)法不盡合理,。目前土地增值稅是對(duì)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種四級(jí)累進(jìn)稅,，根據(jù)其計(jì)征公式，以土地增值稅占銷售額比重低,，得出土地增值稅流失的結(jié)論,，缺乏邏輯自洽。以2012年為例,，該年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額為6.44億元,，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅,、耕地占用稅和契稅等總收入達(dá)10128億元，五大稅種/商品房銷售總額為15.7%,。
盡管去年土地增值稅征收額只有2719億元,，低于去年2.69萬(wàn)億的土地出讓金和2874億元的契稅，但土地增值稅征收額較低,，更多或?qū)⑹歉叩貎r(jià)和公共稅費(fèi)成本壓縮土地增值空間,，導(dǎo)致土地增值稅稅基低。比如有研究發(fā)現(xiàn),，政府和銀行去年從房地產(chǎn)獲得的收入達(dá)47917億元,，占房地產(chǎn)銷售收入的75%左右，反映稅費(fèi)和地價(jià)等已嚴(yán)重壓低了納入土地增值稅的稅基,。這如同左口袋與右口袋,，更多是數(shù)字游戲,。若借此要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳稅款,，會(huì)使本來(lái)稅負(fù)過(guò)高的房市，面臨更高的稅負(fù),。
不僅如此,，目前土地增值稅跟企業(yè)所得稅的計(jì)算公式幾近相同，所不同的是前者基于項(xiàng)目,，后者基于公司整體的費(fèi)用,。而人為壓低土地增值稅應(yīng)納額,，最終也將增加企業(yè)所得稅稅基，增加企業(yè)所得稅應(yīng)納額,�,；诙愗�(fù)趨輕避重原則，只有人為壓低土地增值稅的邊際納稅收益高于抬高所得稅邊際納稅額,，開(kāi)發(fā)商才會(huì)壓低土地增值稅稅額,，畢竟所得稅稅率是25%，而若政府和銀行收入占房產(chǎn)銷售額的75%屬實(shí),，那么以銷售額3%計(jì)提土地增值稅收益,，實(shí)際稅率約12%。顯然,，開(kāi)放商不會(huì)為少繳稅率為12%的土地增值稅款,，而改繳25%的所得稅。
土地增值稅與企業(yè)所得稅在計(jì)征上的大同小異,，不僅存在重復(fù)計(jì)征之嫌,，而且把企業(yè)成本費(fèi)用等納入土地增值稅參數(shù)的計(jì)征方法，本身就增加了土地增值稅的計(jì)征成本,，導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)的征稅邊際成本高于其征稅收益,。這是稅務(wù)部門(mén)并不愿較真的原因之一。
因此,，迷惘的土地增值稅并不是巨額流失問(wèn)題,。目前應(yīng)完善不動(dòng)產(chǎn)稅制體系，清晰地租和稅費(fèi)邊界,，打破地方政府壟斷土地市場(chǎng)格局,，允許農(nóng)地等直接入市，并把土地增值稅等整合到土地持有環(huán)節(jié),，統(tǒng)一以1%左右的房產(chǎn)稅形式計(jì)征,。同時(shí)，對(duì)存量房則基于開(kāi)發(fā)商等之前繳納的相關(guān)稅費(fèi),，加上已繳相關(guān)稅費(fèi)對(duì)應(yīng)的70年期收益,，并除以70年等，分?jǐn)偝雒磕曜鳛榉课菟腥死U納的房產(chǎn)稅,，比較該均值與1%的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅的高低后進(jìn)行多退少補(bǔ),，進(jìn)而在全國(guó)范圍內(nèi)推廣房產(chǎn)稅。
|