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近日，由社科院文獻(xiàn)出版社與中國(guó)建投投資研究院聯(lián)合推出的《藍(lán)皮書》稱,，預(yù)計(jì)今年中國(guó)房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定,，并稱投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn),。
《藍(lán)皮書》認(rèn)為，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng),、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策,、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的調(diào)控政策影響下,，預(yù)計(jì)2013年中國(guó)房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定,。相比之下,，2012年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和價(jià)格雙雙觸底回升,。2013年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。
《藍(lán)皮書》稱,，中國(guó)樓市上漲的空間有限,，且對(duì)投資需求有諸多限制，而美國(guó)正處于觸底回升階段,，按照美國(guó)房地產(chǎn)周期的歷史情況推斷,，該上升趨勢(shì)大致能維持5到7年,，有較大的上漲空間,，所以投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。
看來這個(gè)《藍(lán)皮書》好像對(duì)美國(guó)樓市情有獨(dú)鐘,，那我來談?wù)劽绹?guó)樓市的情況吧,。
過去一年來美國(guó)的樓市的確見底回升，房?jī)r(jià)比最低時(shí)平均上漲了超過6%,，有些地區(qū)漲幅甚至超過了9%,。市場(chǎng)表面上看起來很火熱，但實(shí)際上美國(guó)樓市真正回春還有待時(shí)日,，房?jī)r(jià)甚至?xí)芸斓卦瓉淼膬r(jià)位,。主要原因有以下幾點(diǎn)：
首先，這次房地產(chǎn)復(fù)蘇是由投資者引導(dǎo)的,，這些人只是利用當(dāng)前的低利率以及低房?jī)r(jià),，一旦利率和房?jī)r(jià)都上漲，這些人就會(huì)退出市場(chǎng),。有史為鑒,，但凡由投資者帶動(dòng)的市場(chǎng)結(jié)局都很不好。有些地區(qū)房?jī)r(jià)漲得很快,，更是因?yàn)榇罅客稒C(jī)成分的推動(dòng),，這與當(dāng)初出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)的原因完全一樣。現(xiàn)在有不少大資本和有經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人在買進(jìn)大量的房地產(chǎn)，同時(shí)也有完全沒經(jīng)驗(yàn)的一些買家跟進(jìn)了市場(chǎng)——這恰恰是市場(chǎng)到頂?shù)囊粋�(gè)跡象,。
其實(shí)，在一些房地產(chǎn)火熱的地區(qū),，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回調(diào)了,。比如Phoenix，在今年1月里房?jī)r(jià)比去年同期上漲23%,，很多投資者買了房子就準(zhǔn)備出租,，但是房租并沒有升，而且當(dāng)?shù)氐目辗柯瘦^高,。一旦投資者意識(shí)到投資回報(bào)很低,，他們就會(huì)退出市場(chǎng)。
其次,，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不強(qiáng)勁�,，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響大過房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。特別令人擔(dān)心的是失業(yè)率,。3月新增就業(yè)職位比預(yù)期的要少,，明顯減緩了。與此同時(shí),，3月有五十萬(wàn)人放棄找工作,，說明這些人失望了，這也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)虛弱的一個(gè)跡象,。只有等到就業(yè)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后,，房地產(chǎn)的需求才會(huì)真正上升。
長(zhǎng)期失業(yè)率堪憂,。盡管官方公布的失業(yè)率自2012年9月份以來已降至8%以下,，但勞動(dòng)參與率僅為63.5%（這反映了實(shí)際失業(yè)率），創(chuàng)下1981年9月以來的最低水平,，而長(zhǎng)期失業(yè)率則達(dá)到歷史上的最高點(diǎn)40.6%（失業(yè)超過6個(gè)月或以上）和31.4%（失業(yè)一年或以上),。其主要原因是制造業(yè)工作的流失和政府工作的縮減，結(jié)果是中產(chǎn)階級(jí)的減少和低收入階層的擴(kuò)大,，并抑制美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力——私人消費(fèi),。
第三，政府削減財(cái)政會(huì)影響房?jī)r(jià),。美國(guó)政府財(cái)政削減額度為850億美元,，這將影響房地產(chǎn)的復(fù)蘇。財(cái)政削減,，以及聯(lián)邦政府工作人員的無(wú)薪假期,，減少失業(yè)金,，減少軍備開支等等，都會(huì)導(dǎo)致失業(yè)和薪金收入降低,，結(jié)果可能是國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)減少一個(gè)百分點(diǎn),。
第四，目前的按揭利率非常低,，30年期僅為3.5%,，這個(gè)利率遲早會(huì)升的，一旦升起來人們買房的壓力就會(huì)增加很多,，到那時(shí)很多人又會(huì)交不起按揭了,。
最后，由于房?jī)r(jià)低,，其實(shí)有大量待售的房子還沒有進(jìn)入市場(chǎng),，如美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)手里還有數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的法拍屋，樓市一穩(wěn)定,，就會(huì)推出,，從而限制房?jī)r(jià)進(jìn)一步回升,。
總之,，美國(guó)樓市的真正回春還有很長(zhǎng)的路要走，想去美國(guó)投資的民眾,，請(qǐng)三思而行,。
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