房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來(lái),，隨著決定性的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)預(yù)期明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來(lái),。
最直接的變化是,，敏感資金逐漸離開房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛需接棒房地產(chǎn)市場(chǎng),。投資性需求退潮,，必然倒逼房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)機(jī)制從投資品轉(zhuǎn)向消費(fèi)品。
一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有可能給人虛假的印象,，以為爆發(fā)式增長(zhǎng)可以持續(xù),。全國(guó)商品房銷售額13992億元，增長(zhǎng)61.3%,。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù),，百城均價(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲至近萬(wàn)元，環(huán)比漲幅突破1%,，同比連續(xù)4個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大,。而央行的數(shù)據(jù)顯示，房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)高達(dá)7103億元,，占同期各項(xiàng)新增貸款的27%,，較去年新增2436億元，增幅是去年同期的3倍,。
銷售的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化,，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，中檔及中低檔產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，成為市場(chǎng)的一大亮點(diǎn),。與去年一季度相比,，其成交金額市場(chǎng)占有率分別由29%、21%,，提升至36%和25%，成交面積市場(chǎng)占有率則從去年同期的35%,、28%,，上升至43%及34%。投資需求被限制,，房企主動(dòng)調(diào)整,，以及城鎮(zhèn)化過(guò)程中新進(jìn)城市人口的需求，成為市場(chǎng)中最搶眼的因素,。只有北京等極少數(shù)城市,，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的購(gòu)買力,，集中在這些核心城市,。
如果剛性需求夯實(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)，中國(guó)房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)軟著陸,，中低收入階層能夠動(dòng)用的購(gòu)房資金成為衡量未來(lái)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),，有可能購(gòu)房熱情與能力超出我們的想象。要強(qiáng)調(diào)的是,，今年一季度尤其是3月份的數(shù)據(jù),，受到國(guó)五條個(gè)稅政策的扭曲，反映了市場(chǎng)的恐慌性情緒,，不能作為正常數(shù)據(jù)衡量,，今年二季度之后的數(shù)據(jù)能夠反映正常的市場(chǎng)走勢(shì)。
繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅地產(chǎn)的投資者,，將成為最后所有打壓政策的接盤者,。
一、二,、三線城市出現(xiàn)明顯分化,。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量在下降，但城市分化明顯,，資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐,，人口與資金逃離的城市，如果房地產(chǎn)過(guò)于激進(jìn),、民間金融杠桿過(guò)長(zhǎng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)崩潰,，或者存在很大的崩潰風(fēng)險(xiǎn)。
庫(kù)存量看房地產(chǎn)市場(chǎng)向好,。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》,，截至3月底，20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7224萬(wàn)平方米,，同比減少6.4%,，環(huán)比減少1.5%。目前庫(kù)存量創(chuàng)17個(gè)月新低,。
值得注意的是,，不同的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，截至3月底,，一,、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2640萬(wàn),、2576萬(wàn)和2008萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)分別為-12.2%、-9.0%和6.9%,，環(huán)比增長(zhǎng)分別為-3.3%,、-1.6%和1.1%。一,、二線城市庫(kù)存下滑的趨勢(shì)明顯,，出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢(shì)。20個(gè)城市中,，下滑最快的4個(gè)城市全部為一,、二線城市。而三線城市的庫(kù)存上升力度較2月份略有增加,。自2011年12月份以來(lái),，三線城市庫(kù)存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市,，以往集聚于北上廣深等一線城市,、杭州溫州等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、財(cái)富集聚的熱土,，現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市,，如武漢、成都等地,。以為中國(guó)的城鎮(zhèn)化將讓地級(jí),、縣級(jí)市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商，將為中國(guó)的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本,，而贏利情況不佳,。
從英國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程看,，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動(dòng)的沿海城市與重要工業(yè)城市,，是發(fā)展的核心城市,，而巴黎與東京則是法國(guó)、日本高鐵行業(yè)的受惠城市,。中國(guó)同樣如此,，沒有具有全國(guó)影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市,，不可能成為城鎮(zhèn)化過(guò)程中的受惠城市,。
房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)并購(gòu)整合，有項(xiàng)目的8萬(wàn)家左右項(xiàng)目公司不能說(shuō)明問(wèn)題,，背后的實(shí)體大企業(yè)才是重點(diǎn),。
大者愈大,、強(qiáng)者愈強(qiáng)的過(guò)程在延續(xù),。2013年一季度全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)14.88%，較2012年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn),，而TOP20企業(yè)相較去年同期,，更有1.03個(gè)百分點(diǎn)的上升，龍頭房企從市場(chǎng)回暖中獲益更大,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化如同溫水煮青蛙,，在鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度,，只有掌握火候的人才知道,，總有一些青蛙會(huì)成為美餐。