1994年美國實(shí)施的“向機(jī)會遷居”（MovingToOpportunity，MTO）,，是由美國住房和城市發(fā)展部（HUD）設(shè)計(jì)的解決低收入家庭住房問題的一項(xiàng)社會實(shí)驗(yàn),，通過給居住在貧困社區(qū)的貧窮家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)這些家庭向非貧困社區(qū)搬遷,。
目前,，美國有超過130萬個(gè)家庭依靠這一項(xiàng)目支付房租。當(dāng)家庭找到合適的住房時(shí),，使用HUD發(fā)放的租房補(bǔ)貼券,，只需用其總收入的10%支付租金，而公共住房機(jī)構(gòu)將支付余下的住房租金,。為維持這一項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn),，美國財(cái)政用于此項(xiàng)目的財(cái)政補(bǔ)貼不斷增加，2013年計(jì)劃投入190億美元用于支持這一項(xiàng)目的運(yùn)營,。
在項(xiàng)目實(shí)施初期,，參與此實(shí)驗(yàn)的家庭都居住在極度貧困社區(qū)，大多數(shù)家庭戶主是婦女,，2/3的家庭是非裔美國人,，1/3的家庭是西班牙裔人；此外,，這些家庭中有75%的戶主在領(lǐng)取福利金,，40%多的戶主未完成高中學(xué)業(yè)，而且大多數(shù)有2~3個(gè)小孩,。為準(zhǔn)確評估租房補(bǔ)貼對貧困家庭的影響,，這些家庭分別被隨機(jī)分配到兩組，一組家庭獲得租房補(bǔ)貼券,，另一組作為對比,，不能獲得補(bǔ)貼券。
在項(xiàng)目實(shí)施5~7年后的中期評估發(fā)現(xiàn),，獲得租房補(bǔ)貼券的家庭,，其生活狀況比沒有獲得的家庭有顯著提高。例如,，對生活居住安全感以及住房和鄰里的滿意度都有顯著提高,。同時(shí)，對于減少青少年犯罪行為方面,，MTO的效果也較明顯,，獲得房租補(bǔ)貼家庭的子女犯罪率比沒有獲得的家庭低6%~11%,。
在項(xiàng)目實(shí)施10~15年后的長期評估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補(bǔ)貼券的貧窮家庭更愿意搬遷到貧困比例較低社區(qū)居住,，這在很大程度上可以降低貧困居民聚居導(dǎo)致貧民窟形成的可能性,。獲得補(bǔ)貼券的家庭遷往的社區(qū)平均貧困率為11%，而沒獲得補(bǔ)貼券家庭所居住的社區(qū),，貧困率高達(dá)40%,。
筆者認(rèn)為，美國MTO項(xiàng)目顯著的效果,，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和解決貧困城市家庭住房問題有一定的借鑒意義,。
一些家庭（貧窮家庭或者年輕的家庭）在收入較低情況下買不起房，我認(rèn)為應(yīng)使用租房補(bǔ)貼券鼓勵(lì)他們租房,。這對我國樓市發(fā)展至少有以下幾個(gè)方面的好處：
首先,，鼓勵(lì)使用租房補(bǔ)貼券可以將住房市場的存量房釋放出來，作為現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的補(bǔ)充,。我國房地產(chǎn)市場上有大量的存量房可供釋放,，根據(jù)2011年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國有18.65%的城鎮(zhèn)家庭有兩套或兩套以上的住房,，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋,。如果政府使用租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)年輕或貧窮家庭租房而非購置住房,，那么不但能緩解這部分家庭的購房壓力,，同時(shí)有助于租房市場的發(fā)展。
其次,，向家庭提供租房補(bǔ)貼券,，有利于促進(jìn)勞動力的流動，使得勞動力資源得到有效配置,。家庭受住房的約束較大,，影響家庭成員在勞動力市場上的流動。工作初期購房能力不強(qiáng),，也不一定能從事最為適合的工作,，在這種情況下購房，不僅加重了整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，也增加了更換工作的成本,，影響了整個(gè)勞動力市場資源配置的效率。從這個(gè)角度來看,，我認(rèn)為發(fā)展租房市場,、使用租房補(bǔ)貼券的辦法能夠緩解這一問題，家庭成員更換工作所受約束會減少，住房導(dǎo)致的勞動力流動性不足的問題能得到有效解決,。
目前我國主要以保障房建設(shè)來解決低收入家庭的住房問題,。2011年開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造房1000萬套，計(jì)劃投資1.3萬億元,，而其中5000億元由中央和地方政府共同承擔(dān)，8000億元由社會機(jī)構(gòu)和企業(yè)承擔(dān),。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù),，收入位于25%分位數(shù)以下的城鎮(zhèn)家庭，年平均收入約為8800元,，全國大約有5250萬的城鎮(zhèn)家庭位于這個(gè)水平以下,，這部分家庭的住房負(fù)擔(dān)較大，房貸余額和收入比為1.49,，而全國城鎮(zhèn)的平均水平為0.53,。
如果將保障房投資的10%（減少的保障性住房數(shù)量為100萬套）進(jìn)行租房補(bǔ)貼，平均每戶貧困家庭補(bǔ)貼1500元/月,，那么將解決720萬家庭的租房問題,。同時(shí)，我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房數(shù)量為1.23套,，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租,，住房空置率約15.5%（0.23×67.54%），據(jù)此推算我國城鎮(zhèn)二套房空置的數(shù)量約為3260萬套,，完全可以滿足720萬家庭的租房需求,。
相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過租房補(bǔ)貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低,，地方政府實(shí)施的靈活性更大,，這種間接的調(diào)控和補(bǔ)貼手段或許是一個(gè)不錯(cuò)的思路。