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抵押土地是房價重要推手
2013-04-23   作者:譚浩俊  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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  譚浩俊

  土地抵押是企業(yè)獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業(yè),獲得貸款的難度就小,。對銀行來說,,土地抵押則是風(fēng)險最小、可控性最強(qiáng)的一種貸款方式,。
  從過去的情況看,土地抵押貸款,一般都發(fā)生在實(shí)體企業(yè)身上,。因?yàn)椋挥袑?shí)體企業(yè)才會掌握一定的土地資源,,才能通過土地抵押獲得相應(yīng)貸款,。更重要的,由于實(shí)體企業(yè)的土地一般都是按照實(shí)體產(chǎn)業(yè)的價格進(jìn)行評估,,價值很低,,獲得的貸款數(shù)量也很少。對銀行來說,,基本沒有風(fēng)險,。即便企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營不善出現(xiàn)關(guān)閉、歇業(yè)和破產(chǎn),,銀行也能從土地上將風(fēng)險降到最低點(diǎn),。
  隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,特別是城市建設(shè)步伐的加快,,土地抵押不僅成為貸款的主要發(fā)放渠道,,而且土地的抵押價格也在不斷上漲,絕大多數(shù)土地的抵押價格都達(dá)到了過去的幾倍,、十幾倍,,甚至幾十倍。
  據(jù)國土資源部近日公布的《2012年中國國土資源公報(bào)》顯示,,截至2012年底,,全國84個重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積已達(dá)34.87萬公頃,抵押貸款總額則高達(dá)5.95萬億元,。按照這一數(shù)據(jù)測算,,每畝土地抵押貸款的金額已達(dá)到110萬元以上,,比起過去十多二十萬一畝的貸款金額,高出了過去實(shí)體企業(yè)貸款幅度的5~10倍,。
  貸款折價幅度大幅提高的主要原因,,在于這些土地絕大多數(shù)都是建設(shè)用地、開發(fā)用地,,商業(yè)價值遠(yuǎn)高于實(shí)體產(chǎn)業(yè)用地,。
  眾所周知,這些年,,房價出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象,,最關(guān)鍵的原因,就是土地價格的過快上漲,。一方面,,土地價格的上漲,能夠給地方政府帶來巨大的收益,,可以為政績工程,、形象工程等提供強(qiáng)有力的財(cái)力支撐;另一方面,,銀行為了確保貸款不出現(xiàn)風(fēng)險,,也會助推土地價格的上漲。因?yàn)�,,在這些充當(dāng)了抵押物的土地上,,還有大量的居民用房、經(jīng)營用房等,,如果土地價格不拉上去,,貸款的風(fēng)險就會很大。
  正因如此,,34.87萬公頃的抵押土地,,就極有可能成為下一步房價上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平臺手中的土地,,更會成為地方政府抵制樓市調(diào)控,、推高地價和房價的一種隱形力量。開發(fā)商為了將掌握在手中的土地升值,,也會與地方政府結(jié)成利益共同體,,共推地價和房價上漲。
  要確保房價不再上漲,,需采取強(qiáng)有力的手段,,將政府通過融資平臺抵押在銀行的土地釋放出來,將掌握在開發(fā)商手中的土地以調(diào)控和執(zhí)法的方式盡快開發(fā),不然,,就依法沒收或收取土地占用費(fèi),,而不讓開發(fā)商在捂地中獲取暴利。只有這樣,,房價上漲的內(nèi)在動力才會降低,,房價也才會回歸理性。
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