2011年以來,，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇可以說是美國疲弱復(fù)蘇的一大亮點，有分析甚至認(rèn)為美國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期,，并建議“趁機(jī)抄底”,，許多中國投資者大舉進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，甚至成為美國房地產(chǎn)市場中最大的外來購買力之一,。
然而,，美國房地產(chǎn)市場真的進(jìn)入繁榮周期了嗎？從現(xiàn)實情況看,，房地產(chǎn)價格的上漲并不能完全掩蓋引發(fā)美國次貸危機(jī)的結(jié)構(gòu)性問題,，下如此樂觀結(jié)論的風(fēng)險還比較大。
美國整體經(jīng)濟(jì)仍主要以“弱勢復(fù)蘇”為主,。根據(jù)美國國家經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）對美國經(jīng)濟(jì)四大先行指數(shù)（工業(yè)生產(chǎn),、實際個人收入、失業(yè)率,、實際零售銷售）預(yù)測,，本輪經(jīng)濟(jì)衰退的程度要甚于1959年以來的任何一次經(jīng)濟(jì)衰退。但房地產(chǎn)復(fù)蘇相比其他數(shù)據(jù)的確比較亮麗,。今年前兩個月,，美國房地產(chǎn)市場均繼續(xù)改善。新屋和成屋銷售量保持在2010年4月以來的高位,，S&P/
Case-Shiller
20座大城市房價指數(shù)1月份也創(chuàng)出2006年6月以來最大升幅,。美國2月新屋開工量同比增長27.7%，具有前瞻意義的營建許可數(shù)量同比增長33.8%,，兩項指標(biāo)均達(dá)到2008年6月以來最高水平,。
然而，從存量指標(biāo)看,，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復(fù)蘇周期的結(jié)論,。在過去6年間一直經(jīng)歷去庫存過程的美國房地產(chǎn)市場，仍然存在數(shù)以百萬計的止贖房產(chǎn),，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力,，在未來的6-12個月,，這些“影子庫存”房屋大部分將會被掛牌虧損出售。除非美國就業(yè)市場顯著回暖,，房產(chǎn)稅大幅削減,，從根本上有效刺激購房需求。
此外,，房地產(chǎn)市場局部風(fēng)險猶存,，警報尚未解除。雖然美國房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇,，但在重災(zāi)區(qū)地區(qū),，如內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州,、伊利諾伊州,、新澤西州和紐約州等地，房地產(chǎn)市場依然在底部徘徊,。在這些地區(qū),，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權(quán)人數(shù)也在不斷上升,，數(shù)據(jù)顯示,，總體而言，今年一季度,，美國的止贖房庫存上升了9%,，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間,，加州為28821間,、俄亥俄州為17367間。重災(zāi)區(qū)的警報信號不解除,，美國房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇,。
更為重要的是，從美國人口結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系看,，人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響,。次貸危機(jī)之前“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價,。大約有7700萬人，占美國成年人的35%,。近幾十年來,，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25～30歲時期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價,。
然而,，這一結(jié)構(gòu)性因素正在發(fā)生根本性改變，根據(jù)美國人口統(tǒng)計局預(yù)測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位,，到2030年,，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲,；2050年,，這一年齡組的人數(shù)還會翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬,，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降,，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的深遠(yuǎn)影響。
美國低利率政策也并非萬能,。根據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù),，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右，為上世紀(jì)70年代以來的歷史最低水平,。
低利率會有效刺激抵押貸款需求,，從而刺激購房需求。但由于抵押貸款申請門檻升高,，盡管抵押貸款利率處于數(shù)十年低位,，但貸款機(jī)構(gòu)對申請者的審查卻更為嚴(yán)厲。
數(shù)據(jù)顯示,，目前美國仍有1100萬家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地,。顯然，在房地產(chǎn)市場信貸仍處于低迷,、萎縮的當(dāng)下,，美聯(lián)儲集中購買抵押支持債券或者抵押貸款證券化（MBS）將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率,，會給房地產(chǎn)市場帶來利好,。但“低利率不是萬能的”，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿,。尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大,，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，美國銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn),，特別是在市場風(fēng)險釋放未盡,，美國消費(fèi)者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓(xùn)的情況下，房地產(chǎn)真正進(jìn)入上升周期并非易事,。
尤其值得警惕的是,，以往美國房屋市場復(fù)蘇通常由家庭和個人的剛性需求帶動，而本輪復(fù)蘇更主要的是投資的成分居多,，投資者扮演了購房的主力,。隨著美國“自動全面減赤計劃”的啟動,，以及財政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期，嚴(yán)重依賴政策刺激的房地產(chǎn)復(fù)蘇可能還會遭受新的波折,，一旦投資者/投機(jī)者獲利離場,，將可能導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場新一輪震蕩。