2011年以來,，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇可以說是美國疲弱復(fù)蘇的一大亮點(diǎn),，有分析甚至認(rèn)為美國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期，并建議“趁機(jī)抄底”,，許多中國投資者大舉進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場,，甚至成為美國房地產(chǎn)市場中最大的外來購買力之一,。
然而，美國房地產(chǎn)市場真的進(jìn)入繁榮周期了嗎,？從現(xiàn)實(shí)情況看,，房地產(chǎn)價格的上漲并不能完全掩蓋引發(fā)美國次貸危機(jī)的結(jié)構(gòu)性問題，下如此樂觀結(jié)論的風(fēng)險還比較大,。
美國整體經(jīng)濟(jì)仍主要以“弱勢復(fù)蘇”為主,。根據(jù)美國國家經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）對美國經(jīng)濟(jì)四大先行指數(shù)（工業(yè)生產(chǎn)、實(shí)際個人收入,、失業(yè)率,、實(shí)際零售銷售）預(yù)測，本輪經(jīng)濟(jì)衰退的程度要甚于1959年以來的任何一次經(jīng)濟(jì)衰退,。但房地產(chǎn)復(fù)蘇相比其他數(shù)據(jù)的確比較亮麗,。今年前兩個月，美國房地產(chǎn)市場均繼續(xù)改善,。新屋和成屋銷售量保持在2010年4月以來的高位,，S&P/
Case-Shiller
20座大城市房價指數(shù)1月份也創(chuàng)出2006年6月以來最大升幅。美國2月新屋開工量同比增長27.7%,，具有前瞻意義的營建許可數(shù)量同比增長33.8%,，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到2008年6月以來最高水平。
然而,，從存量指標(biāo)看,，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復(fù)蘇周期的結(jié)論。在過去6年間一直經(jīng)歷去庫存過程的美國房地產(chǎn)市場,，仍然存在數(shù)以百萬計(jì)的止贖房產(chǎn),，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力，在未來的6-12個月,，這些“影子庫存”房屋大部分將會被掛牌虧損出售,。除非美國就業(yè)市場顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減,，從根本上有效刺激購房需求,。
此外，房地產(chǎn)市場局部風(fēng)險猶存,，警報尚未解除,。雖然美國房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，但在重災(zāi)區(qū)地區(qū),，如內(nèi)華達(dá)州,、佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州,、新澤西州和紐約州等地,，房地產(chǎn)市場依然在底部徘徊,。在這些地區(qū)，房屋止贖率依然很高,，喪失房屋贖回權(quán)人數(shù)也在不斷上升,，數(shù)據(jù)顯示，總體而言,，今年一季度,，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間房主空置止贖房,，伊利諾伊州為31668間,，加州為28821間、俄亥俄州為17367間,。重災(zāi)區(qū)的警報信號不解除,，美國房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇。
更為重要的是,，從美國人口結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系看,，人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。次貸危機(jī)之前“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍,，并由此持續(xù)推高了房價,。大約有7700萬人，占美國成年人的35%,。近幾十年來,，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25～30歲時期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價,。
然而,，這一結(jié)構(gòu)性因素正在發(fā)生根本性改變，根據(jù)美國人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測,，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年,，美國嬰兒潮一代都將超過65歲,，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年,，這一年齡組的人數(shù)還會翻一番,，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降,，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的深遠(yuǎn)影響,。
美國低利率政策也并非萬能。根據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù),，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右,，為上世紀(jì)70年代以來的歷史最低水平,。
低利率會有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求,。但由于抵押貸款申請門檻升高,，盡管抵押貸款利率處于數(shù)十年低位，但貸款機(jī)構(gòu)對申請者的審查卻更為嚴(yán)厲,。
數(shù)據(jù)顯示,，目前美國仍有1100萬家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地。顯然,，在房地產(chǎn)市場信貸仍處于低迷,、萎縮的當(dāng)下，美聯(lián)儲集中購買抵押支持債券或者抵押貸款證券化（MBS）將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險,，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率,，會給房地產(chǎn)市場帶來利好。但“低利率不是萬能的”,，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿,。尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力,，美國銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn),，特別是在市場風(fēng)險釋放未盡，美國消費(fèi)者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓(xùn)的情況下,，房地產(chǎn)真正進(jìn)入上升周期并非易事,。
尤其值得警惕的是，以往美國房屋市場復(fù)蘇通常由家庭和個人的剛性需求帶動,，而本輪復(fù)蘇更主要的是投資的成分居多,，投資者扮演了購房的主力。隨著美國“自動全面減赤計(jì)劃”的啟動,，以及財政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期,，嚴(yán)重依賴政策刺激的房地產(chǎn)復(fù)蘇可能還會遭受新的波折，一旦投資者/投機(jī)者獲利離場,，將可能導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場新一輪震蕩,。