隨著我國工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化的快速推進,，與住房相關(guān)的各種矛盾和問題日益凸顯，住房問題成為標志性的重大民生問題,。解決住房問題,，迫切需要推進住房理論研究的不斷深化、住房制度設(shè)計的持續(xù)改進,、住房保障路徑的開拓創(chuàng)新,。
住房問題是世界性難題。在一些發(fā)展中國家,，住房矛盾突出表現(xiàn)為觸目驚心的城市“貧民窟”等城市病,。聯(lián)合國人居署報告顯示，2010年世界貧民窟人口達8.276億人,，約占全球城市人口的1/4,。在發(fā)達國家，對住房保障制度的探索已有上百年歷史,。1919年,，英國頒布了《住房和城鎮(zhèn)規(guī)劃法》，規(guī)定居民住房問題為公共事務(wù),，政府對此履行義務(wù),。1937年，美國第一部住房法案《瓦格納住房法》出臺,，之后其住房制度經(jīng)歷了政府建設(shè)公共住房,、政府補貼住房建設(shè)、實行房租補貼等發(fā)展階段,。但發(fā)達國家遇到了另外的住房難題,，由住房體制缺陷、過度投機等引發(fā)危機的案例屢見不鮮,。比如,，2007年美國爆發(fā)的次貸危機，直接引發(fā)了蔓延至今的國際金融危機,。
總結(jié)世界各國住房保障的經(jīng)驗教訓,，可以得出以下結(jié)論：第一，住房保障制度設(shè)計不斷完善,，一般經(jīng)歷了以“補磚頭”的實物保障為主逐步轉(zhuǎn)為以“補人頭”的房租補貼為主的過程,。第二,，政府對住房市場的干預要適時適度，應(yīng)在發(fā)揮市場機制作用的基礎(chǔ)上構(gòu)建靈活的住房保障機制：一手以稅收工具為主調(diào)控房地產(chǎn)市場,；一手以補貼工具為主解決窮人“居者有其屋”的問題,。第三，住房需求具有多樣性,，公民居住權(quán)的保障方式要多元化,，保障水平要有層次性。第四,，應(yīng)提早預防形成“貧民窟”,，否則就會給經(jīng)濟社會發(fā)展帶來巨大危害，治理的難度更大,、成本更高,。
新中國成立后，住房保障制度的探索歷程大體可以劃分為四個階段,。
實物分配階段,。從1949年新中國成立到1998年，我國實行的是福利分房制度,，職工住房由國家和單位負責建設(shè)分配,。這一保障模式否定了住房的商品屬性，加之“高積累,、低消費”及“先生產(chǎn),、后生活”思想的影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障體系建設(shè)嚴重滯后,。1977年,，全國城市人均居住面積僅3.6平方米。雖然上世紀90年代初啟動了城市住房制度改革試點,，但沒有從根本上打破住房實物分配體制,，住房供給短缺問題突出。
市場化改革探索階段,。以1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標志,，我國住房分配貨幣化、房地產(chǎn)市場化改革正式啟動,。改革調(diào)動了市場主體投資建設(shè)商品房的積極性,，培育了房地產(chǎn)市場，增強了住房供給能力,，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1998年的18.7平方米提高到2006年的27.1平方米,。但這一階段住房保障制度建設(shè)跟進不夠，政府的住房保障職能沒有充分發(fā)揮。
全面構(gòu)建住房保障制度體系階段,。2007年,，國務(wù)院明確將保障性住房納入政府公共服務(wù)職責范圍，要求加快建立健全以廉租房制度為重點,、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，保障性住房建設(shè)進入一個新的發(fā)展階段,。
保障房建設(shè)跨越式發(fā)展階段,。“十二五”規(guī)劃提出新建3600萬套保障房,，目標是覆蓋約20%的城鎮(zhèn)居民家庭,，覆蓋范圍之廣、投入力度之大,、建設(shè)速度之快前所未有,。2012年國家財政用于保障性住房的資金達到3800多億元，比2007年增長近38倍,。目前,，我國初步建立起包括廉租住房、公共租賃住房,、經(jīng)濟適用住房,、限價商品住房、各類棚戶區(qū)改造以及農(nóng)村危房改造,、游牧民定居工程的7大類,、11個品種的保障性住房體系。
我國對住房保障制度的探索和創(chuàng)新,，抓住了幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié),。
重點解決城鄉(xiāng)低收入群體住房問題，保障其基本住房需求,。在城鎮(zhèn)重點發(fā)展廉租住房和公共租賃住房,，解決中等偏下收入群體的住房困難；在農(nóng)村重點推進危房改造,，并向低保困難戶傾斜,。
大力推進“棚戶區(qū)”改造，防止出現(xiàn)“貧民窟”,。2005年,，遼寧省率先大規(guī)模推進煤礦棚戶區(qū)連片改造。2010年,，全國開始推進城市棚戶區(qū)改造,、國有工礦棚戶區(qū)改造以及林區(qū)、墾區(qū)、煤區(qū)棚戶區(qū)改造,。目前,，已有1200萬戶、4000多萬棚戶區(qū)居民的住房條件得到徹底改善,。
著力解決農(nóng)民工的住房問題,。2007年，國務(wù)院將農(nóng)民工住房納入住房保障范圍,，明確要求多渠道改善農(nóng)民工居住條件,。2011年，又明確將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入公共租賃住房供應(yīng)范圍,，加快解決農(nóng)民工在城市的居住問題,。
住房制度設(shè)計兼顧政府保障與市場發(fā)育。在住房市場化改革的基礎(chǔ)上構(gòu)建保障房政策體系,，充分體現(xiàn)了住房的多重屬性,。此次國際金融危機爆發(fā)以來，我國大規(guī)模推進保障性住房建設(shè),，為擴大內(nèi)需,、實現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)回升做出了貢獻。
我國住房制度及保障體系快速構(gòu)建,，取得了舉世矚目的成就,。一是城鄉(xiāng)居民居住條件迅速改善。2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到32.9平方米,。二是住房供需矛盾得到緩解,。保障性住房建設(shè)的加速，增加了住房供給,，改善了市場預期,，在一定程度上遏制了投資、投機行為,。三是保障房建設(shè)大規(guī)模推進,，拉動了投資和消費，有利于我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,。
當前,，我國住房保障制度建設(shè)依然面臨嚴峻形勢，存在一些亟待解決的問題,。首先,，住房購買消費與租賃消費的比例嚴重失調(diào)。住房自有率美國為60%,，德國為40%,，我國則高達85%,，而且購房者呈年輕化態(tài)勢。以住房購買消費為主,，不僅助長房價畸高,，而且影響保障房體系良性發(fā)展。其次,，住房保障方式相對單一,，主要以實物建房為主。第三,，住房保障品種較多,，目前共有7大類、11個品種,。第四，住房保障法律體系不健全,，住房保障運行體制亟待完善,。當前尤其應(yīng)加快構(gòu)建公平分配、有效運營,、有序退出等制度,。
黨的十八大報告明確提出，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”,。完善住房保障制度,，應(yīng)注重以下幾個方面：
進一步加強住房保障制度的頂層設(shè)計。進一步明確政府與市場的邊界,，科學界定政府住房保障范圍,；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，對保障性住房建設(shè)出臺適當?shù)膬A斜和優(yōu)惠政策,，確保建設(shè)用地需要,；借鑒國際經(jīng)驗，探索建立住房合作社等多渠道,、多形式住房供應(yīng)模式,，在開發(fā)環(huán)節(jié)引入競爭機制，打破只能從開發(fā)商手中購房的格局,，實現(xiàn)商品住房與保障住房良性互動,、健康發(fā)展。
進一步完善住房保障政策體系,。目前我國保障房品類繁多,，長此以往，會增加操作成本,，也會損害政策效率,。應(yīng)以公共租賃住房為主逐步簡化保障房品種，將帶有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房和限價商品房逐步推向市場，厘清居住權(quán)與產(chǎn)權(quán),、投資權(quán)的關(guān)系,；將廉租房與公共租賃住房并軌管理，統(tǒng)一為公共租賃住房,，對不同收入水平的保障對象實行差異租金,。
積極推進保障房供應(yīng)及管理的多元化。因地制宜實施住房保障,，對一線城市應(yīng)采取配建等方式,，增強實物住房保障能力，以“補磚頭”為主,；對二,、三線城市，由于住房供應(yīng)較充足,，應(yīng)以“補人頭”為主,。政府通過注入資本金、投資補助,、貸款貼息,、鼓勵企業(yè)發(fā)行債券等措施，引導更多社會力量參與保障房的投資建設(shè)和運營管理,。最終形成“市場建房,、政府補貼、居民租房,、社會管理”的住房保障模式,。
加快住房保障法制化建設(shè)步伐。將住房保障納入法制化管理軌道,，為住房保障長期穩(wěn)定健康發(fā)展提供法律保障,。