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為落實北京“國五條”調控細則,，北京住房公積金管理中心7日發(fā)布《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》,，明確從2013年4月8日起根據(jù)職工住房和收入情況對貸款實行差別化政策。通知指出,，北京公積金二套房貸首付比提至70％,，貸款利率為同期1．1倍。在北京市房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房,，但有1筆房貸或1條公積金購房提取記錄的房貸申請人，首付比不低于60％,，貸款利率為1．1倍,。
從目前已公布的各地房價控制目標來看，多地的細則不細,、可操作性不強等問題突出,，行政手段進一步強化的跡象明顯，這也難免引起輿論吐槽,。但是由“國五條”及各地細則形成的本輪房地產(chǎn)調控政策釋放了一個重要信號：“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛,，表明房地產(chǎn)調控政策將全面升級。以北京版細則為例,，表述最為嚴厲,，提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定,，進一步降低自住型、改善型商品房價格,；同時,，對單身人士禁購二套房和進一步提高二套房貸首付款比例。而上海的嚴厲主要體現(xiàn)在差別化信貸,。
有分析認為,，“新國五條”提出的限購范圍擴大、執(zhí)行從緊,；二手房轉讓征收20％所得稅,；部分城市提高二套房的首付比例和貸款利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產(chǎn)市場的需求,，從而起到降溫樓市的作用,，房價上升的趨勢將得到抑制。房企開發(fā)和拿地的熱情也將減弱,，部分標桿房企或將率先采用以價換量的措施以提升市場份額,，但短期內不會有大幅的價格下調。
過去十年,，房地產(chǎn)行業(yè)九遭調控——從2003年6月13日
“121號文件”拉響房地產(chǎn)調控警報開始,，一直到2013年3月1日國務院出臺“國五條”細則，房地產(chǎn)調控可以說是貫穿了中央政府工作的始終,。尤其是自2010年以來,，中國開始了歷史上最為嚴厲的房地產(chǎn)調控周期，政策核心目標是控制房價上漲,，實現(xiàn)“房價回歸合理價位”,。盡管上一屆政府頻頻出招，從土地,、信貸,、稅收、限購等多角度抑制房價上漲,，然而就在調控最為頻繁,、最為嚴厲的這十年，全國各城市房價仍出現(xiàn)普遍大幅上漲,。
展望未來,，房地產(chǎn)調控有可能成為常態(tài)。由于房地產(chǎn)業(yè)在過去吸引了大量的資金,、占用了大量的經(jīng)濟資源,，尤其是地方政府食髓知味，都撲到房地產(chǎn)業(yè)之上,。從全國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看,，中央希望通過長期的調控,，來強制性地改變房地產(chǎn)業(yè)占用大量經(jīng)濟資源的格局。這也是結構調整的一個重要表現(xiàn),。
當前,，各地房價調控目標松緊不一折射出這樣一個現(xiàn)實矛盾：中國房地產(chǎn)的畸形發(fā)展根植于中國經(jīng)濟既往的發(fā)展模式。這就意味著,，新一輪房地產(chǎn)調控需要和經(jīng)濟轉型與結構調整結合起來,，著眼于中長期，重點是理順房地產(chǎn)市場的各種利益關系,，尤其是中國政府與房地產(chǎn)市場的關系,。過去，中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴太強,。據(jù)統(tǒng)計,，在目前中國的18個稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個,，其中5個稅種也涉及其他行業(yè),，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅,、個人所得稅,、城市維護建設稅、印花稅,，另有5個稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收,，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅,、耕地占用稅和契稅。此外,，還有一個具有稅收性質的收費,，即教育費附加。有學者測算,，將房地產(chǎn)業(yè)的十個稅種收入合計,，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻的稅收收入超過1．5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15％,。若加上土地出讓金，2012年全國300個城市約有2萬億元,，中國政府合共從房地產(chǎn)市場中獲得了超過3．5萬億元的財政收入,，占11．7萬億元總收入的近30％，政府與市場的利益糾纏可見一斑,。此種背景下,，調控效果可想而知,。
從理順政府與市場關系角度出發(fā)，不難得出調控的新思路,，即：中國政府需要退出房地產(chǎn)市場,，不能把政府收入的重擔拼命壓在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)——在需求支撐下，交易環(huán)節(jié)的稅收往往會轉嫁給下游的購房者,，反而助漲房價,，這也是此次“國五條”發(fā)布后輿論嘩然的主要原因。由此可見,，調控房地產(chǎn)市場,，不能再用提高交易環(huán)節(jié)稅負的辦法了，而是應降低房地產(chǎn)建設交易環(huán)節(jié)稅費,，轉為在住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅,。
事實上，中央已經(jīng)在為房產(chǎn)稅的全面開征鋪路,。
3月28日,，國務院發(fā)布機構改革和職能轉變的任務分工計劃，對今后五年內的72項任務做出布置,，其中明確提出將于2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例,。不動產(chǎn)是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物,，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物,。不動產(chǎn)登記制度的出臺，有助于降低房屋空置率,，遏制投機需求,，進而改善樓市供求關系。一旦全國性的不動產(chǎn)信息摸清楚了,，這個基礎信息庫將極具商業(yè)價值和政經(jīng)價值,，基于這個全國性的數(shù)據(jù)庫，中國政府可以建立很多的制度和政策,，反腐敗,、開征房產(chǎn)稅等，在這個平臺上都是小菜一碟,。
政府在退出房地產(chǎn)市場的同時,，其他領域內的改革也需要同步跟進。因為政府退出市場后,，財政收入相應減少,，這就要求政府自身進行轉型，由經(jīng)濟型政府轉向服務型政府，把眾多經(jīng)濟建設任務還給市場,。在投融資方面,，為了彌補政府退出的缺口，需要加大金融市場開放的力度,，引入多元的投資主體,。這同時也能疏通狹窄的投資渠道，對房地產(chǎn)投機資金起到分流作用,，進一步強化房地產(chǎn)調控的效果,。
總之，新一屆中國政府仍將繼續(xù)房地產(chǎn)調控,，但在具體方式上,，可能需要做出調整與改變。
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