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為落實(shí)北京“國五條”調(diào)控細(xì)則,，北京住房公積金管理中心7日發(fā)布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》，明確從2013年4月8日起根據(jù)職工住房和收入情況對(duì)貸款實(shí)行差別化政策,。通知指出,，北京公積金二套房貸首付比提至70％，貸款利率為同期1．1倍,。在北京市房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房,，但有1筆房貸或1條公積金購房提取記錄的房貸申請(qǐng)人，首付比不低于60％,，貸款利率為1．1倍,。
從目前已公布的各地房價(jià)控制目標(biāo)來看，多地的細(xì)則不細(xì),、可操作性不強(qiáng)等問題突出,，行政手段進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象明顯，這也難免引起輿論吐槽,。但是由“國五條”及各地細(xì)則形成的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策釋放了一個(gè)重要信號(hào)：“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛,，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策將全面升級(jí)。以北京版細(xì)則為例,，表述最為嚴(yán)厲,，提出2013年北京新建商品住房價(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型,、改善型商品房價(jià)格,；同時(shí)，對(duì)單身人士禁購二套房和進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例,。而上海的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在差別化信貸,。
有分析認(rèn)為，“新國五條”提出的限購范圍擴(kuò)大,、執(zhí)行從緊,；二手房轉(zhuǎn)讓征收20％所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和貸款利率,，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,，從而起到降溫樓市的作用，房價(jià)上升的趨勢(shì)將得到抑制,。房企開發(fā)和拿地的熱情也將減弱,，部分標(biāo)桿房企或?qū)⒙氏炔捎靡詢r(jià)換量的措施以提升市場(chǎng)份額，但短期內(nèi)不會(huì)有大幅的價(jià)格下調(diào),。
過去十年,，房地產(chǎn)行業(yè)九遭調(diào)控——從2003年6月13日
“121號(hào)文件”拉響房地產(chǎn)調(diào)控警報(bào)開始,，一直到2013年3月1日國務(wù)院出臺(tái)“國五條”細(xì)則，房地產(chǎn)調(diào)控可以說是貫穿了中央政府工作的始終,。尤其是自2010年以來,，中國開始了歷史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控周期，政策核心目標(biāo)是控制房價(jià)上漲,，實(shí)現(xiàn)“房價(jià)回歸合理價(jià)位”,。盡管上一屆政府頻頻出招，從土地,、信貸,、稅收、限購等多角度抑制房價(jià)上漲,，然而就在調(diào)控最為頻繁,、最為嚴(yán)厲的這十年，全國各城市房價(jià)仍出現(xiàn)普遍大幅上漲,。
展望未來，房地產(chǎn)調(diào)控有可能成為常態(tài),。由于房地產(chǎn)業(yè)在過去吸引了大量的資金,、占用了大量的經(jīng)濟(jì)資源，尤其是地方政府食髓知味,，都撲到房地產(chǎn)業(yè)之上,。從全國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，中央希望通過長期的調(diào)控,，來強(qiáng)制性地改變房地產(chǎn)業(yè)占用大量經(jīng)濟(jì)資源的格局,。這也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)重要表現(xiàn)。
當(dāng)前,，各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)松緊不一折射出這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)矛盾：中國房地產(chǎn)的畸形發(fā)展根植于中國經(jīng)濟(jì)既往的發(fā)展模式,。這就意味著，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控需要和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來,，著眼于中長期,，重點(diǎn)是理順房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系，尤其是中國政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系,。過去,，中國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴太強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),，在目前中國的18個(gè)稅種中,，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種也涉及其他行業(yè),，包括營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,，另有5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅、耕地占用稅和契稅,。此外,，還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，即教育費(fèi)附加,。有學(xué)者測(cè)算,，將房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)稅種收入合計(jì)，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入超過1．5萬億元,，占全國稅收收入的比重超過15％,。若加上土地出讓金，2012年全國300個(gè)城市約有2萬億元,，中國政府合共從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得了超過3．5萬億元的財(cái)政收入,，占11．7萬億元總收入的近30％，政府與市場(chǎng)的利益糾纏可見一斑,。此種背景下,，調(diào)控效果可想而知。
從理順政府與市場(chǎng)關(guān)系角度出發(fā),，不難得出調(diào)控的新思路,，即：中國政府需要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能把政府收入的重?fù)?dān)拼命壓在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)——在需求支撐下,，交易環(huán)節(jié)的稅收往往會(huì)轉(zhuǎn)嫁給下游的購房者,，反而助漲房價(jià)，這也是此次“國五條”發(fā)布后輿論嘩然的主要原因,。由此可見,，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能再用提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的辦法了,，而是應(yīng)降低房地產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),，轉(zhuǎn)為在住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。
事實(shí)上,，中央已經(jīng)在為房產(chǎn)稅的全面開征鋪路,。
3月28日，國務(wù)院發(fā)布機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的任務(wù)分工計(jì)劃,，對(duì)今后五年內(nèi)的72項(xiàng)任務(wù)做出布置,，其中明確提出將于2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例,。不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物,，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物,。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，有助于降低房屋空置率,，遏制投機(jī)需求,，進(jìn)而改善樓市供求關(guān)系。一旦全國性的不動(dòng)產(chǎn)信息摸清楚了,，這個(gè)基礎(chǔ)信息庫將極具商業(yè)價(jià)值和政經(jīng)價(jià)值,，基于這個(gè)全國性的數(shù)據(jù)庫，中國政府可以建立很多的制度和政策,，反腐敗,、開征房產(chǎn)稅等，在這個(gè)平臺(tái)上都是小菜一碟,。
政府在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí),，其他領(lǐng)域內(nèi)的改革也需要同步跟進(jìn)。因?yàn)檎顺鍪袌?chǎng)后,，財(cái)政收入相應(yīng)減少,，這就要求政府自身進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由經(jīng)濟(jì)型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府,，把眾多經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)還給市場(chǎng)。在投融資方面,，為了彌補(bǔ)政府退出的缺口,，需要加大金融市場(chǎng)開放的力度，引入多元的投資主體,。這同時(shí)也能疏通狹窄的投資渠道,，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)資金起到分流作用，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的效果,。
總之,，新一屆中國政府仍將繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控，但在具體方式上,，可能需要做出調(diào)整與改變,。
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