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遏制住房賺錢功能回歸消費(fèi)本位
2013-04-08   作者:易憲容  來源:證券日報
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  易憲容

  無論是從官方數(shù)據(jù)還是從民間數(shù)據(jù)來看,近期的國內(nèi)樓市價格上漲又成了突出問題。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,,今年2月份,,北京上海等一線城市房價,漲幅急速擴(kuò)大并領(lǐng)跑全國,,其中,,北京和廣州按月上漲3.1%,成交量暴增,,樓市價格已經(jīng)顯現(xiàn)出失控的跡象,。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年3月,,全國100個城市住宅均價同比上漲3.90%,,北京等十大城市住宅均價同比上漲6.05%。也就是說,,本來就已處于高位的房價又突然上漲,。而且這種情況已經(jīng)向全國三四線城市蔓延。就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢來說,,房地產(chǎn)泡沫破滅將成為未來中國經(jīng)濟(jì)成長最大的風(fēng)險,。
  那么,對于這個巨大的房地產(chǎn)泡沫,,政府是如何認(rèn)識的呢,?可以說,政府已經(jīng)看到了當(dāng)前住房投資投機(jī)炒作對中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險,,新“國五條”就要求全面遏制住房投機(jī)投資,,但是從政府“穩(wěn)增長、控通脹”的政策思路來看,,擠出當(dāng)前這個巨大的房地產(chǎn)泡沫是否會影響今年經(jīng)濟(jì)增長又成了政府要考慮的事情,。所以,盡管新“國五條”要求嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)投資,,但不是采取更有效的經(jīng)濟(jì)杠桿,,而更多的是采用政府行政性的手段。在這種情況下,,不僅其遏制住房投資投機(jī)要大打折扣,,而且地方政府出臺細(xì)則時或是含糊其辭,或是盡管減少要求嚴(yán)格的內(nèi)容,。
  新“國五條”出臺的目的是要穩(wěn)定市場預(yù)期,,遏制房地產(chǎn)價格上漲,,但在沒有配套和具體操作細(xì)則配合下,這些政策的推出使得市場實(shí)際結(jié)果與政策目標(biāo)是南轅北轍,。特別是出售二手房交易征收20%住房交易所得稅,,更是引導(dǎo)各大城市恐慌性投機(jī)需求涌入,甚至引發(fā)不少地方的離婚潮,,市場各種怪異現(xiàn)象頻出,。這些不僅需要政府認(rèn)真反思,也會增加今年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的困難,。從當(dāng)前各地方政府出臺的新“國五條”的執(zhí)行細(xì)則來看,,已經(jīng)說明了各地方政府正在通過各種方式來化解中央政策,弱化基本政策效應(yīng),。比如對市場認(rèn)為最嚴(yán)厲的住房交易所得稅征收,,地方政府基本上是采取不實(shí)行政策,或以交易總額1%納稅來代替,。
  應(yīng)該看到,,當(dāng)前國內(nèi)住房市場的最大問題,就是如何讓住房市場性質(zhì)轉(zhuǎn)型的問題,,或是說如何讓住房投資投機(jī)需求得到遏制的問題,。從這個意義上說,新“國五條”政策意圖是十分明確的,。但是,,什么是住房投機(jī)投資需求以及什么是住房的消費(fèi)需求?用什么方式來界定,?是否可用購買套數(shù)來界定,?
  對于遏制住房投資投機(jī)需求,發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家有行之有效的經(jīng)濟(jì)杠桿(比如信貸政策及稅收政策),。這種界定的方式很簡單,,就是居民購買多少住房沒有關(guān)系,只要不用于賺錢,,那么個人購買多少住房都可用作消費(fèi),。而個人要把購買住房作為賺錢工具,無論是購買多少套住房都可用于投資投機(jī),。比如說,,一個人可一直購買一套住房買進(jìn)賣出,也可用于投資投機(jī),。既然購買住房是用投機(jī)投資,,那么個人做買賣獲得利潤之后,,可以通過稅收的方式來限制,。無論是事中稅收(住房交易稅及住房交易所得稅),,還是事后稅收(住房持有物業(yè)稅),都是十分方便的事情,。連工資所得都要交稅,,住房投資投機(jī)獲利交稅也應(yīng)該是天經(jīng)地義的。不過,,政府想通過行政性的手段與工具來界定住房投機(jī)投資,,這就不容易了。這里不僅審查個人持有多少住房的成本高,,而且審查者本身也可能成了一種尋租工具,。這就是當(dāng)前新“國五條”所面臨的許多困難所在。
  還有,,新“國五條”的宗旨是堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求,,鼓勵住房消費(fèi)需求,并希望住房市場性質(zhì)真正出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變,。國內(nèi)住房市場要真正轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,,就得遏制住房市場的賺錢功能。對此,,新“國五條”希望通過限購,、信貸政策及稅收政策來實(shí)現(xiàn)。但是,,“國五條”假定住房購買者購買第一套住房及第二套住房只是用作消費(fèi)而不會用作投資,。但實(shí)際上這種假定是根本不成立的。只要購買住房可賺錢,,購買第一套住房同樣可用作投資,。只不過,其杠桿率低一些而已,。更不用說是購買第二套了,。這就是政府的行政手段所不及的。正如上面所指出的,,只有通過事前,、事中及事后的信貸及稅收政策限制,才能夠把住房的投資投機(jī)與消費(fèi)真正區(qū)分開,。因此,,在新“國五條”的基礎(chǔ)上,政府不僅要重申全面遏制住房投機(jī)投資需求的宗旨,,而且要對用嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)杠桿來界定住房投資與消費(fèi)有更為細(xì)化的政策,。這些細(xì)化政策不能夠有太多的彈性,否則很容易被地方政府在執(zhí)行過程中完全化解掉,。
  還有對于當(dāng)前的高房價,,其核心仍然由住房市場性質(zhì)所決定,,由住房投機(jī)投資需求擴(kuò)張所決定。對于這種住房需求,,它是無法通過供求關(guān)系增加來解決的,。也就是說,只要是投機(jī)投資主導(dǎo)住房市場,,加上進(jìn)入該市場金融條件優(yōu)惠,,那么投資投機(jī)者的需求是無窮大的。它們可以購買一套住房,,也可購買二套,、三套,甚至更多的住房,。限購令也是有限的,,只要購買住房有利可圖,是最好的賺錢手段,,投機(jī)投資者就能夠突破限購限制(比如持有更多的身份證,,多異地購買等)。因此以為增加住房供給可以讓過高房價穩(wěn)定或回歸理性基本上是不可能的,。因此,,要讓住房市場得以調(diào)整,就得改變新“國五條”假定當(dāng)前住房市場僅是一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,,并從這個假定來出臺政策,,但實(shí)際上當(dāng)前住房市場仍然是一個投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場。由于兩個市場的性質(zhì),、定價基礎(chǔ),、價格運(yùn)行機(jī)制及供求關(guān)系完全不一樣,新“國五條”希望用解決住房消費(fèi)市場的方式來化解當(dāng)前國內(nèi)住房的矛盾,,實(shí)際上根本不可能,。如果說國內(nèi)住房市場不從性質(zhì)上轉(zhuǎn)變,仍然是投機(jī)盛行,,而不是消費(fèi)為主導(dǎo),,那么住房供給建造到月球上去也不可解決這種供求過度問題,房價也不可能回歸理性,。
  面對這樣一種形勢,,不僅國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將面臨更大困難,而且國內(nèi)房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險也越來越高,。因此,,在這種情況下,政府要在新“國五條”的基礎(chǔ)上對現(xiàn)在住房調(diào)控政策加以完善,要真正遏制住房市場投機(jī)投資需求,,就得遏制住房市場賺錢功能,,并讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場上來。

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