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2010年以來(lái),，國(guó)務(wù)院,、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)以及一些地方政府出臺(tái)了各種限購(gòu),、限貸,、限價(jià)政策,，但各地的商品房?jī)r(jià)格越限越高，為什么,？
我們知道,，作為一種商品，房子的價(jià)格和其他商品一樣,，取決于市場(chǎng)供求,。面對(duì)2009年的房?jī)r(jià)暴漲,，政府出臺(tái)的絕大部分政策，其思路大部分都是來(lái)自于需求管理,。想通過(guò)抑制需求來(lái)平抑房?jī)r(jià),，限購(gòu)是最典型的一種干預(yù)需求手段，限貸亦然,。行政手段抑制需求的直接后果就是引導(dǎo)價(jià)格上漲的預(yù)期,。而這種心理預(yù)期催生了更為強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)需求，房屋交易中心通宵達(dá)旦的過(guò)戶(hù)人潮和大量的假離婚都是這種需求的體現(xiàn),。
從供應(yīng)管理來(lái)看,，雖然有增加保障房供應(yīng)的政策，但最后落實(shí)到各個(gè)地方,，都聚焦于經(jīng)濟(jì)適用房而非廉租房,。從民生政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)該是讓老百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,，對(duì)于低收入群體來(lái)說(shuō),，“居者有其屋”是以很少的經(jīng)濟(jì)支出就能租到安身立命的居所，而不是花費(fèi)畢生積蓄再負(fù)大量債務(wù)去購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房(譬如經(jīng)濟(jì)適用房),。但地方政府為了當(dāng)期收回投資成本,，絕大多數(shù)都選擇建造經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給老百姓，而不是利用公共財(cái)政建造廉租房解決收入者的居住問(wèn)題,，民生政策最后沒(méi)有充分實(shí)現(xiàn)它對(duì)窮人的賑濟(jì)作用。
按理說(shuō),，供給管理應(yīng)該兩條腿走路：上帝的歸上帝,、凱撒的歸凱撒，但保障房最后幾乎都演變成了凱撒去干上帝的事情,。民生政策走了味兒,，供給管理沒(méi)有充分奏效。
另外,，通過(guò)房產(chǎn)稅增加房屋的持有成本,，也有利于引導(dǎo)住房的合理消費(fèi)，并倒逼多套住房擁有者把空置房出售或者出租,，增加房屋租售市場(chǎng)的供給,。但房產(chǎn)稅僅上海重慶少量試點(diǎn)，至今沒(méi)有進(jìn)入普遍實(shí)施狀態(tài),。
需求抑制造成的漲價(jià)預(yù)期加上供給管理的效用打折,，共同導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲。
筆者認(rèn)為,，對(duì)投資性的房屋,，強(qiáng)化其轉(zhuǎn)手交易過(guò)程中的稅收管理，房屋差價(jià)(投資盈利)部分繳納20%的收入所得稅是國(guó)家通過(guò)稅收制度調(diào)整社會(huì)財(cái)富公共分配的一種手段，從社會(huì)意義來(lái)看,，它對(duì)于緩解目前的貧富差距有一定的積極作用,；從改良稅賦結(jié)構(gòu)來(lái)看，加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)性收入的稅收征管,，減少企業(yè)流通環(huán)節(jié)的稅賦負(fù)擔(dān)和低收入群體的收入所得稅,，也符合目前稅收改革的基本方向。一句話(huà),，富人與窮人的財(cái)產(chǎn)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入差距,，增加富裕階層的財(cái)產(chǎn)稅比增加高收入群體的收入稅更加有益于調(diào)節(jié)貧富差距。
但是,，限購(gòu)令本質(zhì)上是一種行政命令,，通過(guò)限購(gòu)干預(yù)商品房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的自由交易，本身是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種否定,。
限貸也是一種行政干預(yù),。信貸市場(chǎng)也是市場(chǎng)，自由交易是一種基本原則,，商業(yè)銀行有能力評(píng)估信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益,，通過(guò)硬性規(guī)定抵押貸款的抵押率和利率，是對(duì)商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)行為的行政干預(yù),。
一些地方政府甚至提出限價(jià),。如果我們還記得曾經(jīng)使用糧票、布票,、油票,、肉票購(gòu)買(mǎi)商品的時(shí)代，肯定知道,，限購(gòu),、限價(jià)的結(jié)果是物資的普遍短缺和價(jià)格雙軌制，物品真正的市場(chǎng)價(jià)格在“黑市”上體現(xiàn),。
三十年前,，生活用品的限價(jià)、限購(gòu)沒(méi)有限出價(jià)廉物美的商業(yè)社會(huì),。同樣,，三十年后，限購(gòu),、限貸,、限價(jià)政策也不會(huì)限出價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的商品房。
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