|
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年3月全國100個城市新建住宅均價9990元/平米，環(huán)比增長1.06%,，為2012年6月以來連續(xù)第10個月環(huán)比上漲,；同比增長3.90%，為連續(xù)第4個月上漲,，其中84個城市環(huán)比上漲,，16個城市環(huán)比下降。同時,，有數(shù)據(jù)顯示,，3月全國主要城市新房和二手房交易創(chuàng)歷史紀(jì)錄。國五條公布后樓市如此表現(xiàn),，讓市場再度反思樓市調(diào)控的有效性,。
有人認(rèn)為部分地方延緩國五條細(xì)則，是導(dǎo)致目前房市量價齊漲的主因之一,。中央和地方在樓市調(diào)控上不同心,，已非秘密。上海易居房地產(chǎn)研究院最近發(fā)布的報告顯示,，去年房地產(chǎn)總體稅收首次突破萬億大關(guān),，達(dá)10128億元,，比2011年上升23.2%,，為2001年的20倍,，占地方財政收入的比重提升至16.6%，土地出讓金收入占地方財政總收入的31%,。相關(guān)稅收和土地出讓金兩項,，幾乎占地方財政收入的半壁江山。在經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)侠鄣胤截斦杖�,，地方�?fù)債高企等問題下,，地方對樓市調(diào)控的消極心態(tài)是顯而易見的。
地方面臨矛盾,，一旦樓市調(diào)控改變了房市預(yù)期,，將加劇地方財政困難，如房價持續(xù)快速上漲,，將增加經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行成本,，企業(yè)和勞動者會難以承負(fù)高房價、房租等而選擇退出,，進(jìn)一步壓低投資的收益率,。早在2012年時任上海市委書記的俞正聲就表示，高房價等正擠出上海制造業(yè),，并導(dǎo)致部分企業(yè)總部開始考慮撤離上海,。
目前，地方負(fù)債逐漸步入償付高峰期,，穩(wěn)定地方財政的近憂,，蓋過了經(jīng)濟(jì)社會和諧的遠(yuǎn)憂，成為政府的當(dāng)務(wù)之急,。當(dāng)然,，解決短期問題是近年來各級政府的主要出發(fā)點(diǎn)，因為政府投資主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)體,，財政實(shí)力一直是政府關(guān)注的首要問題,。從2004年延續(xù)至今且不斷加碼的樓市調(diào)控所引發(fā)的博弈上，不難看出這一點(diǎn),。
長期以來,，政府在樓市調(diào)控一事上投鼠忌器。到了泡沫化日益嚴(yán)重的今天,，市場期許樓市調(diào)控能促成房價理性回歸,，以避免投資投機(jī)需求主導(dǎo)樓市運(yùn)行，最終泡沫難以為繼出現(xiàn)崩潰,。監(jiān)管層則把樓市調(diào)控定位為防止房價過快上漲,，通過各種限購、房貸管制和供給結(jié)構(gòu)管制等手段控制房價漲幅,。在不動產(chǎn)大量作為抵押物的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中,，房價持續(xù)走高之后,，要促使其理性回歸，無疑會帶來較為突出的不良資產(chǎn),，引起地方債務(wù)問題爆發(fā),。
鑒于此，近年來的樓市調(diào)控不論是在政策制定上,，還是在實(shí)際執(zhí)行上都有所保留,，甚至最終鬧得啼笑皆非。正如潘石屹等人最近所指出的,，按照目前全國各城市的房屋存量和新建增量,，中國并不存在真正的住房稀缺和供給緊張。我們認(rèn)為導(dǎo)致房價量價齊漲的原因,，一則是投機(jī)投資需求制造供給稀缺幻覺,，一則是限購等需求管制政策抬高了存量的交易成本。比如持有低于五年的住宅交易將征收差別稅,，二手房交易等征收20%個稅等,。這種存量房相比新房的高交易成本和交易管制，使大量存量房事實(shí)上退出了市場交易狀態(tài),，變成了名副其實(shí)的空置房,，并使自居型需求者與投機(jī)投資需求者競爭新增住房供給市場，進(jìn)而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性失衡,。
當(dāng)前,，房市成了吸收貨幣超發(fā)的工具，而住房本身又成了信用創(chuàng)造的主要工具,，大量不動產(chǎn)在泡沫之中產(chǎn)生估值幻覺,，以其作抵押物，極大地刺激了信貸,。而房價泡沫越來越高,，管理層越來越擔(dān)心其破裂造成對經(jīng)濟(jì)的沖擊，故而樓市調(diào)控不斷地?fù)P湯止沸,，成為房價助長器,。
由此可見，當(dāng)前有效的調(diào)控措施,，應(yīng)該是盡可能地降低存量房交易成本,，疏通存量房交易管制政策，促進(jìn)市場交易自由,，對三套房以上征收房產(chǎn)閑置稅,，逼迫空置型存量房入市，并逐步降低房市乃至整個經(jīng)濟(jì)金融市場的風(fēng)險敞口,。房價理性回歸不可避免會引發(fā)銀行壞賬風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險,，但是越早執(zhí)行正本清源的樓市調(diào)控,，經(jīng)濟(jì)金融所承受的代價越低。畢竟,，繼續(xù)維系房產(chǎn)投資功能，盡管短期會對境內(nèi)外資本產(chǎn)生吸引力,，最終這種日益擴(kuò)大的價差敞口風(fēng)險會耗損掉近年來中國經(jīng)濟(jì)增長的福祉,，甚至使中國巨額外匯儲備在來去如潮的跨境資金流動中遭遇重大風(fēng)險。
|