|
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國100個城市新建住宅均價9990元/平米，環(huán)比增長1.06%,，為2012年6月以來連續(xù)第10個月環(huán)比上漲；同比增長3.90%,，為連續(xù)第4個月上漲，其中84個城市環(huán)比上漲，16個城市環(huán)比下降。同時,，有數(shù)據(jù)顯示，3月全國主要城市新房和二手房交易創(chuàng)歷史紀錄,。國五條公布后樓市如此表現(xiàn)，讓市場再度反思樓市調(diào)控的有效性,。
有人認為部分地方延緩國五條細則,，是導(dǎo)致目前房市量價齊漲的主因之一。中央和地方在樓市調(diào)控上不同心,，已非秘密,。上海易居房地產(chǎn)研究院最近發(fā)布的報告顯示，去年房地產(chǎn)總體稅收首次突破萬億大關(guān),，達10128億元,，比2011年上升23.2%，為2001年的20倍,，占地方財政收入的比重提升至16.6%,，土地出讓金收入占地方財政總收入的31%,。相關(guān)稅收和土地出讓金兩項，幾乎占地方財政收入的半壁江山,。在經(jīng)濟增速放緩?fù)侠鄣胤截斦杖�,，地方負債高企等問題下，地方對樓市調(diào)控的消極心態(tài)是顯而易見的,。
地方面臨矛盾,，一旦樓市調(diào)控改變了房市預(yù)期，將加劇地方財政困難,，如房價持續(xù)快速上漲,，將增加經(jīng)濟社會運行成本，企業(yè)和勞動者會難以承負高房價,、房租等而選擇退出,，進一步壓低投資的收益率。早在2012年時任上海市委書記的俞正聲就表示,，高房價等正擠出上海制造業(yè),，并導(dǎo)致部分企業(yè)總部開始考慮撤離上海。
目前,，地方負債逐漸步入償付高峰期,，穩(wěn)定地方財政的近憂，蓋過了經(jīng)濟社會和諧的遠憂,，成為政府的當務(wù)之急,。當然，解決短期問題是近年來各級政府的主要出發(fā)點,，因為政府投資主導(dǎo)型經(jīng)濟體,，財政實力一直是政府關(guān)注的首要問題。從2004年延續(xù)至今且不斷加碼的樓市調(diào)控所引發(fā)的博弈上,，不難看出這一點,。
長期以來，政府在樓市調(diào)控一事上投鼠忌器,。到了泡沫化日益嚴重的今天,，市場期許樓市調(diào)控能促成房價理性回歸，以避免投資投機需求主導(dǎo)樓市運行,，最終泡沫難以為繼出現(xiàn)崩潰,。監(jiān)管層則把樓市調(diào)控定位為防止房價過快上漲，通過各種限購,、房貸管制和供給結(jié)構(gòu)管制等手段控制房價漲幅,。在不動產(chǎn)大量作為抵押物的現(xiàn)代經(jīng)濟中，房價持續(xù)走高之后,，要促使其理性回歸,，無疑會帶來較為突出的不良資產(chǎn),，引起地方債務(wù)問題爆發(fā)。
鑒于此,，近年來的樓市調(diào)控不論是在政策制定上,，還是在實際執(zhí)行上都有所保留，甚至最終鬧得啼笑皆非,。正如潘石屹等人最近所指出的,，按照目前全國各城市的房屋存量和新建增量，中國并不存在真正的住房稀缺和供給緊張,。我們認為導(dǎo)致房價量價齊漲的原因,，一則是投機投資需求制造供給稀缺幻覺，一則是限購等需求管制政策抬高了存量的交易成本,。比如持有低于五年的住宅交易將征收差別稅,，二手房交易等征收20%個稅等。這種存量房相比新房的高交易成本和交易管制,，使大量存量房事實上退出了市場交易狀態(tài),，變成了名副其實的空置房，并使自居型需求者與投機投資需求者競爭新增住房供給市場,，進而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性失衡,。
當前，房市成了吸收貨幣超發(fā)的工具,，而住房本身又成了信用創(chuàng)造的主要工具,，大量不動產(chǎn)在泡沫之中產(chǎn)生估值幻覺，以其作抵押物,，極大地刺激了信貸,。而房價泡沫越來越高，管理層越來越擔心其破裂造成對經(jīng)濟的沖擊,，故而樓市調(diào)控不斷地揚湯止沸,，成為房價助長器。
由此可見,，當前有效的調(diào)控措施,，應(yīng)該是盡可能地降低存量房交易成本，疏通存量房交易管制政策,，促進市場交易自由，對三套房以上征收房產(chǎn)閑置稅,，逼迫空置型存量房入市,，并逐步降低房市乃至整個經(jīng)濟金融市場的風險敞口。房價理性回歸不可避免會引發(fā)銀行壞賬風險和債務(wù)風險,，但是越早執(zhí)行正本清源的樓市調(diào)控,，經(jīng)濟金融所承受的代價越低,。畢竟，繼續(xù)維系房產(chǎn)投資功能,，盡管短期會對境內(nèi)外資本產(chǎn)生吸引力,，最終這種日益擴大的價差敞口風險會耗損掉近年來中國經(jīng)濟增長的福祉，甚至使中國巨額外匯儲備在來去如潮的跨境資金流動中遭遇重大風險,。
|