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在公眾急切等待中,，在“國五條”出臺一個多月后，各地在最后的規(guī)定時間陸續(xù)公布了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則,。至此,，“國五條”終于可以落地了。國五條最厲害的是“賣房征20%個稅”,，比較一下京滬版的執(zhí)行細(xì)則雖有不同表述,，但都有具體體現(xiàn)，其短期的結(jié)果可能不會有多大不同。
其實,，早在《個稅條例》中就明確規(guī)定“個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征”,，可是在買賣房屋中，人們往往利用無法確定交易房產(chǎn)的原值,，所以無法計算房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,，于是便按交易總額的1%繳稅。現(xiàn)在“國五條”重申此條,，并要嚴(yán)格執(zhí)行,，促使各地買房人爭搶“末班車”，一個多月來二手房市場交易劇增,，以至于價格微微有些下跌,。這同時也刺激了新房市場，因為新房并沒有增加交易成本,，因此新房市場反而呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢,。
如今“國五條”的各地執(zhí)行細(xì)則均已塵埃落定，估計樓市將會沉寂一段時期,。而在二手房市場冷寂的情況下,，新房出售價格雖會有小幅上漲，但購房者對二手房價格的下跌還抱有希望,，因此新房市場也不可能十分活躍,。
細(xì)分京滬版執(zhí)行細(xì)則之差異，滬版在“賣房征20%個稅”關(guān)鍵之點(diǎn)上留有多種解釋的余地：“稅務(wù),、房屋管理部門要密切配合,，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征�,！边@當(dāng)然可以理解為任何賣房都得征20%個稅。相比之下,，京版就顯得更為合理一點(diǎn)：“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，且是家庭唯一生活用房免征個稅”。把免征的條件說清楚,，一方面保護(hù)了居民改善住房的需求,，另一方面也給二手房市場留出了一定空隙。
表面看來,，“國五條”塵埃落定之后,，之前的二手房市場活躍和新房市場的漲價現(xiàn)象都會消失，年初中國樓市的“量價齊升”也會有所改觀，不過在樓市冷寂的表面底下,，樓市“量價齊升”的潛在壓力仍在積蓄,。因為造成年初樓市“量價齊升”的主要原因是通脹的壓力和目前投資渠道不暢。而這兩個原因現(xiàn)在依然存在,，樓市的“量價齊升”的潛在能量猶在,。
當(dāng)然，無論有多少爭議,，“國五條”起碼暫時制止了各地樓市投資投機(jī)商的再次進(jìn)入,，暫時制止了樓市新一輪的瘋漲。筆者現(xiàn)在更關(guān)心各地的執(zhí)行細(xì)則在執(zhí)行過程中可能會有哪些副作用,，會否帶來某些預(yù)料不到的負(fù)面效應(yīng),。如果對可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)沒有預(yù)判，沒有針對性預(yù)防措施,，不僅會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來問題,，如抬高租金和二手房價格，還有可能帶來社會問題,，如假離婚,、假結(jié)婚等，會引發(fā)社會矛盾和糾紛,。因為在供需不平衡的情況下,，20%個稅很容易被轉(zhuǎn)嫁。盡管住建部稱,，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī),，但相關(guān)設(shè)計上是不是能堵住這個漏洞還有待觀察。如果二手房交易稅費(fèi)計入房價,，就會抬高價格,。而且，部分人由于承受不起稅費(fèi),，會轉(zhuǎn)向租房,，從而影響租金。還有,，能核實房屋原值的,，不排除會在房屋裝修、房貸利息等價值評估方面出現(xiàn)糾紛,。不能核實房屋原值的,，可能除北京外，很多地方的執(zhí)行細(xì)則都沒有明確到底如何征稅,，這就有可能造成亂征稅,。
再比較京滬版,、尤其滬版的執(zhí)行細(xì)則，筆者以為其表述為未來樓市的變化留出了調(diào)控的余地,。雖然依筆者之見,，二套以上“賣房所得征個稅20%”可能更合理。當(dāng)然,，要根本觸動樓市的投資投機(jī)商們,，最終還是要啟動不動產(chǎn)稅。現(xiàn)在看來,，這個方向已很明確了：中國明年將要實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,。
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