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在公眾急切等待中,，在“國五條”出臺(tái)一個(gè)多月后，各地在最后的規(guī)定時(shí)間陸續(xù)公布了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則,。至此,，“國五條”終于可以落地了。國五條最厲害的是“賣房征20%個(gè)稅”,，比較一下京滬版的執(zhí)行細(xì)則雖有不同表述,，但都有具體體現(xiàn)，其短期的結(jié)果可能不會(huì)有多大不同,。
其實(shí),，早在《個(gè)稅條例》中就明確規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”，可是在買賣房屋中,，人們往往利用無法確定交易房產(chǎn)的原值,，所以無法計(jì)算房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，于是便按交易總額的1%繳稅�,，F(xiàn)在“國五條”重申此條,，并要嚴(yán)格執(zhí)行，促使各地買房人爭搶“末班車”,，一個(gè)多月來二手房市場交易劇增,，以至于價(jià)格微微有些下跌。這同時(shí)也刺激了新房市場,，因?yàn)樾路坎]有增加交易成本,，因此新房市場反而呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。
如今“國五條”的各地執(zhí)行細(xì)則均已塵埃落定,，估計(jì)樓市將會(huì)沉寂一段時(shí)期,。而在二手房市場冷寂的情況下，新房出售價(jià)格雖會(huì)有小幅上漲,，但購房者對二手房價(jià)格的下跌還抱有希望,，因此新房市場也不可能十分活躍。
細(xì)分京滬版執(zhí)行細(xì)則之差異，滬版在“賣房征20%個(gè)稅”關(guān)鍵之點(diǎn)上留有多種解釋的余地：“稅務(wù),、房屋管理部門要密切配合,，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征�,！边@當(dāng)然可以理解為任何賣房都得征20%個(gè)稅,。相比之下，京版就顯得更為合理一點(diǎn)：“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，且是家庭唯一生活用房免征個(gè)稅”,。把免征的條件說清楚，一方面保護(hù)了居民改善住房的需求,，另一方面也給二手房市場留出了一定空隙,。
表面看來，“國五條”塵埃落定之后,，之前的二手房市場活躍和新房市場的漲價(jià)現(xiàn)象都會(huì)消失,，年初中國樓市的“量價(jià)齊升”也會(huì)有所改觀，不過在樓市冷寂的表面底下,，樓市“量價(jià)齊升”的潛在壓力仍在積蓄,。因?yàn)樵斐赡瓿鯓鞘小傲績r(jià)齊升”的主要原因是通脹的壓力和目前投資渠道不暢。而這兩個(gè)原因現(xiàn)在依然存在,，樓市的“量價(jià)齊升”的潛在能量猶在,。
當(dāng)然，無論有多少爭議,，“國五條”起碼暫時(shí)制止了各地樓市投資投機(jī)商的再次進(jìn)入，暫時(shí)制止了樓市新一輪的瘋漲,。筆者現(xiàn)在更關(guān)心各地的執(zhí)行細(xì)則在執(zhí)行過程中可能會(huì)有哪些副作用,，會(huì)否帶來某些預(yù)料不到的負(fù)面效應(yīng)。如果對可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)沒有預(yù)判,，沒有針對性預(yù)防措施,，不僅會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來問題，如抬高租金和二手房價(jià)格,，還有可能帶來社會(huì)問題,，如假離婚、假結(jié)婚等,，會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾和糾紛,。因?yàn)樵诠┬璨黄胶獾那闆r下，20%個(gè)稅很容易被轉(zhuǎn)嫁。盡管住建部稱,，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī),，但相關(guān)設(shè)計(jì)上是不是能堵住這個(gè)漏洞還有待觀察。如果二手房交易稅費(fèi)計(jì)入房價(jià),，就會(huì)抬高價(jià)格,。而且，部分人由于承受不起稅費(fèi),，會(huì)轉(zhuǎn)向租房,，從而影響租金。還有,，能核實(shí)房屋原值的,，不排除會(huì)在房屋裝修、房貸利息等價(jià)值評估方面出現(xiàn)糾紛,。不能核實(shí)房屋原值的,，可能除北京外，很多地方的執(zhí)行細(xì)則都沒有明確到底如何征稅,，這就有可能造成亂征稅,。
再比較京滬版、尤其滬版的執(zhí)行細(xì)則,，筆者以為其表述為未來樓市的變化留出了調(diào)控的余地,。雖然依筆者之見，二套以上“賣房所得征個(gè)稅20%”可能更合理,。當(dāng)然,，要根本觸動(dòng)樓市的投資投機(jī)商們，最終還是要啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅�,，F(xiàn)在看來,，這個(gè)方向已很明確了：中國明年將要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
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