房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向取決于環(huán)境之變,。支撐過去15年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)和趨勢(shì)向上的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著收入增長(zhǎng)速度的中樞下移,、貨幣增長(zhǎng)的回歸中性以及收入失衡格局的糾正,，房地產(chǎn)行業(yè)總量擴(kuò)張的速度下降是基本趨勢(shì)，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房?jī)r(jià)變動(dòng)的關(guān)鍵力量,。
住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品,，其價(jià)格并不僅僅取決于當(dāng)期供求，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口,。這是理解房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)和周期波動(dòng)的邏輯起點(diǎn),。
預(yù)期需求有三層含義：第一，它需要有效購(gòu)買力的支撐,。財(cái)富的增長(zhǎng)決定購(gòu)買力的總量變化,，財(cái)富的分布決定購(gòu)買力的結(jié)構(gòu)差異。第二,，它是不穩(wěn)定的,。上行的通脹和寬松的貨幣都有可能放大預(yù)期，將未來的需求急劇釋放到當(dāng)期,，突然增加的需求和剛性滯后的供給疊加在一起,，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。第三,，它可能永遠(yuǎn)無法變成現(xiàn)實(shí),。這種落差的廣泛程度，決定了房地產(chǎn)調(diào)控的持久和嚴(yán)厲程度,。
潛在供給也有三層含義：第一,，它是一種滯后的供給。從拿地,，到新開工,，再到施工預(yù)售，存在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間差,，這使得相對(duì)于需求變化,，供給的調(diào)整更缺少?gòu)椥浴５诙�,，它在很大程度上取決于土地供給彈性,。中國(guó)的土地供給指標(biāo)是剛性的，土地需求的上升如果無法通過供給的自動(dòng)擴(kuò)大來調(diào)節(jié),，地價(jià)就可能有上漲壓力,。第三，它取決于預(yù)售條件,。在中國(guó)缺少房地產(chǎn)金融的背景下,，預(yù)售擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周期速度和生產(chǎn)供給能力。如若收緊預(yù)售條件,，則潛在供給能力下降,，反之亦然。
這個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯決定了：一是預(yù)期需求對(duì)收入增長(zhǎng),、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度,，從而使邊際缺口常常存在,，并極易在短期內(nèi)突然放大。二是如果調(diào)控只是著力于當(dāng)期供求調(diào)節(jié),，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給,，那么調(diào)控效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績(jī)r(jià)上行的推手,。
觀察未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)：一,，收入增長(zhǎng)速度的下降、貨幣擴(kuò)張?jiān)鏊俚幕貧w常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正,，都意味著房地產(chǎn)需求快速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)在中長(zhǎng)期內(nèi)將趨于緩和,，投資性需求的占比將趨于下降；二,，增長(zhǎng)重心的內(nèi)移,、城市增長(zhǎng)的分化和人口的郊區(qū)化，則意味著個(gè)別區(qū)域和城市的成長(zhǎng)速度將快于房地產(chǎn)行業(yè)均值水平,；三,，土地供給的總量約束和結(jié)構(gòu)變化，則意味著地價(jià)上漲仍是趨勢(shì),，且拿地難度與日俱增,。
立足于變化中的基本環(huán)境，以2013年新一輪政治周期,、經(jīng)濟(jì)周期,、調(diào)控周期的啟動(dòng)為標(biāo)志，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向一種“新常態(tài)”是大概率事件,。一是需求變遷,，自住性需求逐步取代投資性需求，成為決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的主導(dǎo)因素,；二是區(qū)域分化,，需求增長(zhǎng)重心將從沿海城市傳導(dǎo)至內(nèi)陸中心城市；三是深耕城市將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主導(dǎo)路徑,；四是隨著沿海城市增長(zhǎng)速度趨緩和增長(zhǎng)重心向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移,，以北京、上海和深圳為代表的三大區(qū)域市場(chǎng)的占有率將趨于下降,，以重慶,、成都、武漢,、長(zhǎng)沙,、合肥為代表的長(zhǎng)江中游中心城市將成為房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)最快的地方；五是二手房流通率上升是總體趨勢(shì)，目前一線城市的二手房存量已經(jīng)較大,，但流通率僅在2%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港10%的流通率，提升空間巨大,。