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各地樓市調(diào)控細(xì)則步入密集發(fā)布期,，限購(gòu),、限價(jià)、限貸等措施料嚴(yán)格執(zhí)行,。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，避免市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),，逐漸擺脫對(duì)行政措施的依賴(lài),，加速推出和完善市場(chǎng)化手段。
自2011年1月“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái),，以限購(gòu),、限價(jià)、限貸領(lǐng)銜的調(diào)控措施有效打擊投機(jī)投資需求,，在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。但隨著時(shí)間推移，這些行政調(diào)控手段的“副作用”逐漸浮現(xiàn),。
首先,，限購(gòu)政策在抑制需求、打壓投機(jī)的同時(shí),，也影響供應(yīng)方預(yù)期,，不少開(kāi)發(fā)商放緩?fù)顿Y步伐,，導(dǎo)致一些城市住房有效供應(yīng)不足,。這顯然不僅不利于市場(chǎng)供需關(guān)系改善，更無(wú)法從根本上平抑房?jī)r(jià),。其次,，限價(jià)手段使開(kāi)發(fā)商因無(wú)法獲得合理利潤(rùn)而放緩供應(yīng)節(jié)奏。在土地出讓的“限地價(jià),、競(jìng)保障房面積”等措施中,，對(duì)土地總價(jià)限制，會(huì)將保障房用地成本轉(zhuǎn)移到商品房用地中,，最終轉(zhuǎn)嫁給商品房購(gòu)房者,。
更重要的是，由于無(wú)法從根本上調(diào)整供需,，而只是暫時(shí)對(duì)需求進(jìn)行抑制,，因此，一旦行政調(diào)控手段效果被消解,，市場(chǎng)就會(huì)再度陷入供需失衡困境中,，房?jī)r(jià)非理性上漲局面又會(huì)反過(guò)來(lái)導(dǎo)致“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行干預(yù),。在這種循環(huán)中，市場(chǎng)預(yù)期被擾亂,，調(diào)控效果自然難以令人滿(mǎn)意,。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)將刺激新一輪住房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,，又會(huì)影響到城鎮(zhèn)化質(zhì)量和宏觀經(jīng)濟(jì)大局,。
在這種背景下，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,、防止市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)疑是調(diào)控重要目標(biāo),。事實(shí)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)基礎(chǔ)工作已在近幾年得到有效推進(jìn),。政府部門(mén)調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期,，又給房地產(chǎn)調(diào)控提供更大空間。借助“新國(guó)五條”細(xì)則落地契機(jī),，在維持調(diào)控政策穩(wěn)定性的同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控手段應(yīng)盡快向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)。
一是調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系,，平衡稅賦分布,。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收，多集中在交易環(huán)節(jié),。這不僅會(huì)增加交易成本,，也不利于存量房屋釋放。對(duì)此,，需有效整合交易環(huán)節(jié)稅種,，減少交易成本向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁。在增加持有稅種方面,，可在對(duì)基本住房需求進(jìn)行免征基礎(chǔ)上,，研究提高住房持有成本措施。具體而言,，應(yīng)總結(jié)房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),，有步驟地?cái)U(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，使之最終取代限購(gòu),。
二是加快建設(shè)房地產(chǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)體系并盡快投入使用,。近幾年來(lái)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)已覆蓋多數(shù)熱點(diǎn)城市,，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),、存量房評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)在各地推開(kāi)。作為房屋信息管理和房屋價(jià)值評(píng)估重要平臺(tái)，這兩項(xiàng)系統(tǒng)應(yīng)盡快投入使用,，從而支撐差別化信貸和稅收政策實(shí)施,，使之更精確地打擊投機(jī)。
三是在土地供給和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)實(shí)施市場(chǎng)化管理,。土地供應(yīng)主動(dòng)權(quán)掌握在政府部門(mén)手中,，土地開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中�,？梢罁�(jù)信息公開(kāi)原則,，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行引導(dǎo)。政府部門(mén)及時(shí)制定并公布供地計(jì)劃,、地塊詳細(xì)信息等,，使市場(chǎng)對(duì)潛在供應(yīng)心中有數(shù)；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定,，公示拿地合同有關(guān)條款,，使市場(chǎng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏、竣工時(shí)間,、銷(xiāo)售日期等有所了解,。
此外，進(jìn)一步完善基本住房保障體系,。推進(jìn)樓市調(diào)控市場(chǎng)化,，需明確政府職責(zé)范圍。現(xiàn)階段,，在繼續(xù)保持保障房建設(shè)規(guī)模同時(shí),，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機(jī)制建設(shè),、保障房持有和交易等方面予以完善,，從而厘清政府和市場(chǎng)邊界。
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