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各地樓市調(diào)控細(xì)則步入密集發(fā)布期，限購,、限價(jià),、限貸等措施料嚴(yán)格執(zhí)行。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，避免市場(chǎng)劇烈波動(dòng),，調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化長效機(jī)制建設(shè)，逐漸擺脫對(duì)行政措施的依賴,，加速推出和完善市場(chǎng)化手段,。
自2011年1月“新國八條”出臺(tái)以來，以限購,、限價(jià),、限貸領(lǐng)銜的調(diào)控措施有效打擊投機(jī)投資需求，在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過快上漲,。但隨著時(shí)間推移,，這些行政調(diào)控手段的“副作用”逐漸浮現(xiàn)。
首先,，限購政策在抑制需求,、打壓投機(jī)的同時(shí)，也影響供應(yīng)方預(yù)期,，不少開發(fā)商放緩?fù)顿Y步伐,，導(dǎo)致一些城市住房有效供應(yīng)不足。這顯然不僅不利于市場(chǎng)供需關(guān)系改善,，更無法從根本上平抑房?jī)r(jià),。其次，限價(jià)手段使開發(fā)商因無法獲得合理利潤而放緩供應(yīng)節(jié)奏,。在土地出讓的“限地價(jià),、競(jìng)保障房面積”等措施中，對(duì)土地總價(jià)限制,，會(huì)將保障房用地成本轉(zhuǎn)移到商品房用地中,，最終轉(zhuǎn)嫁給商品房購房者。
更重要的是,，由于無法從根本上調(diào)整供需,，而只是暫時(shí)對(duì)需求進(jìn)行抑制，因此,，一旦行政調(diào)控手段效果被消解,，市場(chǎng)就會(huì)再度陷入供需失衡困境中，房?jī)r(jià)非理性上漲局面又會(huì)反過來導(dǎo)致“看得見的手”進(jìn)行干預(yù)。在這種循環(huán)中,，市場(chǎng)預(yù)期被擾亂,，調(diào)控效果自然難以令人滿意。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)將刺激新一輪住房需求,。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,，又會(huì)影響到城鎮(zhèn)化質(zhì)量和宏觀經(jīng)濟(jì)大局。
在這種背景下,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,、防止市場(chǎng)波動(dòng)無疑是調(diào)控重要目標(biāo)。事實(shí)上,，房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)基礎(chǔ)工作已在近幾年得到有效推進(jìn),。政府部門調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，又給房地產(chǎn)調(diào)控提供更大空間,。借助“新國五條”細(xì)則落地契機(jī),，在維持調(diào)控政策穩(wěn)定性的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控手段應(yīng)盡快向市場(chǎng)化方向邁進(jìn),。
一是調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系,，平衡稅賦分布。當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收,，多集中在交易環(huán)節(jié),。這不僅會(huì)增加交易成本，也不利于存量房屋釋放,。對(duì)此,，需有效整合交易環(huán)節(jié)稅種，減少交易成本向購房者轉(zhuǎn)嫁,。在增加持有稅種方面,，可在對(duì)基本住房需求進(jìn)行免征基礎(chǔ)上，研究提高住房持有成本措施,。具體而言,，應(yīng)總結(jié)房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，有步驟地?cái)U(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,，使之最終取代限購,。
二是加快建設(shè)房地產(chǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)體系并盡快投入使用。近幾年來,，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)已覆蓋多數(shù)熱點(diǎn)城市,，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),、存量房評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)在各地推開,。作為房屋信息管理和房屋價(jià)值評(píng)估重要平臺(tái)，這兩項(xiàng)系統(tǒng)應(yīng)盡快投入使用，從而支撐差別化信貸和稅收政策實(shí)施,，使之更精確地打擊投機(jī),。
三是在土地供給和開發(fā)環(huán)節(jié)實(shí)施市場(chǎng)化管理。土地供應(yīng)主動(dòng)權(quán)掌握在政府部門手中,，土地開發(fā)主動(dòng)權(quán)掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中,。可依據(jù)信息公開原則,，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行引導(dǎo),。政府部門及時(shí)制定并公布供地計(jì)劃、地塊詳細(xì)信息等,，使市場(chǎng)對(duì)潛在供應(yīng)心中有數(shù),；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，公示拿地合同有關(guān)條款,，使市場(chǎng)對(duì)土地開發(fā)節(jié)奏,、竣工時(shí)間、銷售日期等有所了解,。
此外,，進(jìn)一步完善基本住房保障體系。推進(jìn)樓市調(diào)控市場(chǎng)化,，需明確政府職責(zé)范圍�,，F(xiàn)階段，在繼續(xù)保持保障房建設(shè)規(guī)模同時(shí),，需從住房保障范圍確定,、保障房分配和退出機(jī)制建設(shè)、保障房持有和交易等方面予以完善,，從而厘清政府和市場(chǎng)邊界,。
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