3月25日,，全國(guó)首個(gè)省級(jí)國(guó)五條細(xì)則落地,，廣東版國(guó)五條出臺(tái),。
這一細(xì)則是含糊的，充滿了立即,、過快,、嚴(yán)格等難以定量的詞匯，給實(shí)際操作增加了難度,。在最惹人關(guān)注的20%個(gè)稅如何征收問題上,，甚至沒有提及20％這一數(shù)據(jù)，只是表示“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”,。國(guó)五條實(shí)施細(xì)則中20％是政府的規(guī)定,，而以往按照原交易總房?jī)r(jià)1％的稅率進(jìn)行征收也是國(guó)家明文的豁免規(guī)定。其他限地價(jià),、競(jìng)房?jī)r(jià),、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈，只有兩條是明確的：廣州,、深圳,、珠海、佛山市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策,；年底地級(jí)以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),，為未來實(shí)行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。
未來廣東房產(chǎn)調(diào)控力度究竟如何,，有待于其他城市的表現(xiàn),。相信其他地方的細(xì)則會(huì)參照廣東細(xì)則依葫蘆畫瓢，不會(huì)清晰到哪兒去,。
目前對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,，最困難的是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州,、深圳在內(nèi)的一線城市,，是去年以來房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)區(qū)域，其他沿海城市如廈門等,，房?jī)r(jià)也處于急速上升的通道,。與此同時(shí)，鄂爾多斯,、溫州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫,，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫,，銀行的呆壞賬上升,。面對(duì)急劇分化的市場(chǎng)，需要的是不同的調(diào)控手段,，在保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu),，增加保障房供應(yīng),，抑制投資投機(jī)需求的過快增長(zhǎng)。
國(guó)五條實(shí)施細(xì)則征收20％的個(gè)稅若嚴(yán)格執(zhí)行,，不會(huì)推高房?jī)r(jià),，可以肯定，即使沒有20％的個(gè)稅,，房?jī)r(jià)該漲的地區(qū)照樣會(huì)漲,。房?jī)r(jià)主要由貨幣、收入,、通脹預(yù)期推動(dòng),，而不是由稅收推動(dòng)。如果我國(guó)的貨幣發(fā)行量居高不下,，房地產(chǎn)依然會(huì)作為居民主要的避險(xiǎn)品種受到青睞,，在房地產(chǎn)牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,，在房地產(chǎn)熊市中,，20％將成為賣家的成本減少賣家的收益，但無論房?jī)r(jià)上升與否,，20％的收益將納入國(guó)庫成為地方政府又一個(gè)重要的收入來源,。
國(guó)五條推向市場(chǎng)后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期,，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā),，也是從去年下半年開始的房?jī)r(jià)上升的延續(xù)，而非因?yàn)檎鞫悓?dǎo)致的房?jī)r(jià)上升,，相反,，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期,。
從廣東此次推出的細(xì)則來看,，未來房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)是明確的，那就是繼續(xù)增加保障房供應(yīng)量,，繼續(xù)增加普通商品房供應(yīng)量,。楊紅旭表示，作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠保持穩(wěn)定,，是因?yàn)楸Ｕ戏康墓�,。因�(yàn)檫^去十年，無錫建成商品房5500萬平方米,，建成保障房6200萬平方米,。事實(shí)上，無錫進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調(diào)整瓶頸期,，城市范圍擴(kuò)大與負(fù)債率的上升,，同樣抑制了無錫房?jī)r(jià)的上升,。
數(shù)據(jù)有時(shí)候并不反映真實(shí)情況。一些城市的平均房?jī)r(jià)受到抑制,，并不代表核心城市房?jī)r(jià)下挫,，如哈爾濱。最近,，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息,，不僅年內(nèi)將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購(gòu)范圍,，而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項(xiàng)目外,，不再供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。這樣的政策將推高中心城市的房?jī)r(jià),，有利于購(gòu)房者向周邊地區(qū)擴(kuò)散,，從房地產(chǎn)均價(jià)來看，數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)中有降,，十分漂亮,。
推測(cè)未來的房地產(chǎn)政策走向可能有以下兩點(diǎn)：
第一，改造棚戶區(qū),、大建保障房將繼續(xù)成為重點(diǎn),，這是民生工程的重要組成部分，也是緩解房地產(chǎn)泡沫痛苦的有效手段,。第二,，不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策也將不同。對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫較為明顯,、房?jī)r(jià)上升過快的城市,，以抑制為主，房地產(chǎn)調(diào)控的威力主要體現(xiàn)在這些城市,；對(duì)于需要大力發(fā)展的中西部中小城市,，對(duì)于負(fù)債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)溫柔得多,；對(duì)于溫州等城市,，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰，實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難行進(jìn),，這樣的城市已經(jīng)無需房地產(chǎn)高壓政策,，只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。以保障房彌補(bǔ)以往的不足,，以統(tǒng)一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息打下稅收基礎(chǔ),，將是這兩年政策的重點(diǎn)。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊已經(jīng)破碎，各地需要的是不同的政策,，含糊不清的統(tǒng)一政策起到的效果不會(huì)好,。