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新“國五條”強化對二手房交易個稅征收以及擬收緊信貸條件，引發(fā)了二手房市場交易與過戶的“小陽春”,，一線城市房價出現(xiàn)明顯的回升,，樓市調(diào)控又一次陷入越調(diào)控越上漲的循環(huán)怪圈,。
與此前調(diào)控出現(xiàn)的價格上漲有明顯區(qū)別，此次的價格上漲主要是由于市場剛需擔憂未來成本增加而趕在政策實施之前進行交易導(dǎo)致的,，且這種急迫心理在買（需求方）,、賣（供給方）雙方都存在：對買方而言，其所憂慮的是個稅增加依舊會轉(zhuǎn)嫁至自己身上,，而在一個賣方市場,，這種憂慮通常是一個沒有懸念的結(jié)果；對賣方而言,，因為稅務(wù)部門強調(diào)稅款應(yīng)當由真實受益的一方承擔,，其對后續(xù)出臺不利于已的政策也是心存疑慮，也希望提前進行交易,。而在剛需之外,，此次樓市的投資性持有者較為超然，此類持有者通常設(shè)定房價上漲的心理預(yù)期價位,，觸發(fā)此價位時才進行交易,，不到此價位則選擇繼續(xù)持有，這種局面預(yù)示著人們希望的由投資,、投機者拋售所帶來的二手房供給增加的局面并沒有出現(xiàn),。
就政策目標而言,，稅務(wù)部門選擇增稅的目的是希望通過增大交易成本的方式抑制投資需求，從而抑制總需求,，以此平抑價格上漲,，但卻因為加大了剛性需求者對成本增加及其轉(zhuǎn)嫁的憂慮，從供,、需兩個方面剌激了交易雙方盡早成交,、提前過戶行為，反倒成了階段性助推房價上漲的一個因素,。
應(yīng)當說,，是政策簡單化誤傷了剛需。這一結(jié)果其實是很好理解的：在賣方市場階段,，剛性需求缺乏彈性,，強勢的賣方為實現(xiàn)利益最大化或避免損失，總能夠?qū)⒔灰壮杀巨D(zhuǎn)嫁給買方,，令對方無奈承受,。這其中，交易成本的變化涉及到買方（需求方）,、賣方（供給方）與中間方（政府）三個利益相關(guān)人,，如果價格漲升恰好等于稅收，則賣方收益沒有增加,，買方支付了包括稅款在內(nèi)的更高價格成為受損者,，政府則將取得稅收而成為對買、賣雙方尤其是作為成本承受者買方的利益掠奪者,。正是基于這樣一個常識性的邏輯判斷,，此次新政盡管尚沒有正式實施，就已經(jīng)引起人們預(yù)期的變化以及事實上的行動,。
簡單增加市場交易成本還將產(chǎn)生一個結(jié)果是壓制市場剛需,，但作為市場正常、合理的需求,，剛需被壓制只能是短暫,、臨時的，從長遠來看,，最終仍將會釋放出來,，“剛性”也即是具有難以被壓制的特性。所以,，如果供給不能及時跟上,，壓制剛需并不能有效抑制價格，而在有效供給不能及時跟進的情況下,，壓制剛需其實是對它的又一重的傷害,；而且,，房地產(chǎn)調(diào)控與健康發(fā)展的唯一目的就是為了公平保護、盡可能地滿足一切合理的市場需求,，以此理解,，對正常合理范圍內(nèi)的剛需的傷害，其實即是對民生的傷害,。
顯然,，房地產(chǎn)調(diào)控需要政策優(yōu)化，在房地產(chǎn)市場各種問題錯綜繁復(fù),、利益糾結(jié)的背景之下,，政策調(diào)整與制定需要綜合考慮與平衡各種因素，增加政策目標的針對性,、精準度與有效性,。此次調(diào)控加碼主要應(yīng)是對投機、投資性需求進行抑制,，同時還應(yīng)以必要的手段催發(fā)市場有效供給,，比如考慮增加投資性持有成本以逼使空置房屋形成有效的市場供給（無論是出售方式還是出租方式，在賣方市場都屬于平抑價格的有效方式）,。
深層次來看,，對于房地產(chǎn)市場問題成因及其治理，經(jīng)過各方長時期的討論,、治理試錯與基于事實的邏輯梳理，人們的認識正在接近事實本源：在供給端,，需要形成多層次的房地產(chǎn)市場供給類型,，依據(jù)不同類型房屋的功能屬性特征明確市場與政府的分工及其職責邊界；在需求端,，立足我國現(xiàn)階段經(jīng)濟社會發(fā)展事實,，適當區(qū)分市場的合理需求與不合理需求，將投機與過度投資需求歸類為不合理需求,，區(qū)別不同的需求類別進行不同的政策設(shè)計,，保護合理需求，抑制不合理需求,。依據(jù)這些歸類,，當前的政策目標應(yīng)當清晰：對于需要保護的合理需求，應(yīng)當盡量降低交易成本,，對于過度投資與投機需求,，則應(yīng)當加大交易與持有成本進行抑制同時，采取一切措施增加滿足合理需求的房屋供給,，如此才是樓市調(diào)控的正確路徑,。畢竟,，正常市場的基本需求正是民生之本。我們希望目前各地正在出臺的實施細則,，能夠遵照市場規(guī)律,，迎合這些訴求。
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