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新“國(guó)五條”強(qiáng)化對(duì)二手房交易個(gè)稅征收以及擬收緊信貸條件,，引發(fā)了二手房市場(chǎng)交易與過(guò)戶的“小陽(yáng)春”，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的回升,，樓市調(diào)控又一次陷入越調(diào)控越上漲的循環(huán)怪圈,。
與此前調(diào)控出現(xiàn)的價(jià)格上漲有明顯區(qū)別，此次的價(jià)格上漲主要是由于市場(chǎng)剛需擔(dān)憂未來(lái)成本增加而趕在政策實(shí)施之前進(jìn)行交易導(dǎo)致的,，且這種急迫心理在買（需求方）,、賣（供給方）雙方都存在：對(duì)買方而言，其所憂慮的是個(gè)稅增加依舊會(huì)轉(zhuǎn)嫁至自己身上，而在一個(gè)賣方市場(chǎng),，這種憂慮通常是一個(gè)沒(méi)有懸念的結(jié)果,；對(duì)賣方而言，因?yàn)槎悇?wù)部門強(qiáng)調(diào)稅款應(yīng)當(dāng)由真實(shí)受益的一方承擔(dān),，其對(duì)后續(xù)出臺(tái)不利于已的政策也是心存疑慮,，也希望提前進(jìn)行交易。而在剛需之外,，此次樓市的投資性持有者較為超然,，此類持有者通常設(shè)定房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期價(jià)位，觸發(fā)此價(jià)位時(shí)才進(jìn)行交易,，不到此價(jià)位則選擇繼續(xù)持有,，這種局面預(yù)示著人們希望的由投資、投機(jī)者拋售所帶來(lái)的二手房供給增加的局面并沒(méi)有出現(xiàn),。
就政策目標(biāo)而言,，稅務(wù)部門選擇增稅的目的是希望通過(guò)增大交易成本的方式抑制投資需求，從而抑制總需求,，以此平抑價(jià)格上漲,，但卻因?yàn)榧哟罅藙傂孕枨笳邔?duì)成本增加及其轉(zhuǎn)嫁的憂慮，從供,、需兩個(gè)方面剌激了交易雙方盡早成交,、提前過(guò)戶行為，反倒成了階段性助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素,。
應(yīng)當(dāng)說(shuō),，是政策簡(jiǎn)單化誤傷了剛需。這一結(jié)果其實(shí)是很好理解的：在賣方市場(chǎng)階段,，剛性需求缺乏彈性,，強(qiáng)勢(shì)的賣方為實(shí)現(xiàn)利益最大化或避免損失，總能夠?qū)⒔灰壮杀巨D(zhuǎn)嫁給買方,，令對(duì)方無(wú)奈承受,。這其中，交易成本的變化涉及到買方（需求方）,、賣方（供給方）與中間方（政府）三個(gè)利益相關(guān)人,，如果價(jià)格漲升恰好等于稅收，則賣方收益沒(méi)有增加,，買方支付了包括稅款在內(nèi)的更高價(jià)格成為受損者,，政府則將取得稅收而成為對(duì)買、賣雙方尤其是作為成本承受者買方的利益掠奪者,。正是基于這樣一個(gè)常識(shí)性的邏輯判斷,，此次新政盡管尚沒(méi)有正式實(shí)施，就已經(jīng)引起人們預(yù)期的變化以及事實(shí)上的行動(dòng)。
簡(jiǎn)單增加市場(chǎng)交易成本還將產(chǎn)生一個(gè)結(jié)果是壓制市場(chǎng)剛需,，但作為市場(chǎng)正常,、合理的需求，剛需被壓制只能是短暫,、臨時(shí)的,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最終仍將會(huì)釋放出來(lái),，“剛性”也即是具有難以被壓制的特性,。所以，如果供給不能及時(shí)跟上,，壓制剛需并不能有效抑制價(jià)格,，而在有效供給不能及時(shí)跟進(jìn)的情況下，壓制剛需其實(shí)是對(duì)它的又一重的傷害,；而且,，房地產(chǎn)調(diào)控與健康發(fā)展的唯一目的就是為了公平保護(hù)、盡可能地滿足一切合理的市場(chǎng)需求,，以此理解,，對(duì)正常合理范圍內(nèi)的剛需的傷害，其實(shí)即是對(duì)民生的傷害,。
顯然,，房地產(chǎn)調(diào)控需要政策優(yōu)化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)各種問(wèn)題錯(cuò)綜繁復(fù),、利益糾結(jié)的背景之下,，政策調(diào)整與制定需要綜合考慮與平衡各種因素，增加政策目標(biāo)的針對(duì)性,、精準(zhǔn)度與有效性,。此次調(diào)控加碼主要應(yīng)是對(duì)投機(jī),、投資性需求進(jìn)行抑制,，同時(shí)還應(yīng)以必要的手段催發(fā)市場(chǎng)有效供給，比如考慮增加投資性持有成本以逼使空置房屋形成有效的市場(chǎng)供給（無(wú)論是出售方式還是出租方式,，在賣方市場(chǎng)都屬于平抑價(jià)格的有效方式）,。
深層次來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題成因及其治理,，經(jīng)過(guò)各方長(zhǎng)時(shí)期的討論,、治理試錯(cuò)與基于事實(shí)的邏輯梳理，人們的認(rèn)識(shí)正在接近事實(shí)本源：在供給端,，需要形成多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給類型,，依據(jù)不同類型房屋的功能屬性特征明確市場(chǎng)與政府的分工及其職責(zé)邊界；在需求端，立足我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展事實(shí),，適當(dāng)區(qū)分市場(chǎng)的合理需求與不合理需求,，將投機(jī)與過(guò)度投資需求歸類為不合理需求，區(qū)別不同的需求類別進(jìn)行不同的政策設(shè)計(jì),，保護(hù)合理需求,，抑制不合理需求。依據(jù)這些歸類,，當(dāng)前的政策目標(biāo)應(yīng)當(dāng)清晰：對(duì)于需要保護(hù)的合理需求,，應(yīng)當(dāng)盡量降低交易成本，對(duì)于過(guò)度投資與投機(jī)需求,，則應(yīng)當(dāng)加大交易與持有成本進(jìn)行抑制同時(shí),，采取一切措施增加滿足合理需求的房屋供給，如此才是樓市調(diào)控的正確路徑,。畢竟,，正常市場(chǎng)的基本需求正是民生之本。我們希望目前各地正在出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則,，能夠遵照市場(chǎng)規(guī)律,，迎合這些訴求。
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