不改變激勵機(jī)制,，土地財政不會改變,。只要點(diǎn)土成金的“金手指”繼續(xù)存在,，稅收,、扶持實(shí)體等方面的改革必然滯后,。
地方政府之所以對土地財政如此熱衷,，原因是一次性提取40年或者70年的土地收益,，在當(dāng)期使用,，并且在超發(fā)貨幣的推動下以資產(chǎn)品身份獲得高報價。
2007年以前,，土地出讓收入納入預(yù)算外專戶管理,，再將扣除征地補(bǔ)償和拆遷費(fèi)用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算管理,。2007年以后,，全部土地出讓收入繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算,，實(shí)行“收支兩條線”管理,，與一般預(yù)算分開核算，�,？顚Ｓ�,。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國土地出讓收入為1.3萬億元,；2008年為0.96萬億元,；2009年為1.42萬億元；2010年為2.7萬億元,；2011年為3.15萬億元,；2012年為2.89萬億元，6年加總土地出讓收入共計12.4萬億左右,。
按照會計準(zhǔn)則的收入確認(rèn)原則,，屬于本會計期的收入才應(yīng)該予以確認(rèn)，如果土地是30年使用權(quán)出讓,，每年應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的收入就是土地出讓收入的1/30,，70年土地使用權(quán)的則只能每年確認(rèn)1/70。但現(xiàn)在的地方政府卻是一次性確認(rèn)所有土地收入,，違反了收入確認(rèn)的穩(wěn)健原則,。
我國土地使用年限出讓居住地最高70年，工業(yè)用地最高50年,，商業(yè),、旅游、娛樂用地40年,，綜合或者其他用地50年,。如果按照較為保守的50年計算，那么,，土地出讓收益多計10.9萬億,。也就是說，我們多花了后代幾十年內(nèi)的財富,，什么叫做寅吃卯糧,，這就是,。目前的土地開發(fā)成本，已經(jīng)占據(jù)了40％,，如果12萬億中有10％成為沉沒成本,，也就是說有1萬億以上的資金在大拆大建中灰飛煙滅。
地方政府不僅是土地市場的壟斷者,，還是土地市場的投資者,，為了應(yīng)對財政風(fēng)險，以及土地作為資產(chǎn)品價格的不確定性風(fēng)險,，地方政府必然采取以下的經(jīng)濟(jì)理性人舉措,。
在貨幣泡沫以及投資市場泡沫階段盡可能多賣地，地方政府就是這么做的,。根據(jù)管清友,、郝大明在《土地財政還將延續(xù)》一文中所列舉的數(shù)據(jù)，2002年城市征用土地面積高達(dá)2880平方公里,，2003年和2004年都在1600平方公里以上,，2011年達(dá)1842平方公里。2002~2011年城市累計征用土地面積16300平方公里,，相當(dāng)于城市建成區(qū)面積新增的83%,。
同期，我國城市化率從37％上升到51.3％,，2011年首次突破50％,，但其中包含不具有城鎮(zhèn)戶籍的半年以上的常住人口。按照寬松的常住人口標(biāo)準(zhǔn),，我國的城市化率上升14.3個百分點(diǎn),，但按照戶籍標(biāo)準(zhǔn)，我國的城市化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后,，據(jù)測算按照戶籍計約40％不到,，去除2002年常住人口的水分，我國在十年間城市化率提升了10到15個百分點(diǎn),，與此同時,，城市面積已經(jīng)新增了80％以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化,，這就是,，把成本留給后人，把收益與投資全部留給自己,。
房地產(chǎn)價格大漲必然推高基礎(chǔ)產(chǎn)品價格，推高實(shí)體從業(yè)者的成本,，地方政府作為最大的固定資產(chǎn)投資者,，能夠做的就是盡快投資,，鎖定投資成本。
土地財政從我國香港借鑒而來,，一個城市的土地財政系統(tǒng)已經(jīng)觸發(fā)不可控的風(fēng)險,，遑論960萬平方公里遍地如此。
《華爾街日報》聲稱,，中國香港的土地制度已經(jīng)造成嚴(yán)重后果,，特區(qū)政府的利益參與其中幾乎注定會產(chǎn)生泡沫，而當(dāng)房價下跌時,，沒有人愿意接盤,。
不止如此，我國香港的高地價與高房價推高成本,，產(chǎn)生了實(shí)體經(jīng)濟(jì)擠出效應(yīng),，財富集聚在房地產(chǎn)與金融大佬手中，貧富分化日趨嚴(yán)重,。香港市場經(jīng)濟(jì)的一個特點(diǎn)是,，房地產(chǎn)市場高度壟斷導(dǎo)致稅收稅源較窄。
對于一個幅員遼闊,、各地經(jīng)濟(jì)水平參差不齊,、著力培養(yǎng)雄厚的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大國，這劑毒藥就能致命,。
把70年的土地出讓金大部分納入土地基金分年使用,，讓政績工程無處落地；大力改革稅收體制,，涵養(yǎng)稅源,，最終擠出土地財政，是救命之策,。