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新出臺樓市調(diào)控新政“國五條”,，尤其是明確對賣房者按照差價征收20%的所得稅，引起了社會各界的高度關(guān)注，并引發(fā)激烈爭論。爭論的焦點主要集中在征收20%的所得稅是否能夠控制房價和稅負能否轉(zhuǎn)嫁這兩個方面。對賣房者征收20%的所得稅無疑會增加二手房的交易成本,，理性的房屋持有者會做出兩種選擇：一是提高價格，二是持有出租,。這不但會減少房屋的供給,，且在目前賣方市場情況下，賣房者必將會把稅負轉(zhuǎn)移到買家,，二手房價格就不會下跌,，必將倒逼新房交易價格上漲，并引起二手房出租價格上漲。因此,，征收20%的所得稅起不到調(diào)控房價的作用,，并且稅負轉(zhuǎn)嫁是無法避免的。樓市調(diào)控新政“國五條”出臺后,，北京,、上海等城市房租和新房價格快速上漲都驗證了上述判斷。
那么是否說稅收政策就無法調(diào)控房價呢,？答案當然是否定的,。稅收作為一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，對調(diào)控房價應當有很大的作用,，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾卧O(shè)計稅收政策,。我認為，調(diào)控樓市的稅政關(guān)鍵應當通過增加房屋持有者的持有成本,，嚴控存量,，同時，降低交易成本,，增加流量,。降低交易成本，增加供給是經(jīng)濟學上調(diào)控價格的基本原理,，我想在樓市同樣會起到作用,。
一方面，稅收政策要增加持有成本,，嚴控存量。一是對持有多套房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,。這里要區(qū)分居住性持有和投資性持有,，對于居住性持有者免征房產(chǎn)稅，對于居住外投資性持有房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,，甚至可以根據(jù)持有房屋多少實行累進稅,，同時對出租收入也要征收較高的所得稅，使得房屋的持有成本大于持有收益,，降低投資性需求,，并使原有的存量房進入流通市場，增加供給,。二是對房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地持有稅,。對開發(fā)商取得土地后兩年內(nèi)不進行開發(fā)、銷售的,，征收土地持有稅,，促使開發(fā)商拿地后，能夠及時開發(fā)，及時供應,。
另一方面,，稅收要降低房屋交易和開發(fā)成本，增加流量,。一是降低二手房交易市場稅收,，使交易成本降低，房屋持有者在持有收益小于持有成本時,，就會更愿意把房屋拿到市場上進行交易,，二手房流動性就會增加。二是降低房地產(chǎn)商開發(fā)相關(guān)稅收,，并避免重復征稅,。對于開發(fā)及時，提前進行銷售的開發(fā)商可以進行稅收優(yōu)惠,，降低房屋成本,，并促使開發(fā)商及時提供更多房屋供給。
任何市場只要供需平衡,，價格就不會出現(xiàn)較大波動,。樓市稅政應當控存量，增流量,，使市場向均衡狀態(tài)移動,，政策制定者應朝著這個方向努力，而不應反其道而為之,。
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