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新出臺樓市調(diào)控新政“國五條”,，尤其是明確對賣房者按照差價(jià)征收20%的所得稅,，引起了社會各界的高度關(guān)注，并引發(fā)激烈爭論,。爭論的焦點(diǎn)主要集中在征收20%的所得稅是否能夠控制房價(jià)和稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁這兩個方面,。對賣房者征收20%的所得稅無疑會增加二手房的交易成本,，理性的房屋持有者會做出兩種選擇：一是提高價(jià)格，二是持有出租,。這不但會減少房屋的供給,，且在目前賣方市場情況下，賣房者必將會把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到買家,，二手房價(jià)格就不會下跌，必將倒逼新房交易價(jià)格上漲,，并引起二手房出租價(jià)格上漲,。因此，征收20%的所得稅起不到調(diào)控房價(jià)的作用,，并且稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是無法避免的,。樓市調(diào)控新政“國五條”出臺后，北京,、上海等城市房租和新房價(jià)格快速上漲都驗(yàn)證了上述判斷,。
那么是否說稅收政策就無法調(diào)控房價(jià)呢？答案當(dāng)然是否定的,。稅收作為一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策,，對調(diào)控房價(jià)應(yīng)當(dāng)有很大的作用，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾卧O(shè)計(jì)稅收政策,。我認(rèn)為,，調(diào)控樓市的稅政關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有者的持有成本，嚴(yán)控存量,，同時,，降低交易成本，增加流量,。降低交易成本,，增加供給是經(jīng)濟(jì)學(xué)上調(diào)控價(jià)格的基本原理，我想在樓市同樣會起到作用,。
一方面,，稅收政策要增加持有成本，嚴(yán)控存量,。一是對持有多套房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,。這里要區(qū)分居住性持有和投資性持有，對于居住性持有者免征房產(chǎn)稅,，對于居住外投資性持有房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,，甚至可以根據(jù)持有房屋多少實(shí)行累進(jìn)稅，同時對出租收入也要征收較高的所得稅,，使得房屋的持有成本大于持有收益,，降低投資性需求，并使原有的存量房進(jìn)入流通市場，增加供給,。二是對房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地持有稅,。對開發(fā)商取得土地后兩年內(nèi)不進(jìn)行開發(fā)、銷售的,，征收土地持有稅,，促使開發(fā)商拿地后，能夠及時開發(fā),，及時供應(yīng),。
另一方面，稅收要降低房屋交易和開發(fā)成本,，增加流量,。一是降低二手房交易市場稅收，使交易成本降低,，房屋持有者在持有收益小于持有成本時,，就會更愿意把房屋拿到市場上進(jìn)行交易，二手房流動性就會增加,。二是降低房地產(chǎn)商開發(fā)相關(guān)稅收,，并避免重復(fù)征稅。對于開發(fā)及時,，提前進(jìn)行銷售的開發(fā)商可以進(jìn)行稅收優(yōu)惠,，降低房屋成本，并促使開發(fā)商及時提供更多房屋供給,。
任何市場只要供需平衡,，價(jià)格就不會出現(xiàn)較大波動。樓市稅政應(yīng)當(dāng)控存量,，增流量,，使市場向均衡狀態(tài)移動，政策制定者應(yīng)朝著這個方向努力,，而不應(yīng)反其道而為之,。
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