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新出臺(tái)樓市調(diào)控新政“國(guó)五條”,，尤其是明確對(duì)賣(mài)房者按照差價(jià)征收20%的所得稅,，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，并引發(fā)激烈爭(zhēng)論,。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要集中在征收20%的所得稅是否能夠控制房?jī)r(jià)和稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁這兩個(gè)方面。對(duì)賣(mài)房者征收20%的所得稅無(wú)疑會(huì)增加二手房的交易成本,，理性的房屋持有者會(huì)做出兩種選擇：一是提高價(jià)格,，二是持有出租。這不但會(huì)減少房屋的供給,，且在目前賣(mài)方市場(chǎng)情況下,，賣(mài)房者必將會(huì)把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家，二手房?jī)r(jià)格就不會(huì)下跌,，必將倒逼新房交易價(jià)格上漲,，并引起二手房出租價(jià)格上漲。因此,，征收20%的所得稅起不到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用,，并且稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是無(wú)法避免的。樓市調(diào)控新政“國(guó)五條”出臺(tái)后,，北京,、上海等城市房租和新房?jī)r(jià)格快速上漲都驗(yàn)證了上述判斷。
那么是否說(shuō)稅收政策就無(wú)法調(diào)控房?jī)r(jià)呢,？答案當(dāng)然是否定的,。稅收作為一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)有很大的作用,，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾卧O(shè)計(jì)稅收政策,。我認(rèn)為，調(diào)控樓市的稅政關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)通過(guò)增加房屋持有者的持有成本,，嚴(yán)控存量,，同時(shí)，降低交易成本,，增加流量,。降低交易成本，增加供給是經(jīng)濟(jì)學(xué)上調(diào)控價(jià)格的基本原理,，我想在樓市同樣會(huì)起到作用,。
一方面，稅收政策要增加持有成本,，嚴(yán)控存量,。一是對(duì)持有多套房屋者征收較高的房產(chǎn)稅。這里要區(qū)分居住性持有和投資性持有，對(duì)于居住性持有者免征房產(chǎn)稅,，對(duì)于居住外投資性持有房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,，甚至可以根據(jù)持有房屋多少實(shí)行累進(jìn)稅，同時(shí)對(duì)出租收入也要征收較高的所得稅,，使得房屋的持有成本大于持有收益,，降低投資性需求，并使原有的存量房進(jìn)入流通市場(chǎng),，增加供給,。二是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收土地持有稅。對(duì)開(kāi)發(fā)商取得土地后兩年內(nèi)不進(jìn)行開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售的,，征收土地持有稅，促使開(kāi)發(fā)商拿地后,，能夠及時(shí)開(kāi)發(fā),，及時(shí)供應(yīng)。
另一方面,，稅收要降低房屋交易和開(kāi)發(fā)成本,，增加流量。一是降低二手房交易市場(chǎng)稅收,，使交易成本降低,，房屋持有者在持有收益小于持有成本時(shí)，就會(huì)更愿意把房屋拿到市場(chǎng)上進(jìn)行交易,，二手房流動(dòng)性就會(huì)增加,。二是降低房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)相關(guān)稅收，并避免重復(fù)征稅,。對(duì)于開(kāi)發(fā)及時(shí),，提前進(jìn)行銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行稅收優(yōu)惠，降低房屋成本,，并促使開(kāi)發(fā)商及時(shí)提供更多房屋供給,。
任何市場(chǎng)只要供需平衡，價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng),。樓市稅政應(yīng)當(dāng)控存量,，增流量，使市場(chǎng)向均衡狀態(tài)移動(dòng),，政策制定者應(yīng)朝著這個(gè)方向努力,，而不應(yīng)反其道而為之。
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