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近日,，新樓市調(diào)控政策出臺在樓市引起不小波瀾,。不過民間的注意點(diǎn)集中在個人所得稅上，討論最多的也是個人所得稅,，卻忽視了新政策中對房地產(chǎn)企業(yè)而言的一個重大利空,，即新調(diào)控政策明確提出稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查,。3月初以來地產(chǎn)股走軟,，說明投資者已經(jīng)意識到土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響。
土地增值稅是一種對土地增值收益征收的特別性稅收,。這里的土地增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅增值額的計算原則類似于一般增值稅計算的增值額,。土地增值稅的納稅人主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。按照中國土地增值稅條例，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,；納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，其扣除項目金額的確定,，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)�,，也可按稅�?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)�,。土地增值稅�?shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
房地產(chǎn)企業(yè)獲利后按年度必須繳納企業(yè)所得稅,，其中包括土地增值收益,，額外征收土地增值稅相當(dāng)于對土地增值收益“暴利”進(jìn)行一次收入再分配,。在房價和地價暴漲時期，土地增值稅從表面上看是一種暴利稅,，但從實(shí)質(zhì)上看是一種金融風(fēng)險稅,。因為在房價非理性上漲情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會采取各種措施向社會融資,，而當(dāng)房價或地價大幅下跌時,，金融風(fēng)險或隨之出現(xiàn)，為了防范這種情況發(fā)生,，政府通過征收土地增值稅抑制土地投機(jī)行為,，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為，一方面使社會資金不過度流入樓市,，一方面政府可以借此增加收入備日后所需,，防備金融危機(jī)發(fā)生時有錢干預(yù)市場。
政府為什么在新樓市調(diào)控政策中高調(diào)明確要嚴(yán)格清算土地增值稅,？有多個方面的原因,。
其一，自2012年年底以來,，北京,、上海等一些城市房價又開始飆漲，有的在極短的時間內(nèi)每平方米漲價1萬元,。這必然引起政府部門的高度關(guān)切,。這一輪房價飆漲，很多人搞不清原因,，其實(shí),，其中一個主要原因是一些銀行，特別是一些國有銀行表示要進(jìn)一步提高信貸規(guī)模,，這給投資者一種信號,，房價、地價必然上漲,，于是大量資金搶購住房和土地,，其結(jié)果是銀行增量信貸資金有相當(dāng)有一部分流入樓市，銀行風(fēng)險越來越大,。
實(shí)際上,，目前樓市潛在風(fēng)險不在普通購房者身上，而是落在政府和一些銀行身上,。此外,，盡管這兩年房價處于一種徘徊狀態(tài)，但一些房企從早期拿的土地中獲取了巨額收益，眼下一線城市房價又開始猛漲,，房地產(chǎn)企業(yè)從土地增值中獲得的收益必然進(jìn)一步增多,，這就逼迫政府采取強(qiáng)化土地增值稅政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值收益。
其二,，最近10年樓市的發(fā)展,，促使包括大量信貸資金在內(nèi)的許多資金大量涌入樓市，這種資金流向嚴(yán)重偏離均衡狀態(tài)是市場失靈的表現(xiàn),，如果不采取遏制措施,，日后經(jīng)濟(jì)社會風(fēng)險極大。因為房地產(chǎn)企業(yè)籌取的資金有相當(dāng)一部分來自中國國有銀行,，而土地大幅升值在相當(dāng)大的程度上是信貸資金大量流向土地市場所致,，一旦樓市出現(xiàn)大的問題，極有可能造成金融風(fēng)險和社會風(fēng)險,，政府在這種情況下,，不得不通過采取通過收取土地增值稅平抑金融風(fēng)險，以備日后所需,。
其三,，據(jù)媒體報道，2013年前兩月北京土地出讓金收入已經(jīng)超過去年全年的1/2以上,。2月底北京土地市場開年首場奪地大戰(zhàn)拉開序幕，3宗地總建筑面積達(dá)157萬平方米,，最終成交金額超過107億元,，34房企瘋狂搶地。近些年,，房價暴漲已成為不爭的事實(shí),，在房價如此高的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然投入大量資金搶地,，實(shí)屬罕見,。究其原因，就是資金推漲的土地預(yù)期收益巨大,。在這種情況下,，政府通過強(qiáng)化土地增值稅清算，降低或扭轉(zhuǎn)土地增值收益預(yù)期,。
總之,，政府通過強(qiáng)化土地增值稅清算，可以獲取一筆不小的收入,，增強(qiáng)財政實(shí)力,，以備日后應(yīng)對一旦因樓市出現(xiàn)問題所產(chǎn)生的金融風(fēng)險。
毫無疑問，強(qiáng)化土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的較大的負(fù)面影響,。
由于政府在信貸方面的管控以及在資本市場上的限制,，或多或少影響了房地產(chǎn)企業(yè)籌資規(guī)模，同時,，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將前期的一些資金在較高的價位拿地,，手中的資金不是十分寬裕。稅務(wù)部門強(qiáng)化土地增值稅清算,，對房地產(chǎn)企業(yè)而言,，這不是一筆小數(shù)目，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況會受到相當(dāng)大的影響,。
此外,，由于土地增值稅稅率高，在房地產(chǎn)企業(yè)足額繳納的情況下,，會減少房地產(chǎn)企業(yè)可支配的收益,，會減少房地產(chǎn)企業(yè)股東的收益。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中沒有考慮到土地增值稅這塊支出的話,，強(qiáng)化土地增值稅對其造成的沖擊更大,。
為避免土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)以及樓市造成巨大沖擊，建議政府采取以下措施：一是加強(qiáng)土地增值稅的政策宣傳,，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠理解和掌握相關(guān)稅收政策,；二是加強(qiáng)土地增值稅日常征管，避免一次性“強(qiáng)化征管”,，避免使房地產(chǎn)企業(yè)一下承擔(dān)多年來累積應(yīng)納的土地增值稅,；三是對中西部地區(qū)實(shí)行土地增值稅優(yōu)惠政策，支持中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,，這主要是考慮中西部地區(qū)應(yīng)繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來的方向，成為吸引勞動力和投資的新的熱土,。
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