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從具體措施上看,，“國五條”和國務(wù)院17
號(hào)文沒有超脫過去8次調(diào)控的常規(guī)框架,，但卻有兩個(gè)非常大的變化：即調(diào)控的區(qū)域由“全國一刀切”向一線和二線重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)變；調(diào)控標(biāo)的從新房轉(zhuǎn)向二手房,。這兩個(gè)變化反映了2012年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新趨勢(shì),，即大城市（特別是一,、二線重點(diǎn)城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)中小城市更快，而二手房?jī)r(jià)格上漲更快,，新房在地位上則逐漸邊緣化,。
大城市房?jī)r(jià)高，是我國城市化不平衡導(dǎo)致人口和資源在空間上的不均衡集聚的結(jié)果,。近十多年來,，我國40多個(gè)大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于600多個(gè)中小城市。因區(qū)位優(yōu)勢(shì)（如沿�,；蜓亟档屯赓Q(mào)運(yùn)輸成本）和改革開放帶來的制度紅利,，部分大城市獲得了內(nèi)生性發(fā)展；其他大城市（特別是省會(huì)城市）的發(fā)展更多靠行政性資源傾斜配置,，盡管屬于外生驅(qū)動(dòng)但也享受了資源和人口集聚的紅利,。在等級(jí)化的行政管理體制下，行政級(jí)別越大的城市（如首都,、區(qū)域中心城市和省會(huì)城市等）獲得的資源越多,，一線城市和省會(huì)城市資源和人口集聚程度最高，工業(yè)化帶動(dòng)城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)生路徑也就自然形成,，因此成為國內(nèi)生產(chǎn)效率最高,、就業(yè)機(jī)會(huì)最多、生活福利最好的城市,。作為兼具生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),，必然要在價(jià)值上體現(xiàn)附著于其上的較高的單位產(chǎn)值。
大城市二手住房?jī)r(jià)格高漲,，表面是住房公共服務(wù)配套供需緊張所致,，深層原因則是投資模式的弊端長(zhǎng)期積累所形成的。除政府主導(dǎo)外,，我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的另一個(gè)特征是投資依賴,。在分稅制以及看重經(jīng)濟(jì)規(guī)模和速度的政績(jī)考核體制下，地方政府做大投資規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量的投資饑渴癥長(zhǎng)期難以緩解,，總是偏好地鐵,、高鐵、高速公路,、城市廣場(chǎng),、CBD、工業(yè)園區(qū)和機(jī)場(chǎng)等看得見的,、經(jīng)營類的公共設(shè)施投資,，對(duì)于醫(yī)療、教育、社保等看不見的,、非經(jīng)營類公共服務(wù)設(shè)施投資則沒有激勵(lì),。因此，更具普惠性的公共服務(wù)設(shè)施的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市人口流入和房地產(chǎn)邊界擴(kuò)展的速度,。由于優(yōu)質(zhì)的公共資源大多集聚在城市中心區(qū),，而新房供應(yīng)則越來越遠(yuǎn)離中心區(qū)，二手房相對(duì)于新房的優(yōu)勢(shì)隨之越來越突出,。
當(dāng)然,，各大城市之間的發(fā)展也很不平衡,，一線城市開發(fā)較早,，二手房交易占比達(dá)到70%左右，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)新房更加突出,，近年來二手房?jī)r(jià)格上漲主要就集中在這些城市,。2011年以來，一線城市二手房?jī)r(jià)格平均漲幅較新房要高出約5個(gè)百分點(diǎn),，比如去年北京市三環(huán)內(nèi)二手房的價(jià)格上漲了30%,。由于二線城市開發(fā)較晚，中心區(qū)還有可利用土地,，二手房交易占比低于50%,，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較新房也并不十分突出，但隨著城市房地產(chǎn)邊界的擴(kuò)張,，這些城市未來二手房?jī)r(jià)格漲幅也會(huì)高于新房,。
由于政府預(yù)算內(nèi)收入只能滿足“吃飯財(cái)政”，所以項(xiàng)目投資需要的資本金只能從預(yù)算外解決,，土地一級(jí)市場(chǎng)滿足了這一需求,，不管是基建投資中政府投入的部分，還是招商引資的低地價(jià)或免地價(jià),。另外,，我國政府投資的模式是供給型投資，而非需求導(dǎo)向型投資,，很多項(xiàng)目為了投資而投資,，方式是將要素價(jià)格扭曲，使原本不可行的項(xiàng)目變得可行,，短期內(nèi)會(huì)降低失業(yè)率和增加產(chǎn)出,。但是，這種繁榮由于無法在長(zhǎng)期內(nèi)擠入消費(fèi)來回收投資成本,，遲早會(huì)被“清算”,。這就是我們看到的，在分布廣泛和數(shù)量廣大的三四線城市，由于集聚能力不夠,、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不扎實(shí),，出現(xiàn)了大量的空城和鬼城、空蕩蕩的大廣場(chǎng),、無人上座的體育館和出租率低的CBD,。
在我國快速推進(jìn)城市化的背景下，即便城市化推進(jìn)的模式和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式無法改變,，即使由于人口紅利結(jié)束和適齡購房人群減少,，房地產(chǎn)向上的大周期已結(jié)束，而人口和資源向一,、二線城市集聚的趨勢(shì)卻仍然不會(huì)改變,，這些城市的房?jī)r(jià)恐怕還將繼續(xù)快速上漲。這樣的房地產(chǎn)分化格局不變,，新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)將漸行漸遠(yuǎn),。
因此，本輪調(diào)控的功夫更多已在詩外,，即為新型城鎮(zhèn)化和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式提前布局和鋪路,，最受關(guān)注“個(gè)人住房交易個(gè)人所得稅嚴(yán)格征收”這一政策措施可能意正在此。目前,，一線城市和重點(diǎn)二線城市的二手房交易有兩個(gè)特點(diǎn),，一是二手住房基本集中在中心區(qū)；二是二手住房房齡較長(zhǎng),，相對(duì)房屋原值增值較大,。如嚴(yán)格按照20%征收住房交易個(gè)稅，這些區(qū)域的二手住房交易將大受抑制,，其當(dāng)然有利于緩解人口過度集中的趨勢(shì),，疏導(dǎo)人口向城市外圍遷徙。而其他二線城市和廣大的三線城市,，二手房交易規(guī)模占比較小,，而二手房房齡也較短，這一政策影響也就小多了,。與此同時(shí),，我國公共財(cái)政近年來對(duì)民生的支持力度在逐年加大，寄希望于彌補(bǔ)對(duì)城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后的歷史欠賬,。例如,，今年政府工作報(bào)告指出
“特別是要增加保障改善民生之處”，2013年財(cái)政赤字從2011年的4000億增加到1.2萬億,，主要投向正是社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施,。可以肯定的是。未來這方面的支出還會(huì)增加,。在嚴(yán)控各級(jí)政府支出的背景下,，此用意值得深度回味。
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