近期,，“國五條”出臺備受關(guān)注,，也使得持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控格局更加撲朔迷離。
回顧歷史,，自改革開放以來,，公眾對于房價的爭議就從未停止過。始于1993年的宏觀調(diào)控主要著眼于房地產(chǎn)投資,，伴隨房價大起大落,，也使得公眾形成了對于調(diào)控效果的期望。
1998年到2003年的房改,，開始終結(jié)了地產(chǎn)“福利時代”,，越來越多在體制外的人群，也更易受到房價上漲的沖擊,。但是直到2003年之后,，房價才逐漸成為“脫韁野馬”。究其原因,，表面上看福利保障房減少,、城市化加快、金融投機(jī)增加,、成本上升等導(dǎo)致的供求失衡,，背后則有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、政府邊界定位,、中央與地方關(guān)系等深層因素,。
客觀來看,，作為“衣食住行”中最重要的一環(huán)，地產(chǎn)在大部分國家都是支柱行業(yè),。若是從供給角度來抑制產(chǎn)業(yè)過熱,，則只能加劇供求失衡，且地方政府自身也會由于GDP考核制度而陷入矛盾,。如著眼于需求,，則經(jīng)常會“誤傷”剛需。如果是只側(cè)重于供或求的一方而調(diào)控,，或許情況會好些,，但實際上相關(guān)政策經(jīng)常對供求同時反向干預(yù)。
此外,，地產(chǎn)已成為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性最高的行業(yè)之一,，由于“唯增長論”的思維模式的存在，因此房地產(chǎn)調(diào)控也挑戰(zhàn)重重,。同時,，由于地產(chǎn)背后牽扯了太多的利益格局，因此很多博弈與協(xié)調(diào)不可避免,。其中,，學(xué)界之間逐漸形成共識的是，如果不改變土地財政和開發(fā)體制,，那么房地產(chǎn)市場的根本癥結(jié)就變不了,。
當(dāng)然，僅就影響房價而言,，似乎增加地產(chǎn)供給,、遏制需求，就會相對有效一些,。但是,，這一過程也會造成計劃的泛濫，以及地產(chǎn)開發(fā)中的利益被一些少數(shù)人或集團(tuán)攫取,。歸根結(jié)底,，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要想真正有效,，就要不再糾結(jié)于房價,，而轉(zhuǎn)向制度建設(shè)。解決地產(chǎn)調(diào)控迷局,，或許有很多著力點,，其中最值得注意的有兩條。
一方面，從大處說,，我們必須適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)節(jié)奏,，而新型城市化也要“以人為本”、“軟件重于硬件”,，跳出“征地,、開發(fā),、賣房,、城市擴(kuò)張”的老路，認(rèn)真保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益,，同時地方政府的土地儲備運用,，必須考慮經(jīng)過地方公眾的聽證與支持。
另一方面,，從具體模式看,，通常有相機(jī)抉擇和自動穩(wěn)定器兩種，前者往往會淪為“朝三暮四”的政策,，后者則意味著摒棄行政干預(yù)價格,，設(shè)計一系列機(jī)制，然后自發(fā)地對市場供求產(chǎn)生影響,。例如：對持有一套房適度減稅,，二套房、三套房以上差別增稅,；把政策性保障住房建設(shè)上升到戰(zhàn)略層面,，符合條件人群自動享受住房福利等。制度建設(shè),，在關(guān)系到人們生活的住房方面,，作用其實非常重要。