對(duì)于任何政策的評(píng)價(jià),，必須回到歷史中,，而后抽離歷史進(jìn)行深刻反省。
房地產(chǎn)越調(diào)越漲,，這是空話,。我們不知道房地產(chǎn)如果不調(diào)控的話,，價(jià)格到底會(huì)怎么樣,，房地產(chǎn)市場(chǎng)是多種因素共同作用造成的結(jié)果,，而不是從A到B的簡(jiǎn)單邏輯,。
我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成幾億農(nóng)民進(jìn)城，形成了城市中源源不斷的改善性需求,，這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的彈藥,，如同灶爐中塞滿了柴火。從2009年底開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，在各個(gè)一線城市首套房房貸中占據(jù)主導(dǎo)地位,，說(shuō)明目前這一輪房?jī)r(jià)上漲，在一線城市主要由剛需和改善型需求為主,。而熱點(diǎn)的二線城市,，主要集中在環(huán)境較好、較適合人居的地區(qū),，說(shuō)明投資性需求轉(zhuǎn)移到了旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)等市場(chǎng)中。
嘲笑每次房地產(chǎn)調(diào)控政策,，并不能說(shuō)明嘲笑者的明智,。每次調(diào)控就會(huì)遭遇短暫的經(jīng)濟(jì)緊縮，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)成為重中之重,，因此,，從“非典”到次貸危機(jī)，調(diào)控的無(wú)疾而終使房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)及金融領(lǐng)域的重要性日益凸顯,。2009年金融危機(jī)正酣,，筆者所到之處，無(wú)論是水泥行業(yè),，還是機(jī)械工程行業(yè),，企業(yè)家問(wèn)得最多的問(wèn)題就是，政府什么時(shí)候推出大規(guī)模投資基建計(jì)劃,，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)好轉(zhuǎn),。有意思的是，大規(guī)�,；ㄍ顿Y與房地產(chǎn)市場(chǎng)往往同起同落,，地方政府基建資金與房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)、土地收益密切相關(guān),。
可以預(yù)料的是,，成倍增長(zhǎng)的貨幣必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，過(guò)于寬松的貨幣將造成資產(chǎn)泡沫,。此處所指的貨幣不僅指我國(guó)央行的廣義貨幣,，也指追逐資產(chǎn)泡沫而來(lái)的全球貨幣。
我國(guó)廣義貨幣發(fā)行量近百萬(wàn)億元,，而在貨幣,、資產(chǎn)價(jià)格初起之時(shí),，對(duì)于全球熱錢缺乏警覺(jué)，甚至把全球資金的聚集視為對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿信心的表現(xiàn),，海外熱錢洶涌而入,，對(duì)海外購(gòu)房者缺乏有效制約措施。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化,，對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度投資同樣歡迎,，事實(shí)上，目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”,、“房姐”們,，大都是房地產(chǎn)泡沫中期、資源價(jià)格上漲,、東部沿海地區(qū)級(jí)差地租高漲時(shí),，聚斂的資產(chǎn)。很難想象,，目前面臨資本利得稅,、房產(chǎn)稅的預(yù)期，還有投資者將大筆的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng),，相反,，對(duì)于敏感的投資者而言，現(xiàn)在是見(jiàn)好就收,、最佳的套現(xiàn)時(shí)機(jī),，而不是最佳的投資時(shí)機(jī)。
也許我們可以指責(zé),，為什么泡沫初起之時(shí)不推出房產(chǎn)稅,，為什么泡沫初起之時(shí)不用限購(gòu)的方法控制過(guò)度投機(jī)，我們只能說(shuō),，當(dāng)時(shí)多數(shù)人無(wú)視房地產(chǎn)泡沫的后果,，而垂涎于房地產(chǎn)泡沫初起時(shí)的收益，投資者獲利,，地方政府解決了財(cái)政難題,，基建投資有了來(lái)源，而投資投機(jī)者把房地產(chǎn)當(dāng)作了與股市比列的重要生財(cái)工具,。所以,，除了半夜雞叫式的預(yù)言家們，誰(shuí)又會(huì)真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大動(dòng)干戈呢,？改革是原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式紅利走到盡頭的選擇,，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此，紅利超過(guò)成本，就會(huì)延續(xù)原有的發(fā)展方式,，只有成本反超紅利,，真正的改革才能出臺(tái)。
如同2008年四季度推出的4萬(wàn)億,，事后爭(zhēng)論不休，但2008年三季度,，看著年輕的農(nóng)民工朋友背著背包打道回府,，看到沿海的出口中小企業(yè)大規(guī)模倒閉，恐慌不可避免,。
事后進(jìn)行反思,，我們必須要看到，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家大都預(yù)見(jiàn)不足,，2008年上半年全球資本市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,，我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)不僅鶯歌燕舞，甚至把過(guò)熱當(dāng)作主要風(fēng)險(xiǎn),。必須承認(rèn),，我們不太懂資本市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不太懂美國(guó)金融衍生品的威力,，而在金融危機(jī)禍延中國(guó)后,，我們只能在恐慌中，以高強(qiáng)度的藥進(jìn)行自救,。不只是某個(gè)人,、某個(gè)部門，而是所有的人都要回歸原位進(jìn)行反思,，而后歷練自己的技藝,。
當(dāng)然，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是商品市場(chǎng),，不能忽視的是,，貨幣政策寬松下，市場(chǎng)信用的缺失推波助瀾,。4萬(wàn)億以前是這樣,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣，未來(lái),，還會(huì)有更激烈的博弈,。
從這個(gè)角度說(shuō)，改革的決心重于改革的技巧,，而改革的技巧,，有助于改革的藍(lán)圖成為現(xiàn)實(shí)。