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有人做過統(tǒng)計,，截至上周房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則出臺,，過去十年間,，中央政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各種大調(diào)控措施就相繼出臺過九個“批次”,。實際上,，如果加上從2002年底推出的有關(guān)房貸利率上調(diào)算起,，調(diào)控次數(shù)還不止九次,。一國對于一個行業(yè)如此長期,、頻繁制定調(diào)控政策,，在近代經(jīng)濟史上并不多見,。這一方面顯現(xiàn)出政府對關(guān)乎民生產(chǎn)業(yè)的重視，另一方面也反映出政策對于現(xiàn)實的無奈,。新華社就發(fā)文感慨：十年九調(diào),，房價屢調(diào)屢漲。
從純粹的技術(shù)角度看,，十年來的調(diào)控政策幾乎始終建立在一塊基石之上,，這就是購房需求。無論是提高房貸利率,，還是“限購”,、“限貸”甚至“限價”，從傳導(dǎo)機制上講,，都是要削弱房地產(chǎn)需求,，以此來達(dá)到限制房價的目的,。依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)理論，這是非�,？煽康倪壿�,。然而嚴(yán)酷的現(xiàn)實一次次告訴我們：這個邏輯并不可靠。
記得五年前,，我和一些熱愛金融學(xué)的年輕學(xué)者們一起從金融學(xué)的角度多次公開討論房地產(chǎn)的特殊屬性,，即資產(chǎn)屬性。正是因為房地產(chǎn)對于市場主流購買者來說是資產(chǎn)而非商品,，因而其價格形成機制自有其自身規(guī)律,。今天，我愿再次重復(fù)這個已用十年實踐證明是正確的結(jié)論：經(jīng)濟學(xué)供求原理對于商品價格是對的,，但對資產(chǎn)價格來說是大錯而特錯的,。因此，今后在制定房價調(diào)控政策時,，再不能用供求均衡原理來支撐了,。
但這里也有爭議：房地產(chǎn)原本就是商品，怎么就成了資產(chǎn)呢,？或者,，既然商業(yè)地產(chǎn)可以作為商品，為什么在定價時就不該遵循供求原理呢,？其實,，這是現(xiàn)代經(jīng)濟社會一個怪相，即有些東西既可作為商品,，也可當(dāng)成資產(chǎn),。當(dāng)你試圖享用其效用時，其商品屬性的一面就顯現(xiàn)出來,；而當(dāng)你把它作為保值,、增值對象時，其資產(chǎn)屬性就在沖你微笑,。問題是,，當(dāng)一件東西同時具有兩種屬性時，誰在其價格形成機制中發(fā)揮作用呢,？那就要看市場上那個最高出價是由哪種屬性決定的了,。
有人買房是為了住，對他們來說房屋就是商品,；但有人買房是為了日后升值拋售，房子對這些人來說就是資產(chǎn),。那具有雙重屬性的房子的價格到底由誰說了算呢,？很不幸,，是后者，就是把房子當(dāng)資產(chǎn)來投資的人,。因為預(yù)期升值,，所以這些人愿出更高的價格。這么一來,，房地產(chǎn)市場上最高價格也就由這部分人決定了,，因此輿論將這些人稱為“炒客”，或更有傾向性的“投機者”,。但從價格機制的角度看,，實際上這是房屋的資產(chǎn)屬性發(fā)揮了作用，這也就是為什么以商品屬性為邏輯基礎(chǔ)的經(jīng)濟學(xué)理論在房價調(diào)控上失效的原因,。
回顧以控制需求為邏輯基石的調(diào)控政策,，不論“限購”、“限貸”,，看似一個比一個嚴(yán)厲,，但都未觸及資產(chǎn)價值的本質(zhì)，最多只能是造成一種市場上“流動性缺失”現(xiàn)象,，逼著受困于流動性的人以低價出售房子,，就好像以前的典當(dāng)一樣。實際上參與典當(dāng)者都知道,，典當(dāng)物之所以價廉不是不值錢,，而是缺錢所致。一旦市場上的人不缺錢了,，誰還典當(dāng)呢,？價格又從何打下去呢？
新近出臺的“房產(chǎn)所得稅新政”,，也沒有威脅到房產(chǎn)價值,，只是把價值這塊蛋糕重新分割而已。固然市場會再次因此而受到?jīng)_擊,，但市場一旦稍微冷靜就會發(fā)現(xiàn),，這并沒有破壞房子繼續(xù)升值預(yù)期，甚至類似于“陰陽合同”之類的鉆空子手法很快就會在二手房市場活躍起來,。
所以,，現(xiàn)在擺在政策制定者面前的問題，是回過頭來從問題的最根本出發(fā)點進行梳理：抑制房價的目的到底是什么,？僅是抑制房價本身呢,，還是解決老百姓住房難的民生問題？
如果是前者,，那就不必在需求上做文章了,，而要從房產(chǎn)價值上動腦筋,，即用何種辦法抑制房產(chǎn)價值升值預(yù)期。坦率地說,，這是件難事,，因為房地產(chǎn)的價值往往是經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期的函數(shù)，因此只有另外一條路可走,，就是房產(chǎn)稅,。說到底，就是要讓預(yù)期升值的標(biāo)的物不斷“失血”,，無論從哪種資產(chǎn)定價理論出發(fā),，這種資產(chǎn)的當(dāng)前價值都要比不失血的資產(chǎn)來得低。因此,，房產(chǎn)稅觸及的是房產(chǎn)價值這個核心,，而非流動性缺失。所以,，從理論上講是有效的,，至少邏輯上是正確的。
如果是后者,，那就應(yīng)建立能保證老百姓住上房的市場機制和社會制度安排,，也就是常說的“經(jīng)適房”和“廉租房”。不否認(rèn)這兩種手段在實踐中都存在著問題,，但根源不是邏輯上出錯誤,，而是執(zhí)行人出了問題。我們不能因噎廢食,，甚至受某些故意為之的別有用心之人的蠱惑而放棄這兩種手段,。實際上，在房價遲遲得不到解決的情況下,，經(jīng)適房與廉租房的意義只能說更大了,。
回顧十年來的房價調(diào)控政策，在實事求是的科學(xué)原則下,，我更傾向于探討問題的本質(zhì),，而本質(zhì)中的本質(zhì)其實就是行為的邏輯基礎(chǔ)，當(dāng)我們的行為符合科學(xué)的邏輯時,，就有效,，反之，則無效或失效,。尤其是當(dāng)實踐已證明過去的行為邏輯有問題時,，我們的功課就要從邏輯的修正上做起，這才是科學(xué)的發(fā)展觀和方法論,。
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