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有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，截至上周房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái),，過(guò)去十年間,，中央政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各種大調(diào)控措施就相繼出臺(tái)過(guò)九個(gè)“批次”。實(shí)際上,，如果加上從2002年底推出的有關(guān)房貸利率上調(diào)算起,，調(diào)控次數(shù)還不止九次。一國(guó)對(duì)于一個(gè)行業(yè)如此長(zhǎng)期,、頻繁制定調(diào)控政策,，在近代經(jīng)濟(jì)史上并不多見。這一方面顯現(xiàn)出政府對(duì)關(guān)乎民生產(chǎn)業(yè)的重視,，另一方面也反映出政策對(duì)于現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈,。新華社就發(fā)文感慨：十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲,。
從純粹的技術(shù)角度看,，十年來(lái)的調(diào)控政策幾乎始終建立在一塊基石之上，這就是購(gòu)房需求,。無(wú)論是提高房貸利率,，還是“限購(gòu)”、“限貸”甚至“限價(jià)”，從傳導(dǎo)機(jī)制上講,，都是要削弱房地產(chǎn)需求,，以此來(lái)達(dá)到限制房?jī)r(jià)的目的。依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,，這是非�,？煽康倪壿嫛Ｈ欢鴩�(yán)酷的現(xiàn)實(shí)一次次告訴我們：這個(gè)邏輯并不可靠,。
記得五年前,，我和一些熱愛金融學(xué)的年輕學(xué)者們一起從金融學(xué)的角度多次公開討論房地產(chǎn)的特殊屬性，即資產(chǎn)屬性,。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)主流購(gòu)買者來(lái)說(shuō)是資產(chǎn)而非商品,，因而其價(jià)格形成機(jī)制自有其自身規(guī)律。今天,，我愿再次重復(fù)這個(gè)已用十年實(shí)踐證明是正確的結(jié)論：經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理對(duì)于商品價(jià)格是對(duì)的,，但對(duì)資產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)是大錯(cuò)而特錯(cuò)的。因此,，今后在制定房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí),，再不能用供求均衡原理來(lái)支撐了。
但這里也有爭(zhēng)議：房地產(chǎn)原本就是商品,，怎么就成了資產(chǎn)呢,？或者，既然商業(yè)地產(chǎn)可以作為商品,，為什么在定價(jià)時(shí)就不該遵循供求原理呢,？其實(shí)，這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)一個(gè)怪相,，即有些東西既可作為商品,，也可當(dāng)成資產(chǎn)。當(dāng)你試圖享用其效用時(shí),，其商品屬性的一面就顯現(xiàn)出來(lái),；而當(dāng)你把它作為保值、增值對(duì)象時(shí),，其資產(chǎn)屬性就在沖你微笑,。問題是，當(dāng)一件東西同時(shí)具有兩種屬性時(shí),，誰(shuí)在其價(jià)格形成機(jī)制中發(fā)揮作用呢,？那就要看市場(chǎng)上那個(gè)最高出價(jià)是由哪種屬性決定的了。
有人買房是為了住,，對(duì)他們來(lái)說(shuō)房屋就是商品,；但有人買房是為了日后升值拋售,，房子對(duì)這些人來(lái)說(shuō)就是資產(chǎn)。那具有雙重屬性的房子的價(jià)格到底由誰(shuí)說(shuō)了算呢,？很不幸,，是后者，就是把房子當(dāng)資產(chǎn)來(lái)投資的人,。因?yàn)轭A(yù)期升值,，所以這些人愿出更高的價(jià)格。這么一來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最高價(jià)格也就由這部分人決定了,，因此輿論將這些人稱為“炒客”，或更有傾向性的“投機(jī)者”,。但從價(jià)格機(jī)制的角度看,，實(shí)際上這是房屋的資產(chǎn)屬性發(fā)揮了作用，這也就是為什么以商品屬性為邏輯基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在房?jī)r(jià)調(diào)控上失效的原因,。
回顧以控制需求為邏輯基石的調(diào)控政策,，不論“限購(gòu)”、“限貸”,，看似一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲,，但都未觸及資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)，最多只能是造成一種市場(chǎng)上“流動(dòng)性缺失”現(xiàn)象,，逼著受困于流動(dòng)性的人以低價(jià)出售房子,，就好像以前的典當(dāng)一樣。實(shí)際上參與典當(dāng)者都知道,，典當(dāng)物之所以價(jià)廉不是不值錢,，而是缺錢所致。一旦市場(chǎng)上的人不缺錢了,，誰(shuí)還典當(dāng)呢？?jī)r(jià)格又從何打下去呢,？
新近出臺(tái)的“房產(chǎn)所得稅新政”,，也沒有威脅到房產(chǎn)價(jià)值，只是把價(jià)值這塊蛋糕重新分割而已,。固然市場(chǎng)會(huì)再次因此而受到?jīng)_擊,，但市場(chǎng)一旦稍微冷靜就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這并沒有破壞房子繼續(xù)升值預(yù)期,，甚至類似于“陰陽(yáng)合同”之類的鉆空子手法很快就會(huì)在二手房市場(chǎng)活躍起來(lái),。
所以，現(xiàn)在擺在政策制定者面前的問題,，是回過(guò)頭來(lái)從問題的最根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行梳理：抑制房?jī)r(jià)的目的到底是什么,？?jī)H是抑制房?jī)r(jià)本身呢,，還是解決老百姓住房難的民生問題？
如果是前者,，那就不必在需求上做文章了,，而要從房產(chǎn)價(jià)值上動(dòng)腦筋，即用何種辦法抑制房產(chǎn)價(jià)值升值預(yù)期,。坦率地說(shuō),，這是件難事，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的函數(shù),，因此只有另外一條路可走,，就是房產(chǎn)稅。說(shuō)到底,，就是要讓預(yù)期升值的標(biāo)的物不斷“失血”,，無(wú)論從哪種資產(chǎn)定價(jià)理論出發(fā)，這種資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值都要比不失血的資產(chǎn)來(lái)得低,。因此,，房產(chǎn)稅觸及的是房產(chǎn)價(jià)值這個(gè)核心，而非流動(dòng)性缺失,。所以,，從理論上講是有效的，至少邏輯上是正確的,。
如果是后者,，那就應(yīng)建立能保證老百姓住上房的市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)制度安排，也就是常說(shuō)的“經(jīng)適房”和“廉租房”,。不否認(rèn)這兩種手段在實(shí)踐中都存在著問題,，但根源不是邏輯上出錯(cuò)誤，而是執(zhí)行人出了問題,。我們不能因噎廢食,，甚至受某些故意為之的別有用心之人的蠱惑而放棄這兩種手段。實(shí)際上,，在房?jī)r(jià)遲遲得不到解決的情況下,，經(jīng)適房與廉租房的意義只能說(shuō)更大了。
回顧十年來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策,，在實(shí)事求是的科學(xué)原則下,，我更傾向于探討問題的本質(zhì)，而本質(zhì)中的本質(zhì)其實(shí)就是行為的邏輯基礎(chǔ),，當(dāng)我們的行為符合科學(xué)的邏輯時(shí),，就有效，反之,，則無(wú)效或失效,。尤其是當(dāng)實(shí)踐已證明過(guò)去的行為邏輯有問題時(shí),，我們的功課就要從邏輯的修正上做起，這才是科學(xué)的發(fā)展觀和方法論,。
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