長(zhǎng)達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控周期之所以出現(xiàn)反復(fù),，顯性原因在于調(diào)控目標(biāo)與手段不匹配,；進(jìn)一步原因是既得利益者的阻礙；深層次原因則在于經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢和好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序缺位,�,？梢�(jiàn),，如不緊密結(jié)合經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以修正市場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)調(diào)控的雙失靈,，房地產(chǎn)調(diào)控是難以?huà)昝摾Ь值摹?BR> 在今日中國(guó)諸多棘手經(jīng)濟(jì)難題中,，“收入差距擴(kuò)大”和“房?jī)r(jià)高企難下”無(wú)疑是最具符號(hào)意義的兩大命題。前天溫總理的政府工作報(bào)告,，再鮮明不過(guò)地體現(xiàn)了這一點(diǎn),。
上述兩大命題均可歸結(jié)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的福利效應(yīng)低下或曰未能形成有效覆蓋,�,？墒钦l(shuí)都明白：如果這些問(wèn)題遲遲得不到解決,，不僅嚴(yán)重影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，更有可能觸發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),。
沒(méi)人能否定近十年來(lái)中國(guó)在做大經(jīng)濟(jì)與財(cái)富蛋糕方面的能力,。例如，2003年中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）折合成美元是1.4萬(wàn)億美元,，而到2012年已變成8.3萬(wàn)億美元,，差不多相當(dāng)于十年前的六倍；在財(cái)政收入方面,，2003年是2.17萬(wàn)億元,，2012年是11.72萬(wàn)億元，幾乎也是十年前的六倍,。但在人均可支配收入方面,，成績(jī)卻有待提高，2003年,，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元,，2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元，十年間只增長(zhǎng)了兩倍,。農(nóng)民人均可支配收入情況則更差,。可以說(shuō),，這十年間收入分配格局向政府和企業(yè)尤其少數(shù)富人的傾斜趨勢(shì)一直在擴(kuò)大,，可供普通民眾分配的最終財(cái)富不多，民眾消費(fèi)能力與消費(fèi)欲望始終難有實(shí)質(zhì)性改觀,。偏偏民眾消費(fèi)產(chǎn)品還高度市場(chǎng)化,，尤其是作為重要消費(fèi)對(duì)象的住房，價(jià)格高度市場(chǎng)化,，形成了民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力與居高難下的房?jī)r(jià)之間的巨大落差,。以指標(biāo)城市為例：從2003年12月至2012年12月，京,、滬,、穗三大城市房?jī)r(jià)分別上漲了365%、341%和261%,。而這期間,，國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)接一個(gè)，看起來(lái)招招見(jiàn)血,，卻始終未能根本扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)居高難下的局面,。
為什么在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面早已被證明為最具動(dòng)員力的政府,，卻在房地產(chǎn)調(diào)控方面遲遲未能展現(xiàn)應(yīng)有的高水準(zhǔn)？其中原因,，值得深思,。
筆者認(rèn)為：本輪長(zhǎng)達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控周期之所以出現(xiàn)反復(fù)，顯性原因在于調(diào)控目標(biāo)與手段不匹配,；進(jìn)一步原因是既得利益者阻礙有效調(diào)控政策的出臺(tái),；深層次原因則由于經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢和好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序缺位，致使各地經(jīng)濟(jì)深度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè),�,？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控如不緊密結(jié)合經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以修正市場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)調(diào)控的雙失靈,，是難以?huà)昝摾Ь值摹?BR> 梳理十年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控軌跡,，盡管以房?jī)r(jià)漲落為相關(guān)部門(mén)調(diào)控目標(biāo)的做法看起來(lái)很美，例如,，從當(dāng)初以限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)到讓房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位的目標(biāo),，政策出發(fā)點(diǎn)即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問(wèn)題關(guān)鍵在于調(diào)控目標(biāo)與運(yùn)用手段一直不匹配,。換句話(huà)說(shuō),，房?jī)r(jià)調(diào)控能否與市場(chǎng)與民眾預(yù)期相一致，前提應(yīng)是在正本清源基礎(chǔ)上拿出有效對(duì)策,，以有效的市場(chǎng)手段與行政手段相結(jié)合,，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序，然而在實(shí)際操作中,，相關(guān)部門(mén)采取的手段往往停留在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈終端環(huán)節(jié)的修修補(bǔ)補(bǔ)上,。而不在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游環(huán)節(jié)動(dòng)手術(shù)，有關(guān)部門(mén)始終在盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的房地產(chǎn)價(jià)值鏈中扮演著重要角色,，遲遲不能告別“土地財(cái)政”,、“土地經(jīng)濟(jì)”局面，那么,，所有針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的所謂殺手锏,，最終都有可能將調(diào)控成本轉(zhuǎn)嫁到剛性需求的市場(chǎng)主體身上，就會(huì)形成某種意義上的助推房?jī)r(jià)上漲的格局,。
另一方面,，在每次民眾熱盼政府出臺(tái)有效調(diào)控政策之前，有關(guān)參與主體都會(huì)圍繞相關(guān)政策展開(kāi)博弈,。而既得利益者的空前游說(shuō),，無(wú)不釋放出在市場(chǎng)失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預(yù)最終失靈的危險(xiǎn)信號(hào)！
隨著信息產(chǎn)生和傳遞渠道的多樣化且甄別成本日漸提升，近年來(lái),，有關(guān)市場(chǎng)參與主體針對(duì)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大打輿論牌,、悲情牌乃至經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)牌，看起來(lái)似乎心系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和市場(chǎng)穩(wěn)定,，真實(shí)用意其實(shí)異常明顯：無(wú)非因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控已或正在觸動(dòng)其根本利益,，妨礙了其低成本的財(cái)富攫取路徑。
眾所周知,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失靈許久,。市場(chǎng)不僅無(wú)法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題,，成為影響財(cái)富合理分配、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定和諧的重大障礙,。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段,，由于法治建設(shè)滯后，從而在向新體制過(guò)渡的過(guò)程中滋生了阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的最大敵人——利益集團(tuán),。這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出,。對(duì)房地產(chǎn)利益集團(tuán)來(lái)說(shuō)，公平競(jìng)爭(zhēng)是一種負(fù)擔(dān),，不如游說(shuō)政府來(lái)得更快更為有效,，于是我們看到，這些年來(lái),，他們通過(guò)各種渠道試圖游說(shuō)政府建立起各種反對(duì)干預(yù)的制度,。這顯然是十分危險(xiǎn)的傾向。
特別令人擔(dān)憂(yōu)的是,，在投資房產(chǎn)可迅速催生億萬(wàn)富豪的市場(chǎng)環(huán)境下,，剛性需求被投機(jī)需求擠壓，非理性的市場(chǎng)炒作取代了正常的市場(chǎng)交易,。少部分富人掌握著一線(xiàn)城市核心區(qū)域的相當(dāng)一部分房產(chǎn),，社會(huì)財(cái)富迅速向這些人集中，業(yè)已拉大的貧富差距經(jīng)由畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)的推波助瀾而再次被拉大,。更危險(xiǎn)的信號(hào)是,，部分既得利益者在攫取巨額財(cái)富后正利用政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地綁架政府決策。
可見(jiàn),，今天的中國(guó)想要建立好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，并在經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中提高民生福祉，營(yíng)造健康的制度執(zhí)行環(huán)境,，既離不開(kāi)有效的政府干預(yù),，更離不開(kāi)好的市場(chǎng)秩序的構(gòu)建與完善。筆者認(rèn)為,，業(yè)已進(jìn)入調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng),，亟須提高政策執(zhí)行力尤其是調(diào)控政策投放的有效性,。只有真正把京、滬,、穗,、深等指標(biāo)城市高企的房?jī)r(jià)降下來(lái)，并切斷盤(pán)踞其間的錯(cuò)綜復(fù)雜的利益鏈,，才有可能切實(shí)提高政策執(zhí)行效果,。為此筆者還想提議，政府在整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的同時(shí),，盡快從房地產(chǎn)價(jià)值鏈中解脫出來(lái),，在注意挖掘和提升傳統(tǒng)工業(yè)增長(zhǎng)潛力和利潤(rùn)空間的同時(shí)，深耕戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的打造,，充分重視服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的重要作用,，以求逐步擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深度依賴(lài)。