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房地產(chǎn)市場“十年九調(diào)”引發(fā)熱議,�,？傮w而言，我們不能忽視十年來房地產(chǎn)調(diào)控取得的成績和積累的經(jīng)驗,，但也不能認(rèn)為目前調(diào)控政策完美無缺,，而應(yīng)深入分析我國住房發(fā)展矛盾,，從更寬廣、更長遠(yuǎn)的視角構(gòu)建和完善我國住房制度,。
2003年以來,，房地產(chǎn)市場調(diào)控從財稅、信貸,、土地和市場監(jiān)管等經(jīng)濟和法律手段,，演變?yōu)閺娀\用行政手段，現(xiàn)已形成限購,、限貸,、限價、加快保障房建設(shè)和行政問責(zé)等“三限一保一問責(zé)”調(diào)控措施,。最近的調(diào)控政策進一步通過貸款等經(jīng)濟手段引導(dǎo)住房開發(fā)和供給,，發(fā)展部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)、增加穩(wěn)定市場預(yù)期的政策措施,。隨著市場不斷發(fā)展,，調(diào)控政策將會進一步完善。
應(yīng)該說,，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨于精細(xì)化,。十年來，調(diào)控政策不斷從原則性規(guī)定向定量轉(zhuǎn)變,，二套房最低首付比例從50%提高到60%,，二手房交易繳納所得稅從模糊規(guī)定到明確20%的稅率，都將對投資投機性購房形成明顯約束,。同時,，對自主性住房需求進行了明確區(qū)分，并予以政策鼓勵,。此外,，調(diào)控政策正從開發(fā)商和購房者兩個層面向地方政府、開發(fā)企業(yè),、銀行,、購房者中介等全方位擴展，正在進一步整合稅收,、金融等部門信息記錄,，將對影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素形成更精準(zhǔn)的打擊。
此外,，房地產(chǎn)調(diào)控更加重視長期制度建設(shè),。隨著保障性住房建設(shè)加快和制度不斷完善，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調(diào)控政策的重要內(nèi)容,，住房保障正成為解決城鎮(zhèn)居民住房困難的重要渠道,。2010-2012年,，各類保障性住房新開工超過2400萬套，基本建成超過1370萬套,，至2012年底,，實物住房保障覆蓋范圍達(dá)12.5%�,！笆濉币�(guī)劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭,，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。
然而,，值得注意的是，盡管十年來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺,，但調(diào)控目標(biāo)并未完全實現(xiàn),，這就需要對調(diào)控政策和原有思路進行總結(jié)反思。我國正處在城鎮(zhèn)化快速推進,、居民收入總體不高且差距較大的發(fā)展階段,，現(xiàn)行財稅體制、政績考核,、土地管理等體制機制又有諸多需完善之處,。住房價格偏高、分布不均衡等都是在這一大背景下產(chǎn)生的附屬問題,。因此,，解決中國住房問題不能局限于住房領(lǐng)域，應(yīng)在更寬視角和更長時期內(nèi)考慮問題,。
首先,，改革房地產(chǎn)稅費制度和政績考核體系，使地方政府?dāng)[脫土地財政的束縛,。改革房地產(chǎn)稅費制度,，一要精簡合并現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，重構(gòu)完善的房地產(chǎn)新稅制,，保留開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,，交易環(huán)節(jié)的所得稅及印花稅，保留土地增值稅,；將耕地占用稅改為資源稅,，豐富資源稅種；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅等稅種,；新開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，實現(xiàn)地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉(zhuǎn)型,，由一次性收入向分年收入轉(zhuǎn)變,。二要調(diào)整征稅范圍和稅率,。兼顧財政收支需要和納稅人的負(fù)擔(dān)能力，調(diào)整稅基評估和稅率,，明確稅收減免范圍,。三要改善房產(chǎn)稅征收管理機制，加強基層稅務(wù)部門房產(chǎn)稅的征收管理,，提高征稅工作效率,，部門間加強協(xié)調(diào)配合，建立房產(chǎn),、土管,、城建、稅務(wù),、民政,、公安、銀行等部門的協(xié)調(diào)機制,。四要徹底規(guī)范收費,。最大限度減少行政審批，控制政府規(guī)模,，取消事業(yè)性收費,，公開和規(guī)范經(jīng)營性收費種類和標(biāo)準(zhǔn)，改革完善國有土地出讓制度,，公開土地出讓金用途接受監(jiān)督,，壓縮收費和地價上漲幅度。
其次,，加強住房領(lǐng)域基礎(chǔ)工作,，確保政策和制度的執(zhí)行。一是將存量住房信息集中聯(lián)網(wǎng),。存量住房的總量,、戶型及不同地區(qū)分布情況，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況,。二是準(zhǔn)確測算城鎮(zhèn)新增住房需求及分布情況,。不同家庭收入及增長情況，及對增量住房的需求情況,，全國住房建設(shè)用地潛在供給量和分布情況,。三是進一步掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成情況。要公開不同地塊的出讓價格情況,，各地房地產(chǎn)開發(fā)的稅費種類及征收情況,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費成本。四是加快建立家庭和企業(yè)的誠信數(shù)據(jù)庫。做好信息公開公示,，減少企業(yè)捂盤,、囤地行為，防止家庭在保障房申請環(huán)節(jié)失信行為,。
再次,，多措并舉增加住房供給。要改革土地管理制度,，改革單一“價高者得”國有土地出讓原則,，完善綜合評標(biāo)、限房價競地價等多種制度方法,，降低地價成本,。分類分層次清理小產(chǎn)權(quán)房市場。挖掘城鄉(xiāng)建設(shè)用地潛力,，擴大土地供應(yīng)量,，首先保證保障性住房工程建設(shè)和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地價格,。同時，嚴(yán)厲打擊捂地捂盤,、發(fā)布虛假信息,、內(nèi)部操作、哄抬房價行為,。
第四,，通過財稅金融政策區(qū)別管理住房需求。在完備準(zhǔn)確的信息基礎(chǔ)上,，制定實施差別化的稅收制度和融資制度,，既要擠出投資投機購房需求，促進中高端住房市場的供需兩旺和價格平穩(wěn)運行,，又要合理引導(dǎo)和疏導(dǎo)剛性需求,。
第五，建立適合我國國情的基本住房保障體系,。應(yīng)統(tǒng)籌設(shè)計我國基本住房制度架構(gòu),，建立基本住房保障體系，即在對家庭和住房一一對應(yīng)進行分類基礎(chǔ)上,，建立的分類科學(xué),、制度完善、政策配套,、組織有力的制度政策和組織機構(gòu)的系統(tǒng)集合,。
最后，推進與房地產(chǎn)密切相關(guān)的幾個領(lǐng)域改革。要在新一輪城鎮(zhèn)化進程中加速推進教育,、醫(yī)療,、就業(yè)、社保等基本公共服務(wù)均等化,。重點發(fā)展大城市周邊的中小城鎮(zhèn),，打造一大批衛(wèi)星城，分散承擔(dān)大城市的部分產(chǎn)業(yè)和城市功能,，使其既與大城市形成良性互補,，又具有與大城市相當(dāng)?shù)纳妗l(fā)展機會,，提高其對人口的吸引能力,。同時，完善資本市場管理制度,，豐富居民投資渠道,。長期以來，通脹預(yù)期催生居民的投資保值需求,，推動房價上漲,。當(dāng)前發(fā)達(dá)經(jīng)濟體為刺激經(jīng)濟無限量、無限期實施量化寬松貨幣政策,，極有可能繼續(xù)推高通脹預(yù)期,，給房價上漲帶來新壓力。出路在于,，要通過發(fā)展資本市場豐富居民投資渠道,，分散過于集中的投資保值需求。此外,，落實《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見的通知》精神,，推進收入分配改革，促進家庭間住房均衡分布,。規(guī)范收入分配秩序,，增加普通居民收入，調(diào)節(jié)過高收入,，保護合法收入,，限制灰色收入，取締非法收入,。逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重,、勞動報酬在初次分配中的比重，提升社會保障和就業(yè)等民生支出占財政支出比重,。有效縮小行業(yè),、區(qū)域和居民之間收入差距，擴大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結(jié)構(gòu),。
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