房地產(chǎn)問(wèn)題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最復(fù)雜的問(wèn)題之一,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)更是受到諸多因素的影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括業(yè)內(nèi)人士眾說(shuō)紛紜,，可謂“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”,。
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)要比前些年更復(fù)雜，主要表現(xiàn)在：絕大多數(shù)一線城市受到土地資源瓶頸的制約,，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際已經(jīng)難以擴(kuò)張，諸多房地產(chǎn)企業(yè)撤離一線城市,，到更適合發(fā)展的二,、三線城市去搞房地產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致這些超級(jí)大城市房源不足,，房?jī)r(jià)很難不漲。但是,，在經(jīng)過(guò)前幾年瘋狂“大掃蕩”之后,，中國(guó)的很多二、三線城市,，包括縣城到處都是商品房,。這些中小城市的一個(gè)最大特點(diǎn)是沒(méi)有流動(dòng)人口，輸出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于輸入,，需求擴(kuò)張的預(yù)期很低,，因此，在這些城市房地產(chǎn)盲目擴(kuò)張，一旦形成泡沫將很難化解,。
一線城市房?jī)r(jià)的確在上漲,，而且上漲預(yù)期很強(qiáng)烈,。由于這些城市的新樓盤相對(duì)較少,，而且地段不好,，因此房?jī)r(jià)上漲主要表現(xiàn)在二手房上,。中長(zhǎng)期看,，這些城市中心地段的房?jī)r(jià)很難下跌,，持續(xù)上漲是大趨勢(shì)。未來(lái)政策的重點(diǎn)只能是控制上漲幅度和速度,，同時(shí)防止這些問(wèn)題,，進(jìn)一步蔓延至二線城市，未來(lái)可行的辦法就是實(shí)行一視同仁的房產(chǎn)稅,、空置稅,，逼迫空置房房主出租。
有些三線城市土地資源相對(duì)便宜,這里的房?jī)r(jià)雖然相比大城市不算高,，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，利潤(rùn)率可能要高很多，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張趨勢(shì)迅猛,，短短幾年,，房源已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩,，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象,。在這些城市如果僅僅靠限購(gòu)限貸來(lái)制約買房需求,，基本屬于本末倒置，應(yīng)該限制的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn),，限制其盲目擴(kuò)張的野心,。同時(shí)應(yīng)該取消限購(gòu)限貸政策,，加快消化已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩苗頭的商品房,。在三線城市除了對(duì)超級(jí)豪華別墅項(xiàng)目需要征收房產(chǎn)稅外，對(duì)一般的商品房即使是較大面積的商品房,，也不宜征收房產(chǎn)稅,，要通過(guò)房產(chǎn)稅政策差別鼓勵(lì)更多的人選擇到三線城市定居,。
抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)利器是實(shí)行房產(chǎn)供給雙軌制,，地方政府大力建設(shè)保障房和廉租房，以近乎免費(fèi)的待遇供給低收入人群,。據(jù)筆者考察,，凡是房?jī)r(jià)上漲較快的城市,，一般都是保障房廉租房建設(shè)相對(duì)不足或者地處偏遠(yuǎn)的城市,，而房?jī)r(jià)平穩(wěn)或者滯漲的城市，大都是保障房廉租房遍地開花的城市,。在三線城市，應(yīng)該適度提高經(jīng)適房的分配門檻,，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保障房廉租房的分配管理,，要有強(qiáng)有力的切實(shí)可行的退出機(jī)制，保障房不能一勞永逸,，更不能有產(chǎn)權(quán),，不能買賣轉(zhuǎn)讓,。
抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的另一個(gè)途徑是加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)俗的正面輿論導(dǎo)向,，現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)買房置業(yè)的年齡段越來(lái)越低,，以致上大學(xué)的孩子家長(zhǎng)都在張羅買結(jié)婚房,。當(dāng)婚姻變成財(cái)產(chǎn)的攀比，而且沒(méi)完沒(méi)了,，這不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，而且使決策者不知道到底應(yīng)該建設(shè)多少房才能滿足
“剛性”需求,。何謂剛性需求，其實(shí)就是中國(guó)式的奢侈攀比,，就是多建商品房的借口,，如果國(guó)內(nèi)的置業(yè)年齡段與美國(guó)差不多，房子一定會(huì)嚴(yán)重過(guò)剩,，房?jī)r(jià)也會(huì)暴跌,。如果凡是結(jié)婚的小青年都要擁有自有住房，所有人都要有自有住房,，過(guò)幾年又要攀比著置換大房子,，中國(guó)的商品房再建多少也不夠,。因此短線需要嚴(yán)控,，比如最新出臺(tái)的“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則,，限購(gòu)限貸升級(jí)以及二手房稅收大幅度提高等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題多,，矛盾多,，未來(lái)五年，大型城市房?jī)r(jià)在收入預(yù)期高漲的背景下很難下跌,，正因?yàn)槿绱耍暧^調(diào)控才不能放松,。當(dāng)然,，結(jié)構(gòu)性難題必須有針對(duì)性的解決方案,，不能為了打壓房?jī)r(jià)而全國(guó)一刀切式的進(jìn)行限購(gòu)限貸,。房地產(chǎn)調(diào)控如治水,，不能學(xué)鯀，只會(huì)一個(gè)字,，“堵”,，要學(xué)習(xí)大禹,，更多地使用“疏”的方式,，治理方案應(yīng)該有結(jié)構(gòu)性的區(qū)別,，因地制宜,，多用經(jīng)濟(jì)手段,。