房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟最復雜的問題之一,，房地產(chǎn)市場價格走勢預測更是受到諸多因素的影響，經(jīng)濟學家包括業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜,，可謂“公說公有理，婆說婆有理”,。
目前的房地產(chǎn)市場要比前些年更復雜,，主要表現(xiàn)在：絕大多數(shù)一線城市受到土地資源瓶頸的制約，房地產(chǎn)企業(yè)實際已經(jīng)難以擴張,，諸多房地產(chǎn)企業(yè)撤離一線城市,，到更適合發(fā)展的二、三線城市去搞房地產(chǎn),，結(jié)果導致這些超級大城市房源不足,，房價很難不漲。但是,，在經(jīng)過前幾年瘋狂“大掃蕩”之后,，中國的很多二、三線城市,，包括縣城到處都是商品房,。這些中小城市的一個最大特點是沒有流動人口，輸出遠遠大于輸入,，需求擴張的預期很低,，因此，在這些城市房地產(chǎn)盲目擴張,，一旦形成泡沫將很難化解,。
一線城市房價的確在上漲，而且上漲預期很強烈,。由于這些城市的新樓盤相對較少,，而且地段不好，因此房價上漲主要表現(xiàn)在二手房上,。中長期看,，這些城市中心地段的房價很難下跌，持續(xù)上漲是大趨勢,。未來政策的重點只能是控制上漲幅度和速度,，同時防止這些問題，進一步蔓延至二線城市,，未來可行的辦法就是實行一視同仁的房產(chǎn)稅,、空置稅，逼迫空置房房主出租,。
有些三線城市土地資源相對便宜,這里的房價雖然相比大城市不算高,，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤率可能要高很多,，房地產(chǎn)企業(yè)擴張趨勢迅猛,，短短幾年,，房源已經(jīng)嚴重過剩,，個別城市甚至出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象,。在這些城市如果僅僅靠限購限貸來制約買房需求，基本屬于本末倒置,，應(yīng)該限制的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,，限制其盲目擴張的野心。同時應(yīng)該取消限購限貸政策,，加快消化已經(jīng)出現(xiàn)過剩苗頭的商品房,。在三線城市除了對超級豪華別墅項目需要征收房產(chǎn)稅外，對一般的商品房即使是較大面積的商品房,，也不宜征收房產(chǎn)稅,，要通過房產(chǎn)稅政策差別鼓勵更多的人選擇到三線城市定居。
抑制房價過快上漲的一個利器是實行房產(chǎn)供給雙軌制,，地方政府大力建設(shè)保障房和廉租房,，以近乎免費的待遇供給低收入人群。據(jù)筆者考察,，凡是房價上漲較快的城市,，一般都是保障房廉租房建設(shè)相對不足或者地處偏遠的城市，而房價平穩(wěn)或者滯漲的城市,，大都是保障房廉租房遍地開花的城市,。在三線城市，應(yīng)該適度提高經(jīng)適房的分配門檻,，同時加強對保障房廉租房的分配管理,，要有強有力的切實可行的退出機制，保障房不能一勞永逸,，更不能有產(chǎn)權(quán),，不能買賣轉(zhuǎn)讓。
抑制房價過快上漲的另一個途徑是加強對傳統(tǒng)風俗的正面輿論導向,，現(xiàn)在,，國內(nèi)買房置業(yè)的年齡段越來越低，以致上大學的孩子家長都在張羅買結(jié)婚房,。當婚姻變成財產(chǎn)的攀比,，而且沒完沒了，這不僅扭曲了經(jīng)濟規(guī)律,，而且使決策者不知道到底應(yīng)該建設(shè)多少房才能滿足
“剛性”需求,。何謂剛性需求，其實就是中國式的奢侈攀比,，就是多建商品房的借口,，如果國內(nèi)的置業(yè)年齡段與美國差不多,，房子一定會嚴重過剩，房價也會暴跌,。如果凡是結(jié)婚的小青年都要擁有自有住房,，所有人都要有自有住房，過幾年又要攀比著置換大房子,，中國的商品房再建多少也不夠,。因此短線需要嚴控，比如最新出臺的“國五條”及其實施細則,，限購限貸升級以及二手房稅收大幅度提高等,。
房地產(chǎn)市場問題多，矛盾多,，未來五年,，大型城市房價在收入預期高漲的背景下很難下跌，正因為如此,，宏觀調(diào)控才不能放松,。當然，結(jié)構(gòu)性難題必須有針對性的解決方案,，不能為了打壓房價而全國一刀切式的進行限購限貸,。房地產(chǎn)調(diào)控如治水，不能學鯀,，只會一個字,，“堵”，要學習大禹,，更多地使用“疏”的方式,，治理方案應(yīng)該有結(jié)構(gòu)性的區(qū)別，因地制宜,，多用經(jīng)濟手段,。