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自2003年7月國務(wù)院首次推出房地產(chǎn)調(diào)控，到近日再次推出新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，在不到10年的時間里,，中國已經(jīng)歷了9輪調(diào)控，政策密度接近一年一調(diào),，但正如人們所看到的那樣,，調(diào)控的效果未如理想，10年內(nèi)全國各地房價普遍上漲了3-5倍,。
房地產(chǎn)要不要調(diào)控,？如何調(diào)控？現(xiàn)行調(diào)控政策為何不見效果,？10年來,，社會各界圍繞這些問題進(jìn)行了海量討論，觀點也是千奇百怪,，令人眼花繚亂,。但是，站在今天這個時點上,，進(jìn)行一次較長時間跨度的分析,，仍然是必要的，它能提供單次政策分析完全不同的視角,。
筆者認(rèn)為,，“10年9調(diào)”難以收效的根本原因在于政府對房地產(chǎn)市場的性質(zhì)出現(xiàn)了根本性的認(rèn)識偏差。和普通商品市場不同,，房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)市場,，資產(chǎn)市場有幾個重要特征：一是受貨幣因素驅(qū)動明顯，二是預(yù)期在其中扮演關(guān)鍵角色,，三是存在極為強(qiáng)烈的群體效應(yīng),，群體性博弈為道德風(fēng)險的發(fā)生提供了條件。10年來我們未能充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的這些特點,，一直在用調(diào)控普通商品市場的思路來調(diào)控資產(chǎn)市場,。
股票市場和房地產(chǎn)市場是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)最主要的兩類資產(chǎn)市場,，可以說，我們在房地產(chǎn)調(diào)控上的犯錯與此前A股市場上錯誤如出一轍,。中國A股市場發(fā)展已有20余年,，在前期很長一段時間內(nèi)行政色彩極其濃重，結(jié)果就是A股異化成一個政策市場,。完善制度,，嚴(yán)明法紀(jì)，政府不擾亂市場運(yùn)行,，不進(jìn)行股指調(diào)節(jié),，這是世界各國對資產(chǎn)市場的基本態(tài)度。但恰恰相反,，我們在完善制度和嚴(yán)明法紀(jì)方面長期嚴(yán)重滯后,，而在調(diào)控資產(chǎn)價格上著了迷,，既憂其漲又憂其跌,，既調(diào)其漲又調(diào)其跌。政府試圖平抑市場波動,，讓股市理性運(yùn)行,，但事與愿違，播下的是龍種收獲的是跳蚤,，中國股市成為世界上波動最大,、最不理性的股市之一。為什么政府的良好愿望不斷落空呢,？因為股市所具有的資產(chǎn)市場特征,，注定任何行政力量與它搏斗都會無功而返，相反只會擾亂市場自身運(yùn)行機(jī)制,。
行政手段調(diào)控資產(chǎn)市場,，要想成功必須具備三個前提：政府知道何為合理的資產(chǎn)價格、政府有將其引向合理價格的真實意愿,、有可靠的手段實現(xiàn)其意愿,。顯然，政府調(diào)控股市不具備這三個條件,。同樣,，政府以行政之手介入房地產(chǎn)市場，也不具備上述三個前提,。
首先,，政府根本不知道何為合理房價。某段時間內(nèi)房價上漲較快或下跌較多,，政府如何判斷這種上漲和下跌是否合理呢,？政府無從知道何為合理房價,，從9輪調(diào)控的基調(diào)就可以清晰地看出。除2008年調(diào)控是以刺激房價上漲為目標(biāo),，2012年調(diào)控時政府曾宣示要促進(jìn)“房價合理回歸”外,，其余幾次調(diào)控的目標(biāo)或明確或隱含地定位于“防止房價過快上漲”。顯然,，這些基調(diào)是相互矛盾的,。如果說前幾輪防止過快上漲的目標(biāo)沒有實現(xiàn)，那么金融危機(jī)就是糾正房價的最佳機(jī)會,，為什么又要對房價下跌表示擔(dān)心呢,？如果說防止過快上漲的目標(biāo)能實現(xiàn)，為何此前需要“七連調(diào)”呢,？如果說房價收入比,、房價租金比等指標(biāo)可作判斷標(biāo)準(zhǔn)的話，那么2008年推出刺激房價上漲的政策就變得難以理解了,。2012年提出促進(jìn)房價合理回歸,，但合理的房價是多少呢？誰也無法回答,。在2012年最嚴(yán)厲的調(diào)控組合拳中,，包括限購、地方房價目標(biāo)制問責(zé)等內(nèi)容,，而事實情況是,，各地確定的房價目標(biāo)都是漲幅不低于某一相對百分比或絕對百分比。這種與中央政府“促進(jìn)房價合理回歸”定位明顯矛盾的做法,，卻未見中央政府予以糾正,，是中央政府不知道何為合理房價，還是中央政府根本就沒有貫徹“促進(jìn)房價合理回歸”的真實意愿呢,？
從調(diào)控手段上看,，數(shù)輪調(diào)控都是以行政政策為主。因為行政手段沒有法律強(qiáng)制力（即便是法律手段,，在中國社會環(huán)境下執(zhí)法也存在極大的彈性）,，并且都帶有權(quán)宜色彩。因為,，地方政府天然地具有抵制任何緊縮性行政命令的本能動機(jī),，結(jié)果必然會形成中央要控制，地方虛與委蛇的局面,。從過往看,，任何緊縮性經(jīng)濟(jì)政策在地方都會打折扣，而任何擴(kuò)張性政策都會被地方放大,，數(shù)輪博弈下來,，其結(jié)果自然是一路不斷調(diào)控,，房價一路上漲。在中國的權(quán)力分配格局下,，中央政府行政性的調(diào)控措施根本得不到有效貫徹,，何況在很多時候，調(diào)控政策的意圖本身就是含糊不清或者說是前后矛盾的,。
從調(diào)控的切入點來看,，要么就是抑需求，要么就是促供給,，要么是兩者并舉,。和其他普遍商品一樣，住房最終價格無非由供給和需求決定,，所以這種思路極易為人們所接受,，對其進(jìn)行質(zhì)疑看上去非常不可思議。但問題的關(guān)鍵恰恰在此,。普遍商品的供求看得見摸得著,，相對較為容易預(yù)測，糧食,、衣服,、日用品一旦價格出現(xiàn)不合意的上漲，增加供應(yīng)之后很快就能回到正常,。而股票、房地產(chǎn)這種資產(chǎn),，與普通商品存在本質(zhì)的區(qū)別,，預(yù)測其供給和需求超出了世界上任何聰明的政府官員的能力范圍，否則官員們只需坐在家中投資即可成為世界首富,。
對資產(chǎn)的需求就像魔瓶里的魔鬼一樣變幻莫測,。當(dāng)年A股在5000點時，對股票的需求像魔鬼出瓶一樣勢不可當(dāng),。億萬民眾排山倒海般地爭搶估值已達(dá)荒唐水平的股票,，再多的股票供給一推出瞬間被爭搶一空，而1700點時股票估值極其低廉,，魔鬼卻又像近日北方天空中的灰霾,，經(jīng)北風(fēng)一吹消失得無影無蹤。但是,，我們對市場缺乏足夠的敬畏,，我們總是過度自信，認(rèn)為自己能預(yù)測到供給和需求,。因此,，我們在認(rèn)為股票過快上漲時通過制造交易不便（印花稅,、行政性限制買入等）來抑制需求以及通過增加股票供應(yīng)來抑制股價，在認(rèn)為股價跌得過多時,，通過增加交易便利（降低印花稅,、放寬各路資金入市條件等）來刺激需求以及通過行政性暫停IPO來抑制供給。這種思路看上去完美無缺,，但實際效果卻常令人哭笑不得,。例如，提高印花稅后股價短暫回調(diào)便以更快速度上漲,，各種救市措施往往也只能刺激股價“一日游”,。具有諷刺意味的是，老練的投資者總選擇政策利空時買入,，而有提振股價的消息公布時出貨,。準(zhǔn)確判斷資產(chǎn)市場上的需求和供給，如同判斷魔鬼的行蹤一樣,，是不可能的任務(wù),，這是因為預(yù)期因素在資產(chǎn)市場運(yùn)行中扮演了關(guān)鍵角色，任何政策不能實質(zhì)性改變?nèi)藗冾A(yù)期,，不但收不到任何效果,，只會制造負(fù)效果。
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