2月20日“新國五條”發(fā)布后,，市場對于其基調(diào)定為“原則性表態(tài)”和“引導市場預期”,，對于政策走向預判更加敏感的資本市場并沒有出現(xiàn)快速和大幅度下探，反而在隨后幾個交易日出現(xiàn)糾偏性回補,。但是,，在“新國五條”發(fā)布后披露的2013年1,、2月份數(shù)據(jù)顯示房價在加速上漲,，特別是在一線城市,。1月份，全國70個大中城市中房價環(huán)比上漲的城市有53個,，且漲幅明顯擴大,，與2012年
12月房價環(huán)比漲幅不超過 1.2%相比，1月價格上漲的城市中,，最高漲幅已擴大至
2.2%,；3月1日披露的百城房價指數(shù)顯示，2月份主要城市房價環(huán)比1月上漲0.83%
,，這也是自2012年6月以來的第9個月環(huán)比上漲。其中,，廣州,、北京、上海和深圳2月住宅價格環(huán)比分別上漲了2.38%,、0.88%,、1.33%、2.55%,。
在輿論壓力,、引導預期的壓力和房價快速上漲的壓力面前，中央需要做出具體的表態(tài)和明確應對措施,。于是,，國辦發(fā)〔2013〕17號文在“新國五條”發(fā)布后8日內(nèi)迅速出臺，并在基調(diào)和力度上試圖迅速扭轉(zhuǎn)市場此前的預期,。這一點體現(xiàn)在政策發(fā)布背景的表述上,，“新國五條”的表述是：“我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”,，意在傳達房價上漲之必然和調(diào)控之難,，而17號文則強調(diào)：“當前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關鍵時期,，房價上漲預期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化”,，意在傳達調(diào)控之重要和調(diào)控信念之堅定,。前后表述截然不同，后者旨在扭轉(zhuǎn)此前“新國五條”發(fā)布后市場形成的“房價上漲趨勢難改和控制難度很大”的預期,。
而基調(diào)的這種變化也體現(xiàn)在了具體的政策措施上,，總結來說，加碼力度大的政策主要體現(xiàn)在三個方面：一是規(guī)定已實施限購措施的城市,，其限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域和所有新建商品住房以及二手住房,，這對“新國五條”提出的統(tǒng)一限購政策給出了具體“如何統(tǒng)一”的答案；二是房價上漲過快的城市,，將提高二套房首付比例和貸款利率,，該表述一方面意在將此前傳言的二套房貸收緊政策納入新政范疇，另一方面意在向市場傳達調(diào)控不僅限于原則性表態(tài),；三是對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,，通過稅收征管和房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征,。
上述政策加碼的力度和影響一方面是中央和地方博弈的結果,，另一方面取決于這些城市住房供求狀況，特別是待售商品住房的消化情況,。首先,，就限購行政區(qū)范圍如何擴大來說。限購在一線城市（除廣州外）已覆蓋全部行政區(qū),，故轄區(qū)內(nèi)有郊縣和非核心區(qū)的二線重點城市（如南京,、成都等）將可能是此次限購擴大行政區(qū)覆蓋面的重點，因為這些城市是去年以來房價上漲較快的城市,，也是本輪調(diào)控重點打擊的對象,，而且新建商品住房供應基本上都在這些區(qū)域，政策針對性較強,。至于其他實施限購的二,、三線城市，目前存在的最大問題是待售商品房消化壓力大（如貴陽,、沈陽,、西安等），且2012年這些城市房價上漲幅度很小,，甚至還沒有上漲,，限購行政區(qū)擴大基本上難以實現(xiàn)；其次,，就二套房貸緊縮政策來說,，不管該政策最后以何種形式落地（如是否考慮合理的改善性需求,、二套房貸首付成數(shù)和貸款利率如何設定等），基于目前龐大的改善性和投資性住房需求,，以及已在執(zhí)行的,、偏高的二套房按揭首付成數(shù)和執(zhí)行利率，再次加碼對于市場的影響將非常大,。再考慮到二,、三線城市偏高的庫存，以及近年來基建投資快速推進對于土地財政的依賴程度更高,，因此該政策最后在一線城市加碼的概率更大,；最后，就二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅來說,，該政策如果能夠真正執(zhí)行,，政策效果和對于市場的影響將是史無前例的。但目前該政策執(zhí)行存在制約因素：一是很多房屋無法按前后一致的編碼核實歷史交易和登記信息,，也就無法核實房屋原值,；二是計算兩次交易中的個人所得，需要核減產(chǎn)權人的裝修和維護支出,、房屋的自然折舊等,，存在可操作空間和漏洞可鉆；三是原來二手住房交易個稅一直按照交易額的1~1.5%來計征,，新征法對于稅務部門的信息系統(tǒng)建設是一個不小的挑戰(zhàn),。而且，該政策的目的在于控制2012年以來二手住房價格的快速上漲,，而過去一年二手房價格快速上漲主要發(fā)生在一線城市,，所以即使該政策最后能夠?qū)嵤仓饕谝痪�城市,。
政策如何落地還需相關部委出臺配套政策和地方具體落實，時間上將至少會拖延到“兩會”后到4月份,。短期看,，市場將重回濃重的觀望氛圍，成交量或?qū)亩径乳_始銳減,，房價可能在二季度滯漲微跌,，并在三季度實質(zhì)性下跌，減量幅度取決于具體落地的程度,。長期看,，由于這一攬子政策仍舊是需求管制，在供給面（保障房供應,、居住配套跟進,、公共資源空間布局以及新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量）短期內(nèi)無法突破瓶頸的情況下,，驅(qū)動一線和主要二線城市房價上漲的長期因素仍舊存在，此輪針對一線和主要二線城市樓市的調(diào)控措施難以取得根本實效,，無非是需求在短期內(nèi)被壓制,。