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最近樓市又反彈了，一些地方房?jī)r(jià)漲的還有些猛,。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,，各地會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)？如果有,，會(huì)是哪些措施呢,？人們能想到的，不外乎是繼續(xù)提高房貸首付和貸款利率,、增加交易環(huán)節(jié)稅收甚至擴(kuò)大限購(gòu)范圍等,，這類(lèi)措施基本都是進(jìn)一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款,，更是強(qiáng)化了這種猜測(cè),。
供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的最主要因素，對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,，核心就是調(diào)節(jié)供求關(guān)系,，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)供求平衡。但從這些年的調(diào)控看,，我們似乎更偏愛(ài)從抑制需求的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。差別化的信貸政策和限購(gòu)等行政手段,，成為調(diào)控政策的主要手段。而每一次強(qiáng)化調(diào)控,，實(shí)際上都是強(qiáng)化抑制需求,，相對(duì)來(lái)看,，增加供應(yīng)的手段相對(duì)匱乏,。在市場(chǎng)規(guī)律的作用下,，抑制需求導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期改變，進(jìn)而減少拿地,，減少供應(yīng)，從而加劇供求關(guān)系緊張,。
2012年全國(guó)商品住宅用地供應(yīng)量環(huán)比下降約兩成,，調(diào)控壓力最大的北京已經(jīng)連續(xù)3年沒(méi)有完成住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,。這種現(xiàn)象影響到今后兩年，就可能演變成一方面住房供應(yīng)量下降,，另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈,。目前,，北京,、上海等一線城市的商品房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到或越過(guò)供求失衡的警戒線，而1月份商品房成交量卻創(chuàng)下新高,，回暖勢(shì)頭不減,。在近期新樓盤(pán)供應(yīng)數(shù)量有所下滑的情況下,，樓市的供求關(guān)系在短期內(nèi)有可能變的更為緊張,。
要實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展,，固然要通過(guò)抑制投資投機(jī)型需求，減少市場(chǎng)炒作和泡沫,，使住房回歸居住功能。但是,，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化,、人們改善住房條件的愿望更加強(qiáng)烈的今天，住房需求尤其是熱點(diǎn)城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長(zhǎng),，且具有一定剛性,。抑制需求固然能在短期內(nèi)起到平抑樓市的效果,，但如果不努力增加供應(yīng),，調(diào)控的成效很快就會(huì)被反彈的需求所吞噬,。這也是為什么這輪調(diào)控政策屢屢加碼,，卻在一段時(shí)間以后就會(huì)出現(xiàn)反彈的重要原因。
當(dāng)前,，在限購(gòu),、限貸仍然嚴(yán)格實(shí)施,、繼續(xù)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí),，下一階段的調(diào)控重點(diǎn),，應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)移到如何更有效地增加住房供應(yīng),。
要增加供應(yīng),，首先是政府要努力增加土地供應(yīng),，確保完成年度供地計(jì)劃。從去年四季度開(kāi)始,，隨著市場(chǎng)回暖,，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲,。在土地供應(yīng)增加的情況下,，仍要堅(jiān)持改革招拍掛的方式，如限定價(jià)格上限,、競(jìng)爭(zhēng)保障房面積等方式,，避免土地?zé)嶙兂煞績(jī)r(jià)熱。
增加土地供應(yīng)后,，更關(guān)鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場(chǎng)，形成有效供應(yīng),。盡管不少開(kāi)發(fā)商在抱怨政府土地供應(yīng)不足，但另一方面卻在大量囤地捂盤(pán),，等待市場(chǎng)回暖的時(shí)候賺取暴利。這幾年政府對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地,、捂盤(pán)惜售等行為進(jìn)行了處罰,，但力度不夠且執(zhí)行不嚴(yán)，實(shí)際效果并不理想,。下一步不僅要對(duì)囤地,、捂盤(pán)等行為進(jìn)行更加嚴(yán)厲的查處,，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，還需要更加明確地規(guī)定從拿地到預(yù)售的周期，加快土地變成房子,、房子進(jìn)入市場(chǎng)形成可售房源的節(jié)奏,。堅(jiān)持那么一兩年，市場(chǎng)的供求狀況將有明顯改善,，屆時(shí)房?jī)r(jià)就有了穩(wěn)定的內(nèi)在基礎(chǔ),，調(diào)控也將更加主動(dòng),。
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