近日決策層出臺了繼續(xù)強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的“新國五條”措施,。該政策無疑向市場表明了決策層強化房地產(chǎn)調(diào)控的決心,，而政策的實施短期能一定程度上削弱市場對于房地產(chǎn)上漲的強烈預(yù)期,，但鑒于此次調(diào)控政策力度仍較溫和,，且當前有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的中長期機制仍難以短期建立,，市場與政府的博弈也將持續(xù)。
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調(diào)控政策重在引導(dǎo)預(yù)期 |
今年以來,，地產(chǎn)市場顯著升溫,，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控將要強化的預(yù)期越發(fā)濃厚。以2009-2010年的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗來看,，當時房價已連續(xù)上漲9個月,，因此監(jiān)管層于2009年12月出臺四措施遏制部分城市房價過快上漲。目前也已經(jīng)臨近調(diào)控的時間窗口,，因此這次房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺并無意外,。
從具體內(nèi)容來看，主要延續(xù)了2010年以來的調(diào)控手段,，并沒有超出市場預(yù)期,。如抑制房地產(chǎn)投機需求方面，仍主要是限購,，仍強調(diào)擴大房地產(chǎn)供給以緩解供需矛盾,，仍要對房價控制不力的地方政府問責(zé)等。雖然這些政策都是“老調(diào)重彈”,，但是一些實施細則方面還是比以往更加嚴厲,。
一方面，限購在程度和范圍上都有所升級,。如“新國五條”要求已實施限購措施的直轄市,、計劃單列市和省會城市按統(tǒng)一要求完善限購措施，還要求省級政府對所轄房價上漲過快的地區(qū)也及時采取限購等措施,。這不僅意味著那些目前雖實施限購,，但標準較低的城市不得不提高和強化各類限購標準，而且今后還會有更多房價上漲較快的地區(qū)不得不也實施限購,。
另一方面,，“國五條”提出要擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，這與之前僅強調(diào)要“積極研究”或“適時擴大房產(chǎn)稅”相比無疑更進了一步,，也意味著繼兩年前上海,、重慶開展房產(chǎn)稅試點后，不久還將有更多的城市加入到房產(chǎn)稅的試點范圍之內(nèi),，這些地區(qū)很可能包括去年以來傳聞納入試點的湖南,、湖北、廣東等地的多個城市,。房產(chǎn)稅試點擴容無疑凸顯了中央繼續(xù)推進房產(chǎn)稅改革的決心,，也消除了前期市場認為房產(chǎn)稅推行受阻已擱淺的疑慮,。
為了完善房產(chǎn)稅實施的制度環(huán)境，“國五條”還要求推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，這將督促相關(guān)部門在今年完成各省區(qū)市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的建設(shè),，從而為“十二五”期間逐漸將房產(chǎn)稅推廣至全國更廣大地區(qū)實施創(chuàng)造技術(shù)條件。
這次調(diào)控政策的出臺表明了政府堅決抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展的決心,，政策的實際效果逐步顯現(xiàn),。
第一，與2011年1月決策層強調(diào)各城市政府都要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標不同的是,，這次雖然再提房價控制目標,，但范圍縮小至省會城市及計劃單列市，這說明政府此次將重點控制熱點,、中心城市的房價漲幅,，廣大中小城市的房價不會受到過多控制。
第二,，在抑制房地產(chǎn)投機需求方面,，雖然限購的嚴厲程度加大，但限購措施的作用效果已經(jīng)出現(xiàn)了邊際遞減,，那些近期房價上漲較快的地區(qū)主要就是限購政策執(zhí)行嚴厲的一線城市,，主要原因在于限購進一步強化了人們對于房地產(chǎn)稀缺的預(yù)期，迫使更多本來不想買房的人只要一具備購房資格后就會提前購房,，由此增大了需求,。
第三，“新國五條”雖然強調(diào)要嚴格實施差別化住房信貸政策,，但并沒有像之前的“國十一條”,、“國十條”、“國五條”,、“國八條”一樣提出具體的措施,，這意味著住房信貸政策并沒有強化，這也低于市場普遍認為二套房首付將提高至7成,、房貸利率也提高至基準利率1.3倍的預(yù)期,，這也表明中央目前對于改善性住房的政策并沒有繼續(xù)收緊，對改善性住房需求仍持支持態(tài)度,。
第四，2010年的多次調(diào)控措施都提到要強化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,，但是本次除了提到房產(chǎn)稅試點外,，并沒有提出其他具體的稅收措施，而由于房產(chǎn)稅試點的作用短期十分有限,，若不采取其他見效快的差別化的稅收措施來提高投資或投機性購房的成本,，則稅收方面短期也難以抑制地產(chǎn)投機,。
此外，單一的房地產(chǎn)調(diào)控措施自身就具有較強的局限性,，難以治本,。“新國五條”雖然再次強調(diào)要增加普通商品住房及用地供應(yīng),，但在當前土地和房地產(chǎn)開發(fā)制度沒有根本改革的情況下很難做到,。原因在于當前土地供給主要由政府壟斷，而政府必然會追求土地收入最大化,，土地供給量自然也就難以真正滿足實際市場需求,。而目前房地產(chǎn)開發(fā)由房產(chǎn)商壟斷的格局，也決定了他們在房價上漲期間有著更強的放緩房地產(chǎn)開發(fā)進程或捂盤惜售的動力,，因此除非政府能引入多元化的土地及房產(chǎn)開發(fā)市場主體,，比如大力推進農(nóng)村集體土地入市等，否則房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的機制很難建立,。
再如,，“新國五條”強化了地方政府對于房價穩(wěn)定的問責(zé)機制，但是在當前的諸多體制問題沒有解決之前,，這樣的問責(zé)效果經(jīng)過近年來的檢驗實際上很有限,，這些體制問題包括以下幾點：當前中央對于地方政府考核機制仍主要以GDP為主，這就使得地方仍樂意通過推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的繁榮來促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展,；當前中央已經(jīng)提出大力發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的政策方針,，但在目前財稅體制沒有大的變化情況下，地方政府也只有通過依賴土地市場的繁榮才能更多支付城鎮(zhèn)化發(fā)展的成本,，推進當?shù)爻擎?zhèn)化較快發(fā)展,。
因此，雖然“新國五條”出臺后會在一定程度上有利于緩和部分區(qū)域市場非理性購房需求,，減緩房價上漲壓力,，但考慮到當前短期對于房地產(chǎn)市場有重要影響的信貸及交易稅收政策并沒有繼續(xù)收緊，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的多種長效機制也難以很快建立,，房價上漲的勢頭也將難以被根本抑制,，決策層很可能不得不在未來幾個月后繼續(xù)出臺強化地產(chǎn)調(diào)控的措施。