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近日,，地產(chǎn)股大幅下跌，水泥、建材,、機(jī)械等相關(guān)板塊跌幅也靠前,，從而拖累了大盤,。地產(chǎn)股大幅度下跌更多地是受到了近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,，如1月份以來(lái)各地公積金政策收緊,，特別是20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“國(guó)五條”（以制訂房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和擴(kuò)容房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為主要內(nèi)容）,。盡管房?jī)r(jià)控制和房產(chǎn)稅擴(kuò)容在地方如何實(shí)施（如房?jī)r(jià)上漲控制幅度有多大,？房產(chǎn)稅在哪些城市擴(kuò)容？是否覆蓋存量物業(yè),？稅率有多高等）還不明確,，但絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，股市的這波行情會(huì)持續(xù)到何時(shí),，要看本輪調(diào)控政策走向何方,。
這樣的觀點(diǎn)不無(wú)道理，一方面,，四季度以來(lái)上漲行情的直接驅(qū)動(dòng)力就是經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回升和流動(dòng)性改善,，而經(jīng)濟(jì)之所以能夠見(jiàn)底，除了出口止跌外,，更多的還在于下游房地產(chǎn)市場(chǎng)從6月份以來(lái)的加速回暖,，帶動(dòng)了上游和中游去庫(kù)存速度加快，部分行業(yè)（如上游的鐵礦石和中游的鋼鐵,、機(jī)械等）銷售價(jià)格和毛利出現(xiàn)回升和反彈,；樓市銷售回暖帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，顯示開(kāi)發(fā)商良好的前景預(yù)期,，這將驅(qū)動(dòng)新開(kāi)工旺季的到來(lái),。如果樓市政策出現(xiàn)預(yù)期之外的收緊，資本市場(chǎng)必然會(huì)以回調(diào)來(lái)糾偏過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)期,。
樓市調(diào)控政策對(duì)于大盤的影響取決于政策的力度和波及范圍,，而政策力度和波及范圍如何定調(diào)則取決于房?jī)r(jià)上漲的幅度和范圍。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù),，2012年,，一線城市房?jī)r(jià)整體上漲在6%~10%，二線城市在5%左右,，而三四線城市則基本沒(méi)有出現(xiàn)上漲,，有的甚至還在繼續(xù)下跌。去年四季度以來(lái)的市場(chǎng)有幾大新的特征：一是一線城市房?jī)r(jià)上漲在加速，同比漲幅上升到10%左右,，而且環(huán)比漲幅在持續(xù)地上升,；二是一線城市房?jī)r(jià)上漲對(duì)于二、三線城市房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)開(kāi)始體現(xiàn),，直接的證據(jù)就是百城房?jī)r(jià)在2012年12月同比止跌回升后,，1月份的同比漲幅在擴(kuò)大，這意味著房?jī)r(jià)上漲從一線城市蔓延到了二,、三線城市,；三是二手房?jī)r(jià)格上漲超過(guò)了新房，目前披露的房?jī)r(jià)（主要是一手房）低估了房?jī)r(jià)上漲的速度和樓市回暖的程度,，因?yàn)樵诖蠖嘁�,、二線城市，新房均處在城市的周邊而非中心區(qū)內(nèi),，而二手房則由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)在成交規(guī)模和可代表性上早已超過(guò)了新房,；四是土地市場(chǎng)回暖和“地王”頻現(xiàn)意味著開(kāi)發(fā)商看好樓市前景，這對(duì)于已經(jīng)回升的市場(chǎng)預(yù)期將起到火上澆油的作用,。
筆者在之前就談到2013年樓市調(diào)控政策的變數(shù)將主要來(lái)自一線城市,，這主要基于一線城市是我國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，調(diào)控政策是否變動(dòng)也主要參考這些城市樓市的態(tài)勢(shì),。目前,，在我國(guó)資源和人口主要在一線城市和主要二線城市集聚的情況下，一線城市的帶動(dòng)作用和調(diào)控壓力最大,。目前,，盡管樓市冷熱不均，但難掩一線城市異�,！盎馃帷钡馁�(gòu)銷局面，而這種火熱的勢(shì)頭正在向二,、三線城市蔓延,，因此調(diào)控來(lái)臨是必然的事情。
問(wèn)題的關(guān)鍵是限價(jià)和房產(chǎn)稅擴(kuò)容在力度上有多大,？范圍上有多廣,？首先，從樓市冷熱不均和部分二線城市以及三,、四線城市仍舊在去庫(kù)存的泥潭里不能自拔的現(xiàn)狀來(lái)看,，出臺(tái)新的調(diào)控政策不可能是全國(guó)一刀切的，針對(duì)一,、二線城市或房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市出臺(tái)緊縮性政策的可能性大,；其次，從目前經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回升并不穩(wěn)定的趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)控政策的力度不會(huì)太大,。一方面,，目前上中游去庫(kù)存化較好的行業(yè)（如鋼鐵、機(jī)械等）均為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè),，典型的例子是機(jī)械行業(yè)中的中挖細(xì)分行業(yè)由于受房地產(chǎn)回暖利好而回升明顯,，而其他子行業(yè)則回升不明顯，受出口和用工成本影響的紡織服裝行業(yè)則持續(xù)不見(jiàn)好轉(zhuǎn),。此外,，不僅大多數(shù)行業(yè)去庫(kù)存并沒(méi)有完成，而且如建材,、煤炭等行業(yè)去庫(kù)存壓力還非常重,。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回升的態(tài)勢(shì)非常脆弱,。1月份進(jìn)口同比僅增長(zhǎng)3.4%,，維持了連續(xù)疲軟的態(tài)勢(shì)，盡管略好于2012年三,、四季度最糟糕時(shí)期,，但較低的進(jìn)口增速體現(xiàn)出內(nèi)需回暖的力度依然偏弱。因此,，房地產(chǎn)行業(yè)回升主導(dǎo)下的去庫(kù)存過(guò)程還將會(huì)受到依賴,，至少在短期內(nèi)；另一方面,，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì),，定于3月初人大會(huì)議期間公布的2013年中國(guó)政府預(yù)算，將把財(cái)政赤字目標(biāo)水平從2012
年的8000億元顯著提高至人民幣1.2
萬(wàn)億元,，這預(yù)示著2013年將由積極的財(cái)政政策主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng),，這對(duì)于地方政府配套投入的要求也將比較高，地方政府依賴房地產(chǎn)的局面難以改觀,；另外,，新一屆管理層房地產(chǎn)調(diào)控的思路已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，從限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)屢次強(qiáng)調(diào)的控制房?jī)r(jià),，轉(zhuǎn)變到了提高住房保障的有效性（重點(diǎn)是分配管理和公共服務(wù)配套管理）和新型城鎮(zhèn)化來(lái)緩解和消化房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響,。
深究來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲深層次原因還在體制性,，如中央地方關(guān)系,、財(cái)稅制度、收入分配,、要素市場(chǎng)化等改革不到位或者難以推進(jìn),。這些深層次的體制性矛盾的負(fù)面影響只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到更直接的體現(xiàn)和釋放,，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲只是深層次矛盾在下游的爆發(fā)點(diǎn)而非矛盾在源頭的制造點(diǎn),。在承認(rèn)房?jī)r(jià)上漲在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)難以“堵塞”的基礎(chǔ)上,，需要加強(qiáng)住房保障和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化來(lái)舒緩房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響，特別是民生受損的影響,，而非一味地試圖堵塞房?jī)r(jià)上漲,。與此同時(shí)，需要重點(diǎn)推進(jìn)中央地方關(guān)系,、財(cái)稅制度,、收入分配、要素市場(chǎng)化等“深水區(qū)”的改革,，這才是可行的道路,。本質(zhì)上來(lái)看，2010年以來(lái),，不管是限購(gòu)政策,、限貸政策，還是限價(jià)政策,，房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式上得到了控制,，但驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)買力（背后是體制性因素在驅(qū)動(dòng)）只是被暫時(shí)攔截而形成“堰塞湖”。2012年下半年以來(lái)的市場(chǎng)回暖也不過(guò)是其泄洪而已,。
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