近日,，市場上流傳著房地產(chǎn)在全國“兩會”之前可能進入宏觀調(diào)控的窗口期,。先是有不少地方收緊住房公積金貸款，再是二套房貸收緊的風聲再起,，加上人民銀行春節(jié)后通過正回購收緊流動性,。
如果說，市場把這些政策出臺看作是對住房市場之收緊,，看作是新一輪住房市場宏觀調(diào)控的開始,，筆者以為，這太高估這些政策的影響與作用,。住房公積金政策收緊,，其實并非收緊，而是讓這種政策回到常態(tài),。有哪一個國家會把一種公共資助政策變成少數(shù)人賺錢工具,？當前國內(nèi)住房公積金的政策調(diào)整就是要去除這個功能，還住房公積金政策的本義而并非是政策的收緊,。
對住房信貸政策的差異化,，這是2010年“國十條”的基本內(nèi)容，只不過這些政策一直沒有認真落實與執(zhí)行而已,。對二套住房信貸政策的要求,，在世界上任何有房地產(chǎn)泡沫的國家，采取這種政策是一種趨勢與必然,。新加坡,、加拿大等國都在這樣做。為了控制住房投機炒作及投資,，對購買二套住房都有較多的約束條件,。而對國內(nèi)的住房市場來說，經(jīng)過十年房價快速飆升,，房地產(chǎn)泡沫越吹越大,，限制二套以上住房購買是常態(tài),，并非是什么特殊政策。如果市場把這些政策的出臺看作是房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊,，那么這只能說明當前國內(nèi)住房市場政策太過于寬松了,。
對于當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，不僅房價又開始上漲,，一線城市住房市場重現(xiàn)繁榮,，而且經(jīng)過十年房價持續(xù)上漲而沒有經(jīng)歷過一次完整調(diào)整的住房市場，如果不變化或調(diào)整,，這個市場是不可持續(xù)的,。因此，國內(nèi)住房市場性質(zhì)轉(zhuǎn)向及房價調(diào)整是一種必然,。如果當前住房市場仍然由少數(shù)人來左右及引導預期,，那么國內(nèi)住房市場一定會玩完。對此,，新一屆黨中央領(lǐng)導集體上任之后看得十分清楚,，而不是如一些人想借助城鎮(zhèn)化來操縱市場那樣，國內(nèi)住房價格永遠可這樣漲上去,。
既然當前國內(nèi)住房市場是一個不可持續(xù)的市場,，那么新一屆政府上任之后，估計要做的第一件事情就是如何來改變當前房地產(chǎn)市場性質(zhì),，如何讓這個市場性質(zhì)出現(xiàn)重大的調(diào)整,。所以，全國“兩會”之后,，房地產(chǎn)市場政策會有所調(diào)整,，而不會出現(xiàn)重大調(diào)整。即使上面所指兩項政策出臺,，實際上對市場作用與影響都是十分柔性的,。因為，面對這個巨大的房地產(chǎn)泡沫,，新一屆政府知道問題的嚴重性,，但是也不希望突然刺破這個泡沫而影響整個經(jīng)濟增長。
更為重要的是,，當前國內(nèi)住房市場仍然是一個以投資投機為主導的市場,。因此，住房市場價格很大程度上是由預期來決定,。在這種情況下,，一些房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)商都試圖通過不同的方式來左右住房市場預期，以便把國內(nèi)住房市場帶入他們所期望的方向,。事實上,，早幾個月他們這樣做成功了。在政策沒有變化的情況下,，國內(nèi)一些城市的住房市場又出現(xiàn)了銷售大增而房價上漲的格局,。如果一個泡沫吹得巨大的市場，其泡沫不僅沒有破滅反之繼續(xù)吹大,，那么這個市場的風險會進一步增加,，經(jīng)濟增長更是不可持續(xù)。在這種情況下,，國內(nèi)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重大調(diào)整就是要改變房地產(chǎn)市場投資投機為主導的性質(zhì),。
面對不可持續(xù)的國內(nèi)住房市場，新一屆政府上任后出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸擠出市場泡沫,，改變當前住房市場性質(zhì)是一種必然,。但國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫的擠出估計會經(jīng)歷一個過程而不會是突然破滅。為了實現(xiàn)其目標,，新一屆政府的房地產(chǎn)政策將更為強調(diào)柔性及差異性,，而不是剛性及一致性。在這里任何希望把房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的幻想會破滅,，同時,，新一屆政府上任后也會考慮房地產(chǎn)市場泡沫可能導致的風險，問題是如何把擠出泡沫的風險與成本降到更小程度,。