形成住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制,，是已延續(xù)數(shù)年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控（“樓市調(diào)控新政”）中的制度建設內(nèi)容，事關(guān)各方利益,、調(diào)控水準與“調(diào)控新政”中長期效果,。
我國城鎮(zhèn)住房福利分配制度向市場化配置演變以來，已有較豐富的實踐探索,，現(xiàn)在基于經(jīng)驗總結(jié)和政策理性,，更明確地樹立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面的“雙軌統(tǒng)籌”框架目標——“讓政府的歸政府，市場的歸市場”,，并以政府的頂層設計來統(tǒng)籌,。如果通盤考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在邏輯與和諧社會建設的客觀要求，就必須在已采取的限制性信貸手段,、行政手段之外,，加上改革深化、制度建設,、法制進步的因素,，才能在“標本兼治”中,，體現(xiàn)“治本為上”的“房地產(chǎn)調(diào)控新政”水準,。
之所以要研究推進開征住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，其必要性首先在于全局和長遠考慮,。第一,，房產(chǎn)稅是市場經(jīng)濟體制建設和通盤配套改革中不可或缺的地方稅體系支柱之一,，地方稅體系建設已時不我待,，亟需積極推進,。第二，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅這樣的財產(chǎn)稅,，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上形成一種規(guī)范的經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束,。在房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例,，從而有利于集約利用土地,，促進城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率,，活躍租房市場,，提高社會中不動產(chǎn)資源配置的效率，同時可以促使不動產(chǎn)投資,、投機行為收斂,，有利于弱化住房價格過快上漲及導致市場大起大落的可能性，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展,。第三,，房產(chǎn)稅也是在我國今后稅制整體優(yōu)化過程中逐步發(fā)揮財產(chǎn)稅再分配調(diào)節(jié)作用，抑制“兩極分化”式過大收入差距的不可或缺稅種,。第四,，房產(chǎn)稅是在“十二五”乃至更長一段時間內(nèi)逐步提升直接稅比重、降低間接稅比重,，進而降低消費大眾“稅收痛苦”的可選,、必選的操作事項。中國要走向現(xiàn)代化,，不可能不建設現(xiàn)代稅制,，而現(xiàn)代稅制中如果沒有房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是完全不可想像的,，這是我們在現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌中必須經(jīng)受的歷史性的制度建設考驗,。
肯定房產(chǎn)稅改革的大方向、必要性,，要同時考慮此項改革的復雜性,、漸進性。當下的關(guān)鍵在于,，一定要將短期考慮與中長期目標通盤考慮,，并勇于、善于化解既得利益阻礙,，進而考察開征房產(chǎn)稅的可行性或相關(guān)條件,。
首先,，我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格,，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租,。而房產(chǎn)稅其性質(zhì)是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的權(quán)力,�,！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系,，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題,。
其次，前些年,，在并無每隔若干年重評稅基的房產(chǎn)稅制度框架情況下,，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房產(chǎn)稅,，其生成價位會因交易者預期的改變而相對降低,，這種差異也并不是開征房產(chǎn)稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成“路徑依賴”的情況下,，我們完全可以針對“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”,，設計不同的區(qū)別對待辦法。
再次,，我國城鎮(zhèn)土地都為國有土地,，有人認為這迥異于國外私有土地開征房產(chǎn)稅的情況，而形成了我國特有的法理沖突,。其實,，國有土地終極所有權(quán)與對房地產(chǎn)使用權(quán)持有者開征房產(chǎn)稅并無硬沖突，不存在法理障礙,。理由是：其一,，從國際經(jīng)驗（如英國）和海外經(jīng)驗（如香港）看，房產(chǎn)稅可以對私有,、公有（英國可區(qū)分為中央政府,、地方政府和公共組織等不同主體所有）一視同仁地全覆蓋；其二,，我國改革實踐中,，國有企業(yè)“利改稅”的自身經(jīng)驗也可援引。雖然終極產(chǎn)權(quán)是國有的,，但掌握使用權(quán)的主體（不論企業(yè)或個人）是具有自身相對獨立物企利益的主體,，根據(jù)客觀需要完全可以在通過立法程序后，以稅收手段對利益主體的利益情況加以調(diào)節(jié),，以利于公平競爭或優(yōu)化再分配,。
第四,，開征房產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護、稅基評估,、信息管理與溝通,、稅收征管等各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅的理由,。我國有關(guān)部門已在十個地方推行數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評估和相關(guān)工作試點,，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關(guān)的信息系統(tǒng),、人員培訓、評估軟件和收繳管理等,，都不存在硬障礙,。
最后，開征房產(chǎn)稅在市場經(jīng)濟國家有多年積累的豐富經(jīng)驗,，我國完全可以結(jié)合本國國情與實際,，借鑒吸收而形成“后發(fā)優(yōu)勢”。當然,，中國近些年的“小產(chǎn)權(quán)房”,，歷史上形成的“經(jīng)租房”等問題，的確是其他國家一般沒有的情況,，需要穩(wěn)妥處理,，但在配套改革中，這些都是可以設計對策方案,、漸進合理解決的,。
目前各方面對開征房產(chǎn)稅的爭議仍然很大，決策層當然必須慎之又慎,，但“適時擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍”的方向已明,。我相信房產(chǎn)稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件,、能形成決策層共識與決心,、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主入手,。除了這些策略要領(lǐng)外,，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸——中國未來的房產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群,，而且還應當借鑒日本模式,，明確地給所有人留出至少“第一套房不實征”的“基本待遇”。
上海,、重慶兩地以房產(chǎn)稅名義啟動的改革試點,，是在全國人大對國務院授權(quán)的法律框架下實施的,，不存在有些人聲稱的所謂“違法”問題。通過房產(chǎn)稅試點總結(jié)經(jīng)驗,、改進調(diào)控和推進制度建設的房產(chǎn)稅探索,、開拓路徑已見端倪。今后在總結(jié)試點經(jīng)驗的同時,，還應積極征求各方意見,，開誠布公地展開討論、作情況通報,、安排聽證等,。至于這一稅種由全國人大制定和通過相關(guān)的稅法，自然是十分重要的,，但客觀地說還需待以時日,，等待相關(guān)的立法條件逐步成熟。實際上,，我國的近二十種稅種上升為“法”的形式的,，尚屈指可數(shù)。目前更需做的是支持這項難度較大的改革,，經(jīng)過試點走完必要的經(jīng)驗積累和方案優(yōu)化過程,。所以，我們在討論中也必須強調(diào)對于漸進要領(lǐng)的認可（從試點,、從高端,、從增量開始）。另外,，對于培訓,、交流活動，也需要作出積極的有前瞻性的安排,。
從大趨勢看,，房地產(chǎn)調(diào)控中權(quán)宜的、過度的行政化調(diào)控（如“限購”和“管理部門逐一定價”的控制方式）并不可取,，應在改革深化過程中相應歸于淡化或逐步實現(xiàn)淡出,。我國房地產(chǎn)調(diào)控新政能夠?qū)椰F(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌作出應有貢獻的關(guān)鍵要素，一定是集中落在以房產(chǎn)稅改革為代表的制度建設上面,。