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對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，城鎮(zhèn)化無疑是一個敘述了很久的故事,，而去年年底的中央經(jīng)濟工作會議和2013年中央一號文件相繼提出有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，則讓城鎮(zhèn)化這個故事看起來更加美好,。
目前我國的城鎮(zhèn)化率剛剛突破50%,，意味著中國正在經(jīng)歷著，并且也將在未來一二十年的時間里持續(xù)處在城鎮(zhèn)化進程之中,，這是中國經(jīng)濟發(fā)展的必由之路,。目前我國的人口總量在13億人左右，按照每年提高1%的城鎮(zhèn)化率計算,，每年由農(nóng)村導入城市的人口總量約在1300萬人左右,，這也基本符合過去20年時間里每年平均由農(nóng)村流入城市1500萬人左右的歷史趨勢。在這一趨勢下,，長期而言,，城市住房需求總量將會有所增加，特別是隨著80后,、90后等新生代農(nóng)民工逐漸成為轉(zhuǎn)移人口的主力,，農(nóng)村人口對城市住房的需求迫切度將進一步提升。
但是,，在筆者看來,，雖然長期而言，城鎮(zhèn)化進程能夠為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的新增供給,，但若將城鎮(zhèn)化視為未來房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力,，則存在一定高估的風險。首先,，在高房價的制約下,，農(nóng)村人口市民化并非必然轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的購房能力。根據(jù)國家統(tǒng)計局的農(nóng)民工調(diào)查報告,，在務工地擁有自購房的農(nóng)民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%,，其絕對人數(shù)在兩年間也出現(xiàn)了微幅下降，這意味著農(nóng)民工的購買力尚不足以支撐其在城市中通過市場方式解決自身住房需求,。
其次，市場需求和有效供給之間的錯配,，也加劇著城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)支撐作用被高估的風險,。雖然從房價收入比的角度觀察,，我國仍有不少四、五線城市的平均住房收入比處于6-8的相對合理區(qū)間之內(nèi),，按照目前農(nóng)民工收入增長速度,，未來有可能形成一定規(guī)模的購房能力。但是,，在目前人口集中向一二線城市流動的背景下,，這些城市對農(nóng)村人口的吸納能力相當有限；而與之相對應的,，作為人口集中流入的一二線城市,，則幾乎不存在符合農(nóng)村人口購買力的商品住房。
最后,，在討論城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場支撐作用的同時,，也不應該忽視房價對城鎮(zhèn)化的影響。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看,，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進,，房價對于城市人口“調(diào)節(jié)器”的作用愈發(fā)明顯在一部分人進入城市的同時，另一部分人因為無法承受城市的居住成本而離開,。而目前我國面臨的問題是,，在城鎮(zhèn)化進程剛剛過半的時候，城市的高房價,，乃至居高不下的居住成本,，不僅開始阻止其他地方的人口流入城市，并且已經(jīng)在剔除一部分已進入城市的人口,。這也意味著,，未來城鎮(zhèn)化的進程可能不如市場所想象的那么順利，甚至可能成為制約房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的因素,。
不可否認,，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否順利地在城鎮(zhèn)中安居置業(yè)，確實是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化能否順利實現(xiàn)的關鍵,。但是,，對于大多數(shù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口而言，這并不是其依靠自身能力就能夠解決的,，而需要政府擔負起相應的責任,，提供與其能力相匹配的公共服務產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,，城鎮(zhèn)化的確是一個有看點的故事,，但不能因此忽視了目前行業(yè)所存在的巨大問題，而是應抓住新的發(fā)展機遇，苦練內(nèi)功,，實現(xiàn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,。
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