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在新的政治周期開啟之際,，城鎮(zhèn)化已成為下屆政府的執(zhí)政關鍵詞,，被寄予厚望。而就在中央對城鎮(zhèn)化還沒有具體開展“頂層設計”,，一些學者和業(yè)界人士所談論的擴大內(nèi)需,、提高勞動生產(chǎn)率的功效還無從顯示之時，城鎮(zhèn)化卻已先在房地產(chǎn)市場顯露了其威力,。即便中央政府一再強調(diào)要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”,，但在城鎮(zhèn)化的藍圖刺激下，各地的樓價已經(jīng)像打了雞血似的高度興奮起來,。股市上各種與地產(chǎn)相關的概念股被熱烈追捧,，地產(chǎn)商成為最有收益的群體之一。
有人不免要問,，城鎮(zhèn)化支撐房價,，難道還有疑問嗎？有,，當然有,。那些認為城鎮(zhèn)化可以為支撐房價的學者或?qū)＜遥瑑?nèi)心一般都認定城鎮(zhèn)化可以為住房需求提供強大的支撐。但我想說的是,，在現(xiàn)有歷史條件下的中國特色的城鎮(zhèn)化,，尚不足以為住房提供真實居住需求。
誠然,，我國城鎮(zhèn)化以常住人口計,，才剛剛邁過50％的關口，離發(fā)達國家動輒70％以上的人口生活在城市,，尚有很大提升空間,。因此有學者就估計未來若干年，我國城鎮(zhèn)化率每年仍可提高一個百分點以上,，再加上城鎮(zhèn)原有居民的改善性需求,，未來每年新增的真實住宅需求將在8億平方米左右!可是，這些專家學者在分析這一問題時,，我認為可能混淆了“需要”和“需求”的區(qū)別,。在經(jīng)濟學中，“需求”是指在一定的時期,，在一既定的價格水平下,，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。而“需要”只相當于對物品的偏好,，并沒有考慮支付能力等因素,。一個沒有支付能力的購買意愿并不構(gòu)成需求。經(jīng)濟學的基礎分析工具是需求與供給理論,，而非需要與供給理論,。只能意愿卻無力支付的東西，不屬于經(jīng)濟學研究范疇,。
因此,，如果城鎮(zhèn)化不能提高居民收入，那么即便大量的居民涌進城鎮(zhèn),，由于缺少支付能力,，就難以形成對城鎮(zhèn)住房的有效需求。而我國過去的城鎮(zhèn)化模式恰好是沒能帶來（足夠的）收入增長的城鎮(zhèn)化,。我國城鎮(zhèn)化的主導模式是外向型的，在沿海等利于出口的地區(qū),，大量工廠（包括很多外資企業(yè)）吸引了大量農(nóng)村勞動力,。但是，由于我國傳統(tǒng)上農(nóng)村勞動力存在大量過剩,，源源不斷的勞動力決定了即便城鎮(zhèn)現(xiàn)代部門從農(nóng)村傳統(tǒng)部門大量吸收勞動力,，而其支付的工資水平卻仍維持在低位。而這些農(nóng)民工所獲得的收入,，完全不足以形成對住房的真實有效需求,。
更別說,，在統(tǒng)計上，城鎮(zhèn)化率是按常住人口來統(tǒng)計的,。而所謂常住人口,，是指實際經(jīng)常居住在某地區(qū)一定時間（半年及以上）的人口。因此,，盡管由于常年居住在城鎮(zhèn),，統(tǒng)計上農(nóng)民工成了城鎮(zhèn)居民，但受限于其支付能力,，無法形成對住房的真實有效需求,。
相關統(tǒng)計也顯示，目前真正擁有城鎮(zhèn)戶籍的人口的比例僅占約35％,，而城鎮(zhèn)常住人口與戶籍人口之間的裂口的主體即農(nóng)民工,。另據(jù)有關部門調(diào)查，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的住房,，52%為用人單位提供的集體宿舍,，47%為租住“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊區(qū)的農(nóng)民住房,，自購住房比重不足1%,！
歷史上，中國城鎮(zhèn)住房面積的大幅提高,，并不是外來務工人員帶來的,，而是那些有能力購買多套住房的群體，在滿足自住需求之外,，看到皇皇大軍涌入城鎮(zhèn),，因此想當然地認為，多投資購買一些住房,，可以在未來以更高的價格出售給需要居住的人,，形成了各種“房叔”和“房嫂”，動輒擁有數(shù)套,，甚至幾十套房產(chǎn),。
有人可能辯解說，之前城鎮(zhèn)化沒能帶來住房的真實需求,，不代表未來不能帶來住房的真實需求,。中央在表態(tài)大力推進城鎮(zhèn)化的時候，不也宣示要努力促進農(nóng)民工的市民化嗎,？不錯,，促進農(nóng)民工的市民化確實已被列為城鎮(zhèn)化的目標之一，只是，一個政策目標的完成情況要看這個目標的難度系數(shù)和地方政府的執(zhí)行意愿,，而從這一點來說,，要達成這個目標，路程將是十分漫長的,。君不見,，盡管京滬穗等地在最后關頭出臺了異地高考的方案，但參加這個異地高考的難度,，不亞于去歐美留學,！一葉知秋，異地高考方案尚且如此難產(chǎn),，何況農(nóng)民工上樓,？
即便我們毫不懷疑各地方政府的誠意，也要看看達成這個目標的手段的可靠性,。要讓農(nóng)民工上樓,，必經(jīng)提高他們的收入水平（或降低房價）。這有兩個途徑,，一是提高勞動生產(chǎn)率,，因為在“二元經(jīng)濟”模式逐漸消退之后，勞動生產(chǎn)率決定了勞動力工資,。但提高勞動生產(chǎn)率最主要途徑是教育,，而目前農(nóng)二代在城市受教育的環(huán)境如何，那些民工子弟學校在師資,、設備上備受歧視的遭遇,，上文說過的異地高考之難，都已足夠說明問題了,。二是通過收入分配改革提高低收入者的相對收入,，這難度更高，收入分配改革方案醞釀了八年,，至今依然還只聞樓梯響,。
從理論上說，在信用貨幣經(jīng)濟條件下,，城鎮(zhèn)化的最終目的表現(xiàn)在兩個方面：為了保證居民消費實現(xiàn)優(yōu)化升級,，為了實現(xiàn)生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、提高勞動生產(chǎn)率,。有了這兩條,，城鎮(zhèn)化才能發(fā)揮出“擴大內(nèi)需的最大潛力”的最大功效。反之,，就難有勞動者收入的提高，而這樣的城鎮(zhèn)化是不足以為城鎮(zhèn)住房需求提供支撐的。
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