美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是不爭(zhēng)的事實(shí),，但時(shí)至今日仍遠(yuǎn)離2007年次貸危機(jī)前的水平,。按照世界大型企業(yè)研究會(huì)房地產(chǎn)業(yè)專家凱茜·博揚(yáng)契奇的話說(shuō)，要想回到危機(jī)前的盛況至少還有兩三年的路要走,。
剛剛過(guò)去的2012年,，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲6%,，今年預(yù)計(jì)還將繼續(xù)增長(zhǎng)7.5%。房?jī)r(jià)上漲自然是市場(chǎng)活躍的一個(gè)信號(hào),，且會(huì)催生一個(gè)良性循環(huán),。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方都會(huì)因房?jī)r(jià)上漲催生看漲預(yù)期，從而刺激買房需求,，長(zhǎng)期因失血過(guò)多無(wú)法出售房子的賣方也能借此解套，房屋銷量自然增加,。
與此同時(shí),，對(duì)資金流更為敏感的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的信心增加。在過(guò)去兩年內(nèi),，房屋建造量增加了60%,，而在2012年的最后一個(gè)月，美國(guó)新房開工量更是環(huán)比大增12.1%。
博揚(yáng)契奇等市場(chǎng)分析人士都認(rèn)為,，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇總體來(lái)看是市場(chǎng)周期內(nèi)的正常狀況,，是“自然現(xiàn)象”。但美國(guó)央行維持的歷史超低利率水平和“失業(yè)率不降到6.5%,，不會(huì)提高利率水平”的承諾確實(shí)為樓市復(fù)蘇提供了巨大便利,。
據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期抵押貸款利率已經(jīng)降到3.38%,，接近1971年創(chuàng)下的3.31%的歷史最低水平,。理論上，低利率會(huì)有效刺激抵押貸款需求,，從而刺激購(gòu)房需求,。另外，在美國(guó)民主,、共和兩黨最新達(dá)成的減赤協(xié)議中,，繼續(xù)實(shí)施住房抵押貸款減免計(jì)劃也無(wú)疑給準(zhǔn)備買房的人吃了一劑定心丸，更讓金融機(jī)構(gòu)有理由期待美國(guó)樓市的持續(xù)復(fù)蘇,。
只是,，盡管美國(guó)樓市在近六年之后終于可以有底氣地說(shuō)“危機(jī)已經(jīng)結(jié)束”，但要想回到危機(jī)爆發(fā)前的巔峰時(shí)刻卻還有很長(zhǎng)一段路要走,。
即使在前景可期的2013年,，美國(guó)樓市也還將面臨幾個(gè)絆腳石。最主要的是抵押貸款申請(qǐng)門檻升高,。雖然抵押貸款利率處于數(shù)十年低位,，但貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)者的審查卻更為嚴(yán)厲。一朝被蛇咬的銀行系統(tǒng),，對(duì)抵押貸款的安全性格外小心翼翼,，尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力,，全面收緊放貸標(biāo)準(zhǔn)客觀上也是無(wú)奈之舉,。如此一來(lái)，低利率對(duì)很多有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)只是水中花,，無(wú)法真正幫助他們完成購(gòu)房夢(mèng),，也無(wú)法有效刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另外,，雖然美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)在全國(guó)層面上已經(jīng)結(jié)束,，但重災(zāi)區(qū)如佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州,、新澤西州和紐約州等地,，寒流卻依然存在,。在這些地區(qū)，房屋止贖率依然很高,，每天都有人喪失房屋贖回權(quán),。重災(zāi)區(qū)“災(zāi)情”不去，穩(wěn)步復(fù)蘇的基礎(chǔ)就無(wú)法穩(wěn)固,。
再?gòu)募夹g(shù)指標(biāo)來(lái)看,，在過(guò)去六年間一直經(jīng)歷去庫(kù)存過(guò)程的美國(guó)樓市，還面臨房屋存量偏低的制約,。自2007年以來(lái),，美國(guó)房屋存量已減少40%。2012年全美新建房屋量為60萬(wàn)套,，今年預(yù)計(jì)會(huì)增至75萬(wàn)套,，但依然低于140萬(wàn)到160萬(wàn)的需求量。房屋存量低于歷史平均水平恐怕也會(huì)拉長(zhǎng)美國(guó)樓市的復(fù)蘇之旅,。