中國(guó)出現(xiàn)空巢城市,。營(yíng)口,、常州等新現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的三線城市，說明復(fù)制房地產(chǎn)拉動(dòng)的舊城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化模式在中小城市風(fēng)險(xiǎn)極大,。營(yíng)口在建房超過當(dāng)?shù)厝丝谒�,，房�(jī)r(jià)收入比過高,，房地產(chǎn)困境無法解決。營(yíng)口被沈陽與大連兩座大城市夾擊,，難以吸引到更多的人口與資金進(jìn)入該城市,。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無法分享城鎮(zhèn)化過程中的人口與資金紅利,，房地產(chǎn)成為無源之水,，政府的收入因此縮水。
資金去了兩個(gè)地方,，其一是國(guó)內(nèi)一線城市,，其二是托中國(guó)資金之福的遙遠(yuǎn)的城市，溫哥華,、多倫多之后,，洛杉磯是后起之秀。
15日公布的南加州房市報(bào)告顯示,，投資型買家以現(xiàn)金搶購(gòu)市場(chǎng)上為數(shù)不多的房屋,，促使南加州房?jī)r(jià)大漲，且沿海高價(jià)位房屋銷售強(qiáng)勁,。
位于圣地亞哥的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公司DataQuick的報(bào)告指出,，南加州獨(dú)棟屋和集合住宅去年12月的中間價(jià)位32.3萬美元，較2011年12月的27萬美元上漲19.6%,。去年12月的中間房?jī)r(jià)較11月上漲2000美元,，是2008年8月以來的最高價(jià)位。DataQuick指出,，去12月成交房屋現(xiàn)金買主占33.8%,，高于一年前的29.8%,，更遠(yuǎn)高于2000年以來每月平均數(shù)17.3%，顯示借貸不易,，以及投資客對(duì)房地產(chǎn)興趣大增,。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（NationalAssociationofRealtors）最新調(diào)查顯示，截至去年3月的過去12個(gè)月中,，海外投資客在美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的金額高達(dá)820.4億美元,，比前一年660.4億美元的投資額，再度攀升24%,。南加州房地產(chǎn)市場(chǎng)來自海外的投資,，主要為中國(guó)大陸與香港、臺(tái)灣地區(qū)的華人,。
國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格上升,，海外移民聚居地房?jī)r(jià)上升，說明兩點(diǎn)：第一,，中國(guó)城鎮(zhèn)化圍繞一線城市進(jìn)行布局,，一線城市的有形、無形資產(chǎn)的價(jià)值不可替代,。無論小城鎮(zhèn)有多少房產(chǎn),，除了極少數(shù)適合旅游、適合創(chuàng)新之地,，其他實(shí)業(yè)基礎(chǔ)不佳,、環(huán)境不理想、服務(wù)不到位的城市,，難以吸引到外地購(gòu)買者,。第二，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主要是高收入群體,，目前高收入者購(gòu)房的集中地是國(guó)內(nèi)大城市,，和養(yǎng)老、安置財(cái)富的海外移民地,。
逐漸出現(xiàn)的三線城市
“鬼城”,，給有關(guān)方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)化不可持久,，這些城市有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)物業(yè),，卻沒有人在這些物業(yè)中定居、創(chuàng)造財(cái)富,。相反,，由于大量負(fù)債導(dǎo)致這些城市未來的稅費(fèi)環(huán)境不安全，當(dāng)?shù)叵M(fèi)價(jià)格過高，阻擋了本地從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口,。中國(guó)目前的資金只能拉動(dòng)高鐵通過的重點(diǎn)城市,，絕不可能讓所有的小城鎮(zhèn)一步登天。而南加州的華人購(gòu)房熱,，預(yù)示中國(guó)資金外流方興未艾,，對(duì)于中國(guó)投資市場(chǎng)絕不是好消息。
拔苗助長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)出現(xiàn)明確的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào),，但土地城市化并未因此止步,，地方債務(wù)規(guī)模還將擴(kuò)展。1月23日,，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》披露,，多地提“壯大”地方投融資平臺(tái)，南昌,、蘭州,、北京等地已經(jīng)提出明確要求。從目前的情況來看,，固定資產(chǎn)投資中交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ),、水利、教育,、衛(wèi)生以國(guó)有企業(yè)投資為主,。按照東方證券預(yù)計(jì),，2012年全年上述城市固定資產(chǎn)四項(xiàng)投資完成額為6.67萬億元,，地方融資平臺(tái)債務(wù)總規(guī)模將增至11.4萬億元，增速為11%,。
隨著空巢城市的增加,，風(fēng)險(xiǎn)首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格的回落，地方政府賴以抵押的物品價(jià)格大降,，最終,，依靠負(fù)債建設(shè)的城市必然會(huì)發(fā)生債務(wù)危機(jī)。不要說投資環(huán)境不讓人滿意的三線城市,，就是某些大城市都會(huì)遭受債務(wù)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn),。
唯一的辦法是放棄拔苗助長(zhǎng)的做法，回到正常的城市化軌道上來,。城鎮(zhèn)化需要建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn),，但絕不意味著擁有基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化就能成功，說到底,，設(shè)施是給人用的,，沒有具備創(chuàng)富能力與消費(fèi)能力的人，所謂的城鎮(zhèn)化就是紙上談兵。
希望地方政府從建設(shè)的高熱狀態(tài)降溫,，讓鄂爾多斯與營(yíng)口等城市警醒自己,，而不是以大無畏的精神瘋狂舉債，把所有的爛賬留給后人,。