|
1月18日,，深圳市政府發(fā)布優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級
“1＋6”文件，其中提到“深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場流通”,。
深圳此舉最近在土地市場掀起軒然大波,，有多種解讀版本,。之所以會出現(xiàn)
“農(nóng)村集體土地放開入市”、“小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)”這樣的解讀,，在筆者看來,，一方面是因為我國土地管理制度改革進(jìn)程偏慢，政策層面稍有風(fēng)吹草動,，就容易引發(fā)輿論關(guān)注和過度解讀,。另一方面，如果政策表述不清或權(quán)威解讀不及時,，就容易讓誤讀跑在前面,。所以，輿論過度解讀的根源還在于土地管理制度改革效率不高,，方向不明,。
要想準(zhǔn)確理解深圳此舉，首先要清楚大概背景：其一,，深圳作為實施土地管理制度改革試點城市,，有責(zé)任率先進(jìn)行探索。眾所周知,，深圳作為改革開放的“試驗田”,，有一定改革探索基礎(chǔ)。再加上深圳城市化率早在2006年已達(dá)100%,，相比其他城市更適合率先進(jìn)行改革,。其二，無地可用制約著深圳發(fā)展,。數(shù)據(jù)顯示,，2011年深圳全市土地總面積1991平方公里,，建設(shè)用地917.77平方公里中，原農(nóng)村集體用地為390平方公里,，占全市建設(shè)用地42%,。有研究稱，如果沒有土地管理制度改革創(chuàng)新,，到2020年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里,，無地可用的尷尬將嚴(yán)重制約深圳未來發(fā)展。另外,，原農(nóng)村集體土地在深圳城市化過程中還出現(xiàn)了“政府拿不回,、集體用不了”的尷尬局面。
也就是說,，只有率先進(jìn)行土地管理制度改革,，讓原農(nóng)村集體用地入市交易，才能解決深圳土地饑渴,，讓深圳可持續(xù)發(fā)展,。但在現(xiàn)行《土地管理法》框架下，只有國有建設(shè)用地使用權(quán)可以自由出讓,，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能出讓,、抵押，只能先通過國土收儲后才能入市流通,。深圳此次允許原農(nóng)村集體用地入市交易,，相比現(xiàn)行土地制度而言，無疑向前邁出了一步,。
在筆者看來,，深圳此舉依然具有一定的破冰意義。至少表明集體土地可以入市對外流通,，為下一步土地管理制度改革進(jìn)行探路,，為改革步子邁得更大打下基礎(chǔ)。還有學(xué)者認(rèn)為,，深圳此舉實現(xiàn)了兩項重大突破,，一個是真正將構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地管理制度推進(jìn)了一大步，另外實現(xiàn)了利益共享,。還有人認(rèn)為,，企業(yè)因此有了更多土地選擇權(quán)。
盡管深圳此舉對緩解產(chǎn)業(yè)用地意義重大,，但觀察人士有一個共識是,，與房地產(chǎn)市場關(guān)系不大。其實,，深圳此舉對緩解房地產(chǎn)用地緊張也有一定積極意義,，比如,，某些地方產(chǎn)業(yè)項目與房地產(chǎn)項目“爭地”的局面有望緩解。筆者認(rèn)為,，“農(nóng)地入市”變產(chǎn)業(yè)用地只是第一步,，下一步的改革要點或許就是允許“農(nóng)地入市”變住宅用地，增加土地供應(yīng),，以抑制深圳房價,。
有人指出，深圳工業(yè)用地夠多,，而住宅用地嚴(yán)重不足,，應(yīng)該允許土地“變性”，用以彌補(bǔ)住宅用地不足,，以對房地產(chǎn)市場形成正面影響。希望深圳土地管理制度改革的步子邁得再大一些,，原農(nóng)村集體土地入市的限制條件再少一些,，這樣，“農(nóng)地入市”的深圳探索才有更多積極意義,。在改革開放30多年后的今天,，深圳改革的銳氣依然沒有消退。
|