城鎮(zhèn)化發(fā)展是中國未來一段時間經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略支柱,，加快實質(zhì)性的城鎮(zhèn)化發(fā)展是釋放內(nèi)需潛力,、擴大就業(yè)、提高人們生活水平的關(guān)鍵,。過去30年重在工業(yè)化,，以工業(yè)化為核心，未來10-20年應(yīng)重在城鎮(zhèn)化,，重在工業(yè)升級和城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)合,，通過大幅提高城市產(chǎn)業(yè)競爭力和人們的生活水平和質(zhì)量來提高經(jīng)濟社會的發(fā)展能力。
“城鎮(zhèn)化”是破解許多難題的關(guān)鍵,。但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商和地方政府都把這個重要抓手理解錯了,，把“好經(jīng)”念歪了。目前社會上一種較普遍的認(rèn)識是,，推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，就意味著新政府又要大搞投資，大搞房地產(chǎn),，發(fā)展思路仍是繼續(xù)過去的投資優(yōu)先,、房地產(chǎn)優(yōu)先，房市將再牛二十年,，城鎮(zhèn)化將推進(jìn)房價持續(xù)大幅上漲,。筆者以為這是最大的誤讀。以城鎮(zhèn)化為重點的經(jīng)濟戰(zhàn)略與前期以房地產(chǎn)為支柱的發(fā)展戰(zhàn)略完全不同,。城鎮(zhèn)化是解決人的問題,，也是解決消費問題，而房地產(chǎn)化是解決投資問題,，是讓少數(shù)人（高收入者）通過房地產(chǎn)發(fā)展獲得更多的投資收益，發(fā)財致富,，政府也得到更多的稅收和GDP增長的績效,。形象的話，就房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系來講,，兩者都需要建房,，但建的目的完全不同，如蓋10套房子,，不管用什么方式,，10套房子主要是滿足少數(shù)家庭（富人是沒有住房問題的）投資需求（增值發(fā)財）就是房地產(chǎn)化,，就是資產(chǎn)泡沫化發(fā)展，而建10套房子為的是滿足10個家庭的基本住房需求就是城市化,。前者不能解決大多數(shù)已經(jīng)城市化人口的住房需求,，更不能解決農(nóng)民進(jìn)城的基本住房需求，因此,，這種模式實際構(gòu)成了城市化的障礙,。而后者完全不同，它以解決已城市化和將要城市化人口的基本住房需求為根本目的,，既能有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，使發(fā)展成果被大多數(shù)人共享，同時,，還能釋放出巨大的消費需求和相應(yīng)的公共服務(wù)需求,。
特別需要注意的是，要推進(jìn)實質(zhì)性的以人為本的城鎮(zhèn)化,，必須以房地產(chǎn)調(diào)整或房市泡沫破滅為前提,，兩者不能相容。繼續(xù)搞房地產(chǎn)泡沫,，繼續(xù)讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱,，維持高利暴利，那么,，城鎮(zhèn)化便不可能加速,。高房價成了進(jìn)城人的高門檻，成為服務(wù)業(yè)的高成本,，高房價將使農(nóng)民工無法市民化,，也使就業(yè)容量最大的服務(wù)業(yè)繼續(xù)難以發(fā)展。因此,，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會落空,，沒有城鎮(zhèn)化的穩(wěn)定推進(jìn)，就沒有需求,，主要是消費需求,，在外需不足將長期化的形勢下，經(jīng)濟增長將會陷入低迷,。另外,，房地產(chǎn)泡沫化也對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變構(gòu)成重大障礙,。因此,，要想加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，使城鎮(zhèn)化與工業(yè)化,、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相協(xié)調(diào),，必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，使房地產(chǎn)實現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整，房價回歸到合理水平,。
新型城市化完全不同于老式城市化。因為它是圍繞著城鎮(zhèn)化本質(zhì)而推動的城鎮(zhèn)化,。城市化本質(zhì)是人的城市化,。
首先，城鎮(zhèn)化解決的是人的問題,，即推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化過程,。在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的討論中，有不少專家學(xué)者和老百姓提出反對的聲音,，這些人看到的是過去老城市化的弊端,，即以土地城市化、房地產(chǎn)泡沫化的不可持續(xù)的城市化模式,。這樣的城鎮(zhèn)化我們確實應(yīng)該反對,，不能否認(rèn)過去，就難以前進(jìn),。要避免老式城鎮(zhèn)化的弊端,，老式城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是抑制人的城鎮(zhèn)化，主要是靠土地城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)化,，蓋了許多房子,，主要是滿足少數(shù)人無限的投資需求，而廣大的農(nóng)民工和城鎮(zhèn)新市民卻望房興嘆,，這是過去老城鎮(zhèn)化的最大弊端,。這種嚴(yán)重忽視城鎮(zhèn)化本質(zhì)的舊城鎮(zhèn)化模式，帶來了許多結(jié)構(gòu)矛盾和社會矛盾,，未來必須盡快糾正城鎮(zhèn)化發(fā)展的嚴(yán)重偏差,。本質(zhì)型的城市化被長期壓抑，意味著巨大消費需求潛力被壓抑,，社會和經(jīng)濟的不穩(wěn)定風(fēng)險卻在集聚,。
城鎮(zhèn)化主要是加快農(nóng)民工市民化，提高戶籍城市化率,。其最主要是要大幅降低城鎮(zhèn)化的門檻,。目前看，農(nóng)民工市民化要破三道大檻,。第一道大檻是戶籍之檻,。即戶口,，現(xiàn)在的所有的制度和政策設(shè)計都分成城市與農(nóng)村,，是明顯的二元體制,，對農(nóng)民明顯不公，障礙農(nóng)民工的身份轉(zhuǎn)換,。第二道大檻就是過高的住房門檻,。房價被有錢人抬高，實際起到了保護(hù)現(xiàn)有城市人口利益的目的（同時也損害了新城市居民的利益,，他們買房成本被大幅抬高）,，讓農(nóng)民工和外來工無法本地化，形成強大的經(jīng)濟性障礙,。甚至一些特大城市的官員毫不掩飾地說這正是他們阻礙大城市人口膨脹的策略,。筆者以為，高房價是農(nóng)民工市民化的最大門檻,，比戶籍門檻所造成的障礙更大,。第三道大檻就是教育按省域分割的門檻。這道檻阻礙了人口的跨省域的流動,，也是導(dǎo)致我國農(nóng)民工春運大潮,、人口流動成本過高的重要原因。也是導(dǎo)致農(nóng)村留守兒童問題和老人問題等后遺癥嚴(yán)重的重要原因,。
其次,，城鎮(zhèn)化要以提高城鎮(zhèn)建設(shè)和管理效率為中心，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格實施,，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量,。而過去的城鎮(zhèn)化發(fā)展主要是攤大餅，道路和房屋布局規(guī)劃極不科學(xué),，其特點是好看,、氣派、不實用,、不方便,，一句話，城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)都極為粗放低效,。一個重要原因是城鎮(zhèn)發(fā)展理念是錯誤的,，或者講帶明顯的“烏托邦”色彩，如要把某大城市建設(shè)成花園式或田園式城市,，這不過是攤大餅,、為炒房提供更好題材的一種美麗說辭而已。在汽車普及率很低的情況下城市交通擁堵不堪,，就是低效率,、好看不好用城市發(fā)展理念和方式的主要表現(xiàn)，這暴露出我們城市規(guī)劃的嚴(yán)重不科學(xué)。我國許多城市規(guī)劃之所以屢屢失敗,，一個最根本的問題是城市規(guī)劃以短期經(jīng)濟利益為導(dǎo)向,，而不是以城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能完善為導(dǎo)向，不是以人們的生活便利,、效率優(yōu)先為導(dǎo)向,。房地產(chǎn)建到哪路就修到哪，路與規(guī)劃圖跟著房地產(chǎn)走,。城市規(guī)劃最基本的原則,，應(yīng)是以交通高效率為中心來規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)和功能，這既是提高城市發(fā)展效率的根本要求,，也是便民化的內(nèi)在要求,，是真正的以人為本。以住房為中心來規(guī)劃和建設(shè)城市是本末倒置,，必然形成許多“反發(fā)展”的結(jié)果,。新型城鎮(zhèn)化必須尊重城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律，科學(xué)規(guī)劃和建設(shè),，在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和提升城市服務(wù)功能上下功夫,。
三是新型城鎮(zhèn)化是“投入”，不是“投資”,。城鎮(zhèn)化需要花錢,，需要投許多錢才能使農(nóng)民工市民化。第一筆要花的錢是在住房上,，2億多農(nóng)民工市民化,，意味著有1億多個家庭需要住房，而由于目前全國各地房價普遍過高,，農(nóng)民買不起房,，甚至也租不起房，因此,，政府必須將農(nóng)民工這一巨大群體的住房需要納入保障房體系,，而大量建保障房需要花費巨大的財政投入。第二筆錢,，要花大量的錢使社會保障實現(xiàn)全城市覆蓋,，彌補農(nóng)民與市民的社會保障缺口。第三筆是教育等公共支出要明顯增加,。這些都是凈投入,，GDP增加的效率不高，因此,，城鎮(zhèn)化不是大搞投資,，但相關(guān)投資也是必要的,。
總之，推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,，不是繼續(xù)搞以土地擴張為核心,、“見房不見人”的舊式城鎮(zhèn)化，而必須走一條資源節(jié)約,、效率優(yōu)先，“見房見人”,，以加快人口城鎮(zhèn)化,、改善人們生活質(zhì)量為出發(fā)點的新型城鎮(zhèn)化道路。