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2010年以來,，各級政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,，特別是2011年前三季度,，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下,，行政和經(jīng)濟手段并用,，限購政策向二,、三線城市擴展,，有600多個城市出臺了房價控制,。在北京,，非北京市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的,，應(yīng)自提出申請的上一個月往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài),。資料照片 |
不動產(chǎn)在市民生活中扮演著重要角色,，房地產(chǎn)熱則將房屋推至民事法律糾紛的中心,。為了在政策和利益間尋求突破，“借名買房”應(yīng)運而生,。所謂“借名買房”,，是指實際出資人(借名人)借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下,，并約定由實際出資人享有房屋權(quán)益,。但是，這種買房方式蘊藏著風(fēng)險,，并且產(chǎn)生了許多糾紛,。從北京市西城區(qū)人民法院近日調(diào)研中可發(fā)現(xiàn)，“借名購房”暗藏六大風(fēng)險,。
規(guī)避政策借名購房
從西城區(qū)法院審理案件中看出,，買房人選擇“借名購房”，主要有三大原因：
一是借名人不具備購房資格,。保障房政策和限購令的實施,，使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購房,，家庭年收入超過標(biāo)準(zhǔn)無法申請購買經(jīng)濟適用房,。
二是借名人無法辦理銀行貸款。由于房屋價格上漲和銀行貸款政策調(diào)整,，一些人雖有購房資格,，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，如年齡較大,、即將退休或有大額貸款尚未償還,。
三是為享受低價購房的優(yōu)惠條件。一些單位對內(nèi)部職工購房有優(yōu)惠條件,，如團購,、集資建房、公有住房私有(房改房),，交易價格遠低于市場價格,，使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。
三類主要案例
近年來,，各種原因的“借名買房”不斷增加,，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢，案件類型多樣,，主要有三類,。
【案例一】
李先生和閻女士結(jié)婚后承租了李先生單位的公房。2004年,，李先生承租的上述公房遇拆遷,，拆遷安置的其中一套房屋位于西城區(qū),，應(yīng)由李先生購買，但因李先生年齡較大,，無法辦理銀行貸款,。夫妻二人商定后決定以兒子名義購房并辦理貸款手續(xù)。2005年5月,，北京某地產(chǎn)公司與小李先生簽訂《北京市西城區(qū)危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》,，協(xié)議載明的購房人為小李先生，承租人為李先生,。后小李先生與銀行簽訂貸款協(xié)議,，但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。
2010年,，小李先生將李先生和閻女士訴至法院要求父母騰房,，被法院判決駁回。2011年小李先生再次將父母告上法庭,，要求確定房屋歸其所有,，再次被法院駁回。無奈之下,，父母二人只得將兒子告上法院,，要求確認房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老兩口的請求,。
【案例二】
2003年4月,，孫先生與李先生簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由孫先生購買李先生所有的房屋,，同日孫先生支付定金,。2003年4月李先生先后兩次收到孫先生給付的房款。因為孫先生當(dāng)時是外地人,，不能購買此李先生單位上市的公房,，為此經(jīng)孫先生的叔叔和嬸嬸協(xié)商，決定以叔叔的名義購買,，待孫先生有資格后再將房屋過戶至其名下,。該房屋過戶所有手續(xù)和材料均是由孫先生親自辦理，取款憑證,、收款收據(jù),、原產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)的過戶手續(xù)等均在孫先生處。
2003年5月,，李先生與孫先生叔叔簽訂已購公有住房首次上市房屋買賣合同,，約定李先生將房屋出售給孫先生的叔叔，同年8月下發(fā)了房屋所有權(quán)證，登記產(chǎn)權(quán)人為孫先生的叔叔,。
2006年孫先生叔叔去世,，孫先生多次找到嬸嬸張女士辦理房屋過戶事宜,，但遭到拒絕,。2011年嬸嬸張女士起訴要求孫先生一家從房屋內(nèi)騰出，被法院判決駁回,。張女士不服上訴,，一中院認為孫先生與其叔叔間存在借名買房關(guān)系，判決駁回上訴,，維持原判,。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻，年近六十,，因無法辦理銀行貸款,，便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同，購買了一套住房,。二老按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費后,，辦理了房屋過戶，產(chǎn)權(quán)證上登記所有權(quán)人為其兒子小王先生,，房屋貸款均由程女士以小王先生名義償還,。后小王先生將房屋出售并簽訂買賣協(xié)議，買主將購房款分次打入到王先生和程女士的銀行賬戶,。
不料小王先生竟然以不當(dāng)?shù)美麨橛蓪⒏改冈V至法院,，要求父母返還收取的房屋價款三百余萬元。王先生和程女士來法院應(yīng)訴時,，提交了與其子簽訂的協(xié)議,，協(xié)議中約定：房屋由二老出資，所有權(quán)歸二老所有,。后經(jīng)法院調(diào)解,，小王先生與父母達成和解，撤回了起訴,。
暗藏六大風(fēng)險
從調(diào)研中可以看到,，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風(fēng)險：
一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房,。借名買房的雙方多為親屬,、朋友關(guān)系，基于感情信任,，多為口頭約定,，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房,。
二是違反政策,、法規(guī)規(guī)定,，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房,，雖簽訂書面協(xié)議,，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認定無效之可能,，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的,。
三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時,，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在登記人手中,，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險。
四是借名人被要求騰退房屋,。購買房屋后,，借名人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下,，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采登記主義,，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險。
五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分,。借名買房系借名人和登記人之間的約定,，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人,，一旦登記人涉訴,，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚,，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)分割,；登記人負有債務(wù)，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封,。
六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人,。二者簽訂買賣協(xié)議,，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能,，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償,。
法律不支持“借名買經(jīng)適房”
針對上述風(fēng)險，法官建議加大宣傳力度,，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險,，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟適用房之類的保障性住房,。
對于不違反國家政策,、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難,，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議,，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進行公證,，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房,。
但是需要強調(diào)的是,，違反政策借名購買經(jīng)適房的,，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效,。
而特別需要提醒實際出資人的是,，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄,、收據(jù)收條等,，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán),、減少損失,。