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筆者在去年年中即提出房價(jià)整體會低速小漲，而不會高速大漲，事實(shí)也確實(shí)如此,。這必須從宏觀經(jīng)濟(jì)政策角度來分析這個(gè)問題。
現(xiàn)在我國政府追求的不是過去那種兩位數(shù)的超高速增長,，而是可持續(xù)的較快增長，這是由金融危機(jī)以來的國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)條件決定的，歐美經(jīng)濟(jì)陷入困境帶來外需下降,，而國內(nèi)物價(jià),、工資上漲帶來中國出口商品競爭力下降,，外貿(mào)發(fā)展速度減慢，2012年2月甚至出現(xiàn)314.9億美元貿(mào)易逆差,。
出口和房價(jià)是如何搭上關(guān)系的？
我國加入WTO以后,，廉價(jià)勞動力優(yōu)勢和國際貿(mào)易空間的打開相結(jié)合,，形成了出口創(chuàng)匯的強(qiáng)大有效生產(chǎn)力。隨著外貿(mào)順差的飆升,，大量貨幣財(cái)富涌入國門,，將中國經(jīng)濟(jì)整體帶活。貿(mào)易順差通過外匯占款變成人民幣,，而這些巨量人民幣不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中完全找得到出路,，因?yàn)槲覈膶?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)號稱世界工廠，于是產(chǎn)生了大量的剩余資本,。剩余資本要尋找保值增值的出路,，而房地產(chǎn)作為一種長期看漲的商品，具有保值增值的屬性,，所以被剩余資本所青睞,。
在剩余資本的支持下，金融業(yè)全面介入房地產(chǎn)業(yè),，促成房地產(chǎn)業(yè)供需兩旺,，房價(jià)大漲，然后房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)一步帶動跟它關(guān)聯(lián)的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)高速增長,，所以我國經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)了貌似以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)奇跡,，實(shí)際上經(jīng)濟(jì)奇跡的根源在于出口。
而今,，如果再沒有金融危機(jī)之前那種長期高速增長的外貿(mào)順差,，就不可能再度支撐國內(nèi)經(jīng)濟(jì)長期兩位數(shù)增長。
如果不明智地繼續(xù)利用財(cái)政貨幣政策刺激追求超高速增長,，必然陷入泡沫經(jīng)濟(jì)的泥潭,，最終像日本一樣泡沫破裂，迎來長期經(jīng)濟(jì)衰退,。2008年金融危機(jī)之后的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃成功地維護(hù)了社會穩(wěn)定,，但也因?yàn)橛盟庍^猛而成為一次泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn)，結(jié)果引發(fā)通貨膨脹,，房價(jià)也在暴漲之中嚴(yán)重脫離國民收入水平,。
我國政府顯然吸取了國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，力求走可持續(xù)發(fā)展的道路,，2010年4月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，宗旨是整體壓低生產(chǎn)要素價(jià)格水平,，使國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有競爭力的健康狀態(tài)，為此不惜降低對經(jīng)濟(jì)增長率的要求,。所以,，任何人都不要幻想政策會像以前一樣全面放松，針對投資投機(jī)需求的限購限貸將會延續(xù),。
然而,，隨著美國QE3QE4，世界各國都在貨幣寬松,，貨幣戰(zhàn)爭已經(jīng)打響,，日本安倍晉三新政府的印鈔機(jī)更是來勢洶洶，我國不可能長期實(shí)行相對保守的貨幣政策,，今年應(yīng)該會在一定程度上加大貨幣寬松力度,，以維持匯率穩(wěn)定，不然我國出口將前景不妙,。而在泡沫未破的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,，只要貨幣持續(xù)寬松，房價(jià)必然會有一定幅度上漲,。
由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)國民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè),，而經(jīng)濟(jì)活動的特征通常是追漲殺跌，因此房價(jià)適度上漲有利于刺激宏觀經(jīng)濟(jì),。但如果房價(jià)上漲過快,，就會扭曲市場的經(jīng)濟(jì)資源配置功能，引誘過量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè),，國民經(jīng)濟(jì)將陷入金融泡沫泥潭,。因此，我國政府會盯著房價(jià),，一旦房價(jià)有失控趨勢,，調(diào)控政策一定還會加碼。政府就是要用調(diào)控政策來對沖貨幣寬松的風(fēng)險(xiǎn),，這將決定今年我國房價(jià)的走向,。
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