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筆者在去年年中即提出房?jī)r(jià)整體會(huì)低速小漲，而不會(huì)高速大漲,，事實(shí)也確實(shí)如此,。這必須從宏觀經(jīng)濟(jì)政策角度來分析這個(gè)問題。
現(xiàn)在我國政府追求的不是過去那種兩位數(shù)的超高速增長(zhǎng),，而是可持續(xù)的較快增長(zhǎng),，這是由金融危機(jī)以來的國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)條件決定的，歐美經(jīng)濟(jì)陷入困境帶來外需下降,，而國內(nèi)物價(jià),、工資上漲帶來中國出口商品競(jìng)爭(zhēng)力下降，外貿(mào)發(fā)展速度減慢,，2012年2月甚至出現(xiàn)314.9億美元貿(mào)易逆差,。
出口和房?jī)r(jià)是如何搭上關(guān)系的？
我國加入WTO以后,，廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)和國際貿(mào)易空間的打開相結(jié)合,，形成了出口創(chuàng)匯的強(qiáng)大有效生產(chǎn)力。隨著外貿(mào)順差的飆升,，大量貨幣財(cái)富涌入國門,，將中國經(jīng)濟(jì)整體帶活。貿(mào)易順差通過外匯占款變成人民幣,，而這些巨量人民幣不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中完全找得到出路,，因?yàn)槲覈膶?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)號(hào)稱世界工廠，于是產(chǎn)生了大量的剩余資本,。剩余資本要尋找保值增值的出路,，而房地產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期看漲的商品,，具有保值增值的屬性，所以被剩余資本所青睞,。
在剩余資本的支持下,，金融業(yè)全面介入房地產(chǎn)業(yè)，促成房地產(chǎn)業(yè)供需兩旺,，房?jī)r(jià)大漲,，然后房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)一步帶動(dòng)跟它關(guān)聯(lián)的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，所以我國經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)了貌似以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)奇跡,，實(shí)際上經(jīng)濟(jì)奇跡的根源在于出口,。
而今，如果再?zèng)]有金融危機(jī)之前那種長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的外貿(mào)順差,，就不可能再度支撐國內(nèi)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期兩位數(shù)增長(zhǎng),。
如果不明智地繼續(xù)利用財(cái)政貨幣政策刺激追求超高速增長(zhǎng)，必然陷入泡沫經(jīng)濟(jì)的泥潭,，最終像日本一樣泡沫破裂,，迎來長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)衰退。2008年金融危機(jī)之后的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃成功地維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定,，但也因?yàn)橛盟庍^猛而成為一次泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn),，結(jié)果引發(fā)通貨膨脹，房?jī)r(jià)也在暴漲之中嚴(yán)重脫離國民收入水平,。
我國政府顯然吸取了國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，力求走可持續(xù)發(fā)展的道路，2010年4月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，宗旨是整體壓低生產(chǎn)要素價(jià)格水平,，使國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有競(jìng)爭(zhēng)力的健康狀態(tài)，為此不惜降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的要求,。所以,，任何人都不要幻想政策會(huì)像以前一樣全面放松，針對(duì)投資投機(jī)需求的限購限貸將會(huì)延續(xù),。
然而,，隨著美國QE3QE4，世界各國都在貨幣寬松,，貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)打響,，日本安倍晉三新政府的印鈔機(jī)更是來勢(shì)洶洶，我國不可能長(zhǎng)期實(shí)行相對(duì)保守的貨幣政策,，今年應(yīng)該會(huì)在一定程度上加大貨幣寬松力度,，以維持匯率穩(wěn)定，不然我國出口將前景不妙。而在泡沫未破的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,，只要貨幣持續(xù)寬松,，房?jī)r(jià)必然會(huì)有一定幅度上漲。
由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)國民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè),，而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特征通常是追漲殺跌,，因此房?jī)r(jià)適度上漲有利于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)。但如果房?jī)r(jià)上漲過快,，就會(huì)扭曲市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)資源配置功能，引誘過量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè),，國民經(jīng)濟(jì)將陷入金融泡沫泥潭,。因此，我國政府會(huì)盯著房?jī)r(jià),，一旦房?jī)r(jià)有失控趨勢(shì),，調(diào)控政策一定還會(huì)加碼。政府就是要用調(diào)控政策來對(duì)沖貨幣寬松的風(fēng)險(xiǎn),，這將決定今年我國房?jī)r(jià)的走向,。
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