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1月8日，中國指數(shù)研究院發(fā)布報告認(rèn)為，預(yù)計未來一段時期內(nèi),，一線城市土地供應(yīng)短缺,，未來住宅價格上漲壓力較大，廣大三四線城市供應(yīng)充足,，但潛在需求相對較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風(fēng)險。
無論是從機(jī)構(gòu)研究報告來看,，還是從筆者調(diào)查很多城市情況來看，一線城市與三四線城市在土地供應(yīng)和需求端,，確實(shí)呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面,。一線城市土地供應(yīng)不足，但需求卻很旺盛,；三四線城市土地供應(yīng)則面臨過剩風(fēng)險,。很顯然，土地供需出現(xiàn)的分化，最終將反映在房屋供需,、房價變化等方面,。我們必須警惕并防范樓市分化的這種風(fēng)險。
一線城市土地供應(yīng)不足,，會造成未來房價上漲壓力增大,，供需矛盾更加突出，不僅增加了購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，而且還增加了宏觀調(diào)控難度和住房保障壓力,。而三四線城市土地供應(yīng)過剩，不僅會造成土地資源浪費(fèi),，而且土地供大于需,，也會造成土地價格貶值，影響子孫后代利益,。所以,，必須通過調(diào)整不同城市土地供應(yīng)指標(biāo)讓土地供需實(shí)現(xiàn)平衡。
筆者以為,，出現(xiàn)土地供需冰火兩重天的局面,，不外乎三個原因：從供應(yīng)端來看，一線城市可供出讓的土地資源總體偏少,。而三四線城市土地資源相對充裕,，自然放開供應(yīng)。從需求端來看,，一線城市人口總量多,，對房屋和土地的消化、需求很多,。而三四線城市人口總量少,，對房屋和土地需求相對要少。一線城市財政收入渠道多,，對土地財政依賴相對少,。而三四線城市財政收入渠道相對少，對土地財政依賴多,。
要想防范土地供需分化風(fēng)險,，除了調(diào)整不同城市土地供應(yīng)指標(biāo)外，還需要從人口數(shù)量調(diào)控,、土地財政改革等方面著手,。也就是說，正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化,，要積極引導(dǎo)農(nóng)村人口向三四線城市轉(zhuǎn)移,，而不是向一線城市轉(zhuǎn)移。引導(dǎo)人口合理流動最有效的辦法就是提高三四線城市的公共服務(wù)水平和社會保障水平，尤其是放松戶籍管理制度,。至于久受詬病的土地財政,，則需要通過頂層設(shè)計財稅改革來改革。
事實(shí)上,，我國樓市分化風(fēng)險不僅存在于不同城市的土地供需方面,，還存在于房企方面，少數(shù)大型開發(fā)商壟斷或聯(lián)合壟斷的苗頭越來越明顯,。一個典型例子是,，在很多土地拍賣現(xiàn)場，基本上是少數(shù)巨頭房企在表演,，已經(jīng)很難看到中小房企的身影,。再放眼全國，大型房企多在全國布局,，項(xiàng)目四處開花,，中小房企的生存空間越來越小。
在房屋需求端也呈現(xiàn)出分化局面,，有錢人可以投資購買多套房產(chǎn),，而一些中低收入者甚至連獲得保障房的機(jī)會都沒有。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,，加大保障房建設(shè)供應(yīng),，才有希望防范這種風(fēng)險。一個健康的樓市應(yīng)該是動態(tài)平衡的,，不僅土地供需要平衡,，而且房屋供需要平衡；不僅大小房企都要存在,，而且公民居住權(quán)益保障也要公平,。
坦率地說，已經(jīng)存在多年的樓市種種分化局面,，折射出樓市宏觀調(diào)控還有不少遺憾,。如果不能從宏觀調(diào)控層面防范樓市種種分化風(fēng)險,，我國樓市在未來可能會遇到不少麻煩,，深層問題越來越多，治理成本也將越來越大,。
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