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1月8日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告認(rèn)為,，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，一線城市土地供應(yīng)短缺，未來(lái)住宅價(jià)格上漲壓力較大,，廣大三四線城市供應(yīng)充足，但潛在需求相對(duì)較弱,，部分土地供應(yīng)量明顯超過(guò)潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn),。
無(wú)論是從機(jī)構(gòu)研究報(bào)告來(lái)看，還是從筆者調(diào)查很多城市情況來(lái)看,，一線城市與三四線城市在土地供應(yīng)和需求端,，確實(shí)呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。一線城市土地供應(yīng)不足,，但需求卻很旺盛,；三四線城市土地供應(yīng)則面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。很顯然,，土地供需出現(xiàn)的分化,，最終將反映在房屋供需、房?jī)r(jià)變化等方面,。我們必須警惕并防范樓市分化的這種風(fēng)險(xiǎn),。
一線城市土地供應(yīng)不足，會(huì)造成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力增大,，供需矛盾更加突出,，不僅增加了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還增加了宏觀調(diào)控難度和住房保障壓力,。而三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩,，不僅會(huì)造成土地資源浪費(fèi)，而且土地供大于需,，也會(huì)造成土地價(jià)格貶值,，影響子孫后代利益。所以,，必須通過(guò)調(diào)整不同城市土地供應(yīng)指標(biāo)讓土地供需實(shí)現(xiàn)平衡,。
筆者以為，出現(xiàn)土地供需冰火兩重天的局面,，不外乎三個(gè)原因：從供應(yīng)端來(lái)看,，一線城市可供出讓的土地資源總體偏少。而三四線城市土地資源相對(duì)充裕,，自然放開(kāi)供應(yīng),。從需求端來(lái)看，一線城市人口總量多,，對(duì)房屋和土地的消化,、需求很多。而三四線城市人口總量少，對(duì)房屋和土地需求相對(duì)要少,。一線城市財(cái)政收入渠道多,，對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)相對(duì)少。而三四線城市財(cái)政收入渠道相對(duì)少,，對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)多,。
要想防范土地供需分化風(fēng)險(xiǎn)，除了調(diào)整不同城市土地供應(yīng)指標(biāo)外,，還需要從人口數(shù)量調(diào)控,、土地財(cái)政改革等方面著手,。也就是說(shuō),，正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，要積極引導(dǎo)農(nóng)村人口向三四線城市轉(zhuǎn)移,，而不是向一線城市轉(zhuǎn)移,。引導(dǎo)人口合理流動(dòng)最有效的辦法就是提高三四線城市的公共服務(wù)水平和社會(huì)保障水平，尤其是放松戶(hù)籍管理制度,。至于久受詬病的土地財(cái)政,，則需要通過(guò)頂層設(shè)計(jì)財(cái)稅改革來(lái)改革。
事實(shí)上,，我國(guó)樓市分化風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于不同城市的土地供需方面,，還存在于房企方面，少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商壟斷或聯(lián)合壟斷的苗頭越來(lái)越明顯,。一個(gè)典型例子是,，在很多土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，基本上是少數(shù)巨頭房企在表演,，已經(jīng)很難看到中小房企的身影,。再放眼全國(guó)，大型房企多在全國(guó)布局,，項(xiàng)目四處開(kāi)花,，中小房企的生存空間越來(lái)越小。
在房屋需求端也呈現(xiàn)出分化局面,，有錢(qián)人可以投資購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn),，而一些中低收入者甚至連獲得保障房的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,，加大保障房建設(shè)供應(yīng),，才有希望防范這種風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)健康的樓市應(yīng)該是動(dòng)態(tài)平衡的,，不僅土地供需要平衡,，而且房屋供需要平衡；不僅大小房企都要存在，而且公民居住權(quán)益保障也要公平,。
坦率地說(shuō),，已經(jīng)存在多年的樓市種種分化局面，折射出樓市宏觀調(diào)控還有不少遺憾,。如果不能從宏觀調(diào)控層面防范樓市種種分化風(fēng)險(xiǎn),，我國(guó)樓市在未來(lái)可能會(huì)遇到不少麻煩，深層問(wèn)題越來(lái)越多,，治理成本也將越來(lái)越大,。
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