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近期,，不少地方房價再次出現(xiàn)上漲苗頭,，背后很重要的一個支持理由是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是支撐房價必然走高的一個原因嗎,？我們認(rèn)為,，這是部分市場人士的一個誤讀,，甚至是有意為之，以未來中國城鎮(zhèn)化為借口,，進(jìn)一步炒高房價并不可取,。
城鎮(zhèn)化的確是未來很長一段時間我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一條主線,，也是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長的強(qiáng)勁動力,。不管是黨的十八大，還是不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,，都對城鎮(zhèn)化進(jìn)行了濃墨重彩的闡述,。十八大報告強(qiáng)調(diào)了“四化同步”，即堅持走中國特色新型工業(yè)化,、信息化,、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路,，推動信息化和工業(yè)化深度融合,、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào),，促進(jìn)工業(yè)化,、信息化、城鎮(zhèn)化,、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展,。中央經(jīng)濟(jì)工作會議更具體指出，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,。城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在,，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,，因勢利導(dǎo)、趨利避害,，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,。
正是在上述政策指引下，市場各方對未來城鎮(zhèn)化發(fā)展充滿憧憬,。其一,，城鎮(zhèn)化帶來的將是大規(guī)模人口進(jìn)入城市。目前，中國城鎮(zhèn)化率剛超過50%,，按戶籍人口算僅為35%左右,，明顯低于發(fā)達(dá)國家和許多同等發(fā)展階段國家的水平。差距也是潛力,，這意味著,，未來二、三十年,，每年將有1000多萬人口轉(zhuǎn)移到城市,，數(shù)億農(nóng)業(yè)人口市民化，帶來的將是巨大的內(nèi)需潛力,。其二,，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段,，也是房地產(chǎn)增量規(guī)�,？焖贁U(kuò)張階段，這一點(diǎn)在我國1998年后至今的房地產(chǎn)市場上,，的確得到驗(yàn)證,。有統(tǒng)計顯示，同期房地產(chǎn)銷售規(guī)�,？焖僭鲩L,，銷售面積年均復(fù)合增長約20%。
這些憧憬與預(yù)期,，對于當(dāng)前的房價意味著什么,，很多人都在探尋答案。也恰在此時,，調(diào)控兩年有余的房價,，再次顯現(xiàn)回升跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，11月份全國70個大中城市新建商品住宅中,，價格環(huán)比上漲的城市達(dá)53個，比例超過了75%,，為2012年以來最多,，其中廣州、上海等一線城市全線上漲,，且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市,。大家都很關(guān)注房價走向，而推動城鎮(zhèn)化的預(yù)期,，無疑強(qiáng)化了那些堅定看多的人的觀點(diǎn),，甚至，借此炒作未來房價將繼續(xù)大漲的言論也此起彼伏，這也的確影響到了一些潛在購房者的行為,。對此,，我們不敢茍同。
首先,，新型城鎮(zhèn)化將不同以往老路,，更強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量，而不是規(guī)模,，其并不意味著未來會重現(xiàn)新一輪房產(chǎn)大擴(kuò)張,。過去十幾年，我國城鎮(zhèn)化水平已取得較快發(fā)展,，1999年城市化率為35%,，到2011年全國城市化率已超過50%，達(dá)到51.3%,，年均增長近1.4個百分點(diǎn),，速度已經(jīng)相當(dāng)快,。從中央的政策指引看,，盡管更加重視城鎮(zhèn)化的潛力，但突出強(qiáng)調(diào)的是“積極穩(wěn)妥”與“質(zhì)量”,。也就是說,，城鎮(zhèn)化不是簡單的人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，更重要的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、就業(yè)方式,、人居環(huán)境、社會保障等由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變,，強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)均等化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,。有研究就認(rèn)為，雖然推進(jìn)城鎮(zhèn)化是未來一段時間中國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)化的一條主線,，但是新城鎮(zhèn)化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴(kuò)張,，其中很重要的一個原因在于，一,、二線城市人口趨于飽和,，而三、四線城市房屋供過于求,。
其次,，城鎮(zhèn)化過程中，居民的購買力是制約房價走高的一個根本因素,。有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化,，最為核心的應(yīng)該是“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這些市民化后了的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，其購買力將會如何呢,？其實(shí),，即便目前房價不漲，很多在城市工作的年輕人也都買不起房子,，而以城鎮(zhèn)新移民目前的收入,，即便考慮未來收入增加，恐怕也無力支撐高高在上的房價,。有觀點(diǎn)就認(rèn)為,，目前農(nóng)民工在務(wù)工地購房比例很低，估計不到1%,，即使轉(zhuǎn)為市民后,，由于收入水平在城鎮(zhèn)中仍然處于相對低位，對房屋的需求相對有限,。供需決定價格,，對于房價，同樣如此,。
第三,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，需要的是一個房價穩(wěn)定的城鎮(zhèn)化,，高房價只會拖了城鎮(zhèn)化的“后腿”,。城鎮(zhèn)化是未來擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，內(nèi)需包括投資需求與消費(fèi)需求,，但如果房價持續(xù)高漲,，受損害的將是內(nèi)需的擴(kuò)大。有業(yè)內(nèi)人士表示,，過去十年城市房價的上漲,，對其他行業(yè)造成擠壓，地價上漲對生產(chǎn)成本的抬升,，也構(gòu)成了我國潛在增長率下行的壓力來源之一,。因此抑制城鎮(zhèn)房價和地價上漲，有利于增加長期的經(jīng)濟(jì)增長潛力,。也就是說,，高房價會成為城鎮(zhèn)化的阻礙，要推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，要做的當(dāng)然是遏制住房價走高的勢頭,。
當(dāng)然，很多人一定會說,，即便城鎮(zhèn)化不會推高房價,，當(dāng)前房價也依然在上漲,。的確，大量農(nóng)民涌入城市且定居,，將是長期影響房價一個不可忽視的因素,，但不總是房價上漲的原因。此前房價的走高,，更多的在于投資投機(jī)性需求主導(dǎo),，也正因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”,。針對近期土地市場回暖過快,，多地頻現(xiàn)“地王”的情況，相關(guān)部門應(yīng)該繼續(xù)出臺一系列整治“地王”抑制地價的舉措,，切勿讓房價再現(xiàn)大漲局面,。
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