新年伊始,，美國政府正考慮在原有“住房可償付再融資計(jì)劃”（HARP）的基礎(chǔ)上擴(kuò)大抵押貸款再融資計(jì)劃，將那些并非由房利美和房地美擔(dān)保的抵押貸款也納入進(jìn)來,，還計(jì)劃將私人投資者持有的潛在風(fēng)險(xiǎn)更高的抵押貸款轉(zhuǎn)至政府資助企業(yè)房地美和房利美,。而就在這當(dāng)口，美國國會(huì)參眾兩院已在元旦相繼投票通過了解決“財(cái)政懸崖”議案,。如果說在化解“財(cái)政懸崖”前景明朗前,，擴(kuò)展HARP計(jì)劃能充當(dāng)“緩沖墊”的話；在化解“財(cái)政懸崖”前景基本明朗后,，擴(kuò)展HARP計(jì)劃將轉(zhuǎn)換為充當(dāng)“債務(wù)上限”的“減壓器”了,。
2009年4月，奧巴馬政府推出HARP計(jì)劃,，目標(biāo)對(duì)象是那些借入了由抵押貸款融資巨頭房利美(FNM)或房地美(FRE)擁有或提供擔(dān)保抵押貸款的住房所有人,，以及那些抵押資產(chǎn)凈值在-25%到20%之間的借款人，以防抵押貸款借款人違約,。抵押資產(chǎn)凈值為負(fù)數(shù),，即表明住房所有人的抵押貸款高于其房產(chǎn)價(jià)值。如今,，時(shí)間過去三年多,，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始呈現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇跡象。去年12月6日,，美國住宅建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，12月美國有201個(gè)城市都會(huì)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)改善，比上個(gè)月增加76個(gè),，為連續(xù)第四個(gè)月增長,；當(dāng)月持續(xù)復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)名單增加了84個(gè)城市都會(huì)區(qū)，分布范圍也從上月的38個(gè)州擴(kuò)展到44個(gè)州,。美國房地產(chǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)力正在持穩(wěn)或改善,，這是緩慢復(fù)蘇中的一個(gè)重要穩(wěn)定信號(hào)�,？梢哉f,，受房貸利率屢創(chuàng)歷史新低、投資需求增加等因素刺激,，美國本輪房地產(chǎn)頹勢(shì)在2012年上半年觸底,。近期,，相較于其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的放緩，房地產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)頗為搶眼,。另據(jù)上周美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù),，2012年11月新屋銷量環(huán)比增4.4%，經(jīng)季調(diào)并年化的總量增至37.7萬幢,。依11月銷售速度計(jì),，新屋庫存與銷售比為4.7個(gè)月，而10月這一數(shù)據(jù)為4.9個(gè)月,。足見,，近期將房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍化作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“先鋒隊(duì)”比較可行。
美國選在此時(shí)擴(kuò)展HARP計(jì)劃,，最關(guān)鍵的推力，當(dāng)然是之前包括小布什政府稅收優(yōu)惠減免和奧巴馬政府2%薪資稅減免,、失業(yè)補(bǔ)償措施延長以及“自動(dòng)減赤機(jī)制”等幾項(xiàng)挽救經(jīng)濟(jì)的措施,，均在今年元旦到期。如果國會(huì)不在這個(gè)截止日之前制定出相應(yīng)政策措施,，將自動(dòng)啟動(dòng)大規(guī)�,！皽p支增稅機(jī)制”，美國經(jīng)濟(jì)將跌入稅收增加和預(yù)算減少的困境,。在這樣的環(huán)境下,，通過支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以提振美國經(jīng)濟(jì)增長，一旦美國國會(huì)真的將美國推落“財(cái)政懸崖”,，擴(kuò)展的HARP計(jì)劃就可為“財(cái)政懸崖”鋪就“緩沖墊”,，以緩沖甚至彌補(bǔ)“財(cái)政懸崖”對(duì)美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇造成的負(fù)面影響。
于是,，就在距跌落“財(cái)政懸崖”僅有一步之遙的情形下,，美國國會(huì)兩黨于上周日重新召開會(huì)議繼續(xù)相關(guān)談判，參議院在過了最終期限兩小時(shí)后,，以89票對(duì)8票通過了旨在避免“財(cái)政懸崖”的議案,，此項(xiàng)議案隨即于美國當(dāng)?shù)貢r(shí)間1月1日晚在國會(huì)眾議院投票并獲得通過，這就意味著為解決“財(cái)政懸崖”消除了一道關(guān)鍵的法律障礙,，因而奧巴馬總統(tǒng)有望很快簽署該議案,，擴(kuò)展HARP計(jì)劃充當(dāng)“財(cái)政懸崖”的“緩沖墊”的職能已悄然生變或轉(zhuǎn)換。換言之,，“財(cái)政懸崖”的緩解,，伴隨的是債務(wù)上限問題的日益嚴(yán)重化。實(shí)際上,，美國在新年第一天就已正式觸及債務(wù)上限即16.4萬億美元,，美國財(cái)政部正采取“特別措施”避免違約。如果國會(huì)在2月底3月初不提高上限，財(cái)政部將無錢可用,。所以,，美國國會(huì)下一步將需要討論如何盡快提高債務(wù)上限。
而要真正化解“財(cái)政懸崖”以及“債務(wù)上限”對(duì)美國政府財(cái)政的威脅,，歸根結(jié)底還需要努力發(fā)展經(jīng)濟(jì),。為此，美國政府近期還應(yīng)通過多種政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。由于眼下供求關(guān)系不平衡,、信貸緊張等結(jié)構(gòu)性因素依然是美國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來復(fù)蘇的重大阻力。現(xiàn)在,，就看美國政府如何盡快擴(kuò)展HARP計(jì)劃,，幫助那些深陷“溺水抵押貸款”困境的美國房主，并盡力使那些擁有良好信用記錄和還貸記錄的美國房主有法獲得再融資,，以進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,。或許會(huì)通過下調(diào)美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）再融資項(xiàng)目收取的抵押貸款再融資費(fèi)用來增大對(duì)住房市場(chǎng)援助,。
另外,，鑒于當(dāng)前美國銀行業(yè)存款額破天荒超出了貸款額2萬億美元，形成所謂“存差”格局,，也在催促美聯(lián)儲(chǔ)在貨幣政策上向房地產(chǎn)業(yè)傾斜,，以增加房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款需求和銀行貸款供給。而中長期內(nèi),，著力點(diǎn)還在重振美國制造業(yè)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),。出于對(duì)重新占領(lǐng)制造業(yè)創(chuàng)新高地在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位和作用的深刻認(rèn)識(shí)，美國政府正積極支持設(shè)立全美制造業(yè)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)和加強(qiáng)高等工科類院校和制造企業(yè)之間的產(chǎn)學(xué)研有機(jī)結(jié)合,，這讓世人看到了美國財(cái)政或能連連突破“財(cái)政懸崖”以及“債務(wù)上限”難關(guān),，真正走上良性循環(huán)軌道的曙光。