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對時下政府限購商品房，學(xué)界褒貶不一,，地方官員也頗有微詞,。今年經(jīng)濟增速降低，不少人把原因歸咎于房地產(chǎn)限購,，這樣說不是沒一點道理,，作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不濟當(dāng)然經(jīng)濟會受拖累,。
這里要討論的,，是政府為何要限購商品房？原因其實路人皆知,，政府旨在控房價,。前幾年房價高企，有人買不起房怨聲載道,，于是千夫所指,，紛紛批評開發(fā)商暴利,，要求政府打壓房價。而開發(fā)商回應(yīng),，由于地價高房價才會高,，是地價推高了房價，地價不降房價降不了,。所以開發(fā)商要求政府首先降地價,。
是這樣么？我不贊成開發(fā)商的觀點,。曾說過多次,，房價與地價之間，絕非地價推高房價,；恰恰相反,，是房價拉高了地價。倘若市場房價不高,，地價不可能高得了,。說來簡單，開發(fā)商不蠢,，如果房子賣不起價他們怎會高價從政府手里買地,？君不見，2008年下半年受美國次貸危機影響國內(nèi)房價下跌,，地價立即下跌,；而2009年房價回升，地價這才跟著漲起來,。
困難就在這里,，地價不降開發(fā)商房價不降。那么地價有可能降嗎,？我看很難,。兩個原因：一個是現(xiàn)行財政體制下地方只留存增值稅25%、所得稅僅
40%,。分稅制前,，地方財政收入占比是70%，今天僅為50%,；而地方財政支出占比卻從原來的70%上升為85%,，這樣地方財政自是入不敷出。巧婦難為無米之炊,，地方政府只好靠賣地彌補,。有數(shù)據(jù)說，土地出讓金目前已占到地方本級財收的69%,。
另一個原因是地方政府既然要賣地籌錢,，地價當(dāng)然越高越好,。由于市場房價高，地價高開發(fā)商也接受,。想想看,，土地能賣高價政府怎會賣低價？再說現(xiàn)在土地出讓都是招拍掛,，若開發(fā)商愿出高價而地方政府卻堅持低價賣,，別人會怎么看？是不是會懷疑主事的官員在從中漁利,？考慮到這一點,，除非真有貓膩，不然地方官員是不敢低價出讓土地的,。
寫到這里,，讀者應(yīng)明白國務(wù)院為何要對商品房實行限購了。一方面,，房價居高不下有人要求政府控房價,；另一方面,，地方政府不降地價而開發(fā)商不肯降房價,。沒辦法，國務(wù)院只好下猛藥,，抑制購房需求,。早幾年中央政府其實也曾出臺政策調(diào)房價，如
2005年頒發(fā)“國八條”,，2008年底又頒發(fā)“國十條”,，可惜那些措施皆和風(fēng)細(xì)雨，調(diào)控作用不大,。
經(jīng)濟學(xué)說,，市場價格由供求決定。是的,，商品房漲價,，原因無他，一定是供不應(yīng)求,。所以抑制房價無非用兩招：一是增加土地供應(yīng),，讓開發(fā)商多建房；二是抑制購房需求,，讓消費者少買房,。如何選擇？由于政府要守18億畝耕地紅線,，土地不可能敞開建房,。而短期內(nèi)房供短缺不改變,，那么就只能壓需求。這樣看,，國務(wù)院下令限購其實也是無奈之舉,。
不必懷疑，房屋限購對控價肯定有幫助,，這兩年各地房價相繼回落是明證,。不過對“限購”效果得辯證地看，在抑制房價的同時,，它也可能會抑制經(jīng)濟,。目前歐美經(jīng)濟疲軟，中國出口受阻,，經(jīng)濟要保持
7%的增長必須擴內(nèi)需（重點是擴消費）,，而國內(nèi)居民的大宗消費是購房，購房被限制,，對擴消費豈不是作繭自縛,？
這是令人棘手的問題。一方面房價要控制,，另一方面經(jīng)濟要發(fā)展,。故當(dāng)務(wù)之急是要另辟蹊徑，找到一個兩全其美的辦法,，既能控房價又不傷害經(jīng)濟,。這樣的辦法有嗎？這些日子思來想去,，我想到的就是將住房與買房分開處理,。所謂“居者有其屋”，是說人人能住房,，而非人人能買房,。就連今天歐美發(fā)達國家，也非人人都是買房住的,。
最近看到一份資料,，說德國人平均到42歲才買房；而法國人買房的只占
59%,；美國人高一些,，買房的占
70%�,？梢�,，發(fā)達國家也有不少人租房住。事實上,，政府要照顧窮人住房,，提供廉租房好了,，而不必將房價壓低到讓人人都買得起。這既不現(xiàn)實,，也沒必要,。顧名知義，商品房就是商品,。是商品,，價格就得隨行就市。退一步講,，即便今天房價降
30%,，窮人也未必買得起。
再想多一層,。若限購政策不松動,，長此以往房價一旦大跌（比如跌
50%），拖累的怕不單是經(jīng)濟,，一大批有房戶可能會變成無房戶,。舉個例，某家庭買了一套價格
100萬的房子,，自己首付25萬,，從銀行貸款75萬。結(jié)果房價跌了一半,，原來100萬元的房子現(xiàn)在就值50萬,，你說這個家庭怎么還貸款,？就算凈身出門,，用房子抵貸款還欠銀行25萬對不對？
我不主張政府打壓房價,，當(dāng)然不是指房價可無限度上漲,。對政府來講，我認(rèn)為上策是穩(wěn)房價,。對此我有專文分析,，恕不重復(fù)，這里要說的是怎樣穩(wěn)房價,。曾與欽州市委張曉欽書記討論,，他認(rèn)為可借鑒新加坡的做法，用差別交易稅抑制炒房,，即買房后持有時間越短,，征收交易稅就越高。
我覺得此法很妙,，妙就妙在鼓勵租房限制炒房,。設(shè)想一下,，假如交易稅這樣設(shè)計，凡買房后當(dāng)年賣出的,，交易稅征收其差價的
95%,，第二年賣出的征收
85%，第三年賣出的征收75%,，第四年賣出的征收65%……如此一來,，將來還會有人對炒房樂此不疲么？就算急病亂投醫(yī),，政府不妨用這個辦法試試,。
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